1、于聚集众多较高档次办公楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为元月左右。从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。。

2、，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达。

3、初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。楼建设的,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房的租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内二项目发展设想评估意见五项目经济效益评项目开发建设进度安排二投资估算与资金筹措三租金收入测定四项目利润估算五项目盈亏平衡分析六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论二项目风险及防范建议项目概况项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，栋为高科技厂房，栋为科研办公楼写字楼，栋为配套后勤办公用房及食堂。其中，地下室及架空层构成层车库，拟配备个车位楼中含有,食堂，作为项目的配套。表项目用地规划指标二项目开发手续及项目报批进展根据深圳经济特区土地使用权出让合同书深地合字号，年深圳市通讯工元月。科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区。

4、成了相对的小型园区片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。判定结论项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主项目作为的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险完善项目的相关配套，增强市场竞争力。项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层的科研办公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。价格定位项目为待建物业，建成后出租经营。

5、的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率根据项目资金运用情况进行融资，保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位的。

6、市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃度。年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级月，不考虑价格增长。经营模式项目将采用出租方式经营。二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。二投资估算与资金筹措总投资。

7、性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年的幅度增长。另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位的租金为元个五项目建设期二投资环境及房地产市场分析宏观经济背景分析二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析三区域市场分析三项目分析四项目定位及发展评估项目定位二项目发展设想评估意见五项目经济效益评项目开发建设进度安排二投资估算与资金筹措三租金收入测定四项目利润估算五项目盈亏平衡分析六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论二项目风险及防范建议项目概况项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，栋为高科技厂房，。

8、稳定运营期后，出租率为。楼建设的,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房的租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应相对较少，工业物业形。

9、栋为科研办公楼写字楼，栋为配套后勤办公用房及食堂。其中，地下室及架空层构成层车库，拟配备个车位楼中含有,食堂，作为项目的配套。表项目用地规划指标二项目开发手续及项目报批进展根据深圳经济特区土地使用权出让合同书深地合字号，年深圳市通讯工业公司取得项目用地使用权，土地使用年限为年，从年月日至年月日止。年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合字号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意地块土地使用年限为年，即从年月日至年月日。年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议,将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持致。冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内。

10、况，项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费的计算。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借款利息共计万元。资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位的初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入。

11、象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通。

12、估算项目建设期总静态投资,万元。构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币,万元，其中地块作价,万元。公司次付清地价款万元。因此得出土地成本共万元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情。

参考资料：

[1]特供农产品生产基地项目可行性方案（第32页，发表于2022-06-24）

[2]（新增项目）牲畜育肥基地新建、扩建项目可行性方案（项目计划书）（第32页，发表于2022-06-24）

[3]（新增项目）牲畜屠宰及加工项目可行性方案（项目计划书）（第24页，发表于2022-06-24）

[4]牲畜屠宰交易加工项目可行性方案（项目计划书）（第83页，发表于2022-06-24）

[5]（新增项目）牲畜定点屠宰项目可行性方案（项目计划书）（第42页，发表于2022-06-24）

[6]牲畜定点屠宰搬迁项目可行性方案（第42页，发表于2022-06-24）

[7]（新增项目）牲畜定点屠宰场搬迁肉类和农副产品深加工项目可行性方案（项目计划书）（第25页，发表于2022-06-24）

[8]（新增项目）牲畜养殖棚圈项目可行性方案（项目计划书）（第43页，发表于2022-06-24）

[9]（新增项目）牲畜养殖及屠宰加工项目可行性方案（项目计划书）（第18页，发表于2022-06-24）

[10]（新增项目）牲畜交易市场项目可行性方案（项目计划书）（第15页，发表于2022-06-24）

[11]（新增项目）牲畜交易市场扩建项目可行性方案（项目计划书）（第15页，发表于2022-06-24）

[12]（新增项目）牯牛降天然矿泉水生产项目可行性方案（项目计划书）（第84页，发表于2022-06-24）

[13]（新增项目）物采中心砂厂改造项目可行性方案（项目计划书）（第10页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）物资枢纽站信息平台项目可行性方案（项目计划书）（第96页，发表于2022-06-24）

[15]（新增项目）物资有限公司东风商用车服务中心项目可行性方案（项目计划书）（第57页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）物资化学品物流仓储项目可行性方案（项目计划书）（第58页，发表于2022-06-24）

[17]物资仓库项目可行性方案（第24页，发表于2022-06-24）

[18]（新增项目）物联网系统RFID设备生产项目可行性方案（项目计划书）（第126页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）物联网燃气表系统项目可行性方案（项目计划书）（第26页，发表于2022-06-24）

[20]（新增项目）物联网燃气表系统安徽铜陵港华项目可行性方案（项目计划书）（第26页，发表于2022-06-24）