费用,万元，建筑安装工程费,万元等。项目开发成本不含管理费用财务费用和销售费用达,万元，资金自筹解决。表项目总投资估算表序号项目单价元面积总投资万元开发建设总投资,开发成本,土地成本,前期工程费建筑安装工程费,开发期间税费不可预见费开发费用管理费用财务费用,销售费用备注测算数据来源于委托方提供相关资料及数据项目综合评价结论本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有定经济效益。在社会效益方面，本项目开发建设，将提升石鼓区形象，加速石鼓沿江区建设，有较好社会效益。此外，项目开发公司具备充分技术实力工程经验和良好信誉，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。可行性研究结论是本项目可行。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景国际形势欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机年月，希腊财政部宣布其年财政赤字对国内生产总值比例将达到，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。年月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙爱尔兰葡萄牙和意大利等欧猪国家同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家占到欧元区。年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延势头，欧洲银行业受到了严重威胁。年月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。阶段描述开端年月，希腊公共债务危机占，全球三大评级公司下调希腊主权评级发展年月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时西班牙葡萄牙等蔓延年月，德国等欧元区龙头国都开始感受到危机影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场升级欧盟成员国财政部长年日凌晨达成了项总额高达亿欧元稳定机制，避免危机蔓延扩散年月，欧元区第三大经济体意大利形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进步扩散并进而影响欧元区整体经济发展小结欧元区第三大经济体意大款。内九条线路组成星形铁路辐射网。公路全国个公路交通主枢纽之辖区公路纵横交错四通八达，高速公路两横衡邵高速衡昆高速两纵京珠高速衡岳高速。水路湘江水道，全国第二大内河塔吊航空新衡阳机场南岳机场位于衡南县云集镇，年通航。为国内支线机场，设计机型为等机型。区域定位及规划衡阳城市发展定位大城目标平方公里，万人口十二五主要目标之建成区域中心城市用年时间全面完成市域城乡规划，中心城区按平方公里万人口耒阳市区按平方公里万人口，其他县城按平方公里万人口规模来修编总规衡阳发展裂变衡阳总体发展规划衡阳重点发展区域以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为自西向东综合服务功能主轴房地产发展区域城市发展方向集中在高新区西部，即华新区与立新区高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住商服区西南云大都年底回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展图表涨幅走势图年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松货币政策已不能持续，央行实行稳健货币政策年年内，上调存贷款基准利率次，年年底至年年底，累计上调存贷款基准利率次，至此，年期存贷款基准利率分别达到和年上调存款准备金率次，下调次，至年年底，存款准备金率达随着年底得到控制，及年国际经济形势，货币政策相比年会有所松动，但变化幅度不大图表历年存贷利率及存款准备金率走势图货币供应紧缩，房地产企业融资艰难据央行初步统计，年月末，全部金融机构人民币各项贷款余额万亿元，同比增长，年全年新增贷款达到万亿元，同比少增亿元年全年广义货币供应量显著低于年初设定目标，而当年新增人民币贷款亦不足万亿，同期人民币存款同比少增万亿货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难图表国内银行新增人民币款额房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金年，房地产开发企业本年资金预计来源亿元，比上年增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。表年全国房地产开发企业资金来源情况指标绝对值同比资金亿元↑其中国内贷款亿元↑利用外资亿元↑企业自筹亿元↑其他资金亿元↑其中定金及预收款亿元↑个人按揭贷款亿元↑年中国房地产发展基础，宏观经济发展呈现与增速双高态势年中国房地产发展基础，宏观经济发展呈现与增速双高态势年季度，物价指数得到控制，而伴随而来是经济增长速度减缓年，中国经济有望朝着，增速最优状态发展，但也面临低增长高通胀滞胀风险图表中国经济周期变化宏观小结数据显示，中国经济继续在向低增长高通胀区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨危险前期紧缩宏观调控政策逐渐起效，年月份同比上涨，同比上涨，年内通胀拐点基本形成，至年初通胀数据将持续回落但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短期内仍难放松。区域发展及前景预测区域经济发展研究衡阳市位于湖南省中南部地区，总面积平方公里，现辖市区县。全市建成区面积和市区人口仅次于长沙，直占据湖南第二大城市位臵。城市名片湘南中心城市国家老工业基地国家旅游城市交通枢纽省级历史文化城。发展目标建设成为湘南商贸物流业发达，工业先进，宜居宜游现代化中心城市。深厚底蕴高标准定位，使得衡阳城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。及增速初步核算，全年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，增长。其中，产业实现增加值亿元，增长二产业实现增加值亿元，增长三产业实现增加值亿元，增长。二三产业对全市经济增长贡献率分别为，分别拉动全市增长个百分点全省第位。注以上基础数据来源于衡阳市统计局居民消费水平年衡阳社会消费品零售总额达亿元，增长，城镇居民恩格尔系数为，上升个百分点，居民存在储蓄习惯，年储蓄存款达到亿元，增长注以上基础数据来源于衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究工业发展速度加快。规模工业实现增加值亿元，增长。在规模工业中，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城。大力发展区两园工业新城高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。注数据源自衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城，三大产业比重从年∶∶调整为年∶∶大力发展区两园工业新城高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。注数据源自衡阳市历年政府年报各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南,房地产年全市房地产开发投资亿元，增长。商品房屋销售面积万平方米，使得衡阳城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。及增速初步核算，全年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，增长。其中，产业实现增加值亿元，增长二产业实现增加值亿元，增长三产业实现增加值亿元，增长。二三产业对全市经济增长贡献率分别为，分别拉动全市增长个百分点全省第位。注以上基础数据来源于衡阳市统计局居民消费水平年衡阳社会消费品零售总额达亿元，增长，城镇居民恩格尔系数为，上升个百分点，居民存在储蓄习惯，年储蓄存款达到亿元，增长注以上基础数据来源于衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究工业发展速度加快。规模工业实现增加值亿元，增长。在规模工业中，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城。大力发展区两园工业新城高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。注数据源自衡阳市统计局衡阳区域产业发展研究衡阳实施工业立市战略，大力发展区两园工业新城，三大产业比重从年∶∶调整为年∶∶大力发展区两园工业新城高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。松木工业园发展盐化工精细化工和金属冶炼等产业。注数据源自衡阳市历年政府年报各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南,房地产年全市房地产开发投资亿元，增长。商品房屋销售面积万平方米，增长。旅游业年全市实现旅游总收入亿元，增长比年增长了近倍。年末全市共有等级旅游区点项目总论项目背景意大利也陷入此次危机。该国年将有多亿欧元约合亿美元到期债务，其中约有亿欧元债务于年月到期。此外，多届政府积累下高达万亿欧元约合万亿美元公共债务，占国家全社会固定资产投资发展较快。美国经济疲软，失业率依旧维持在较高水平，预计年以温和复苏为主。美国失业率出现下降趋势，但目前依旧维持在较高位臵美国经济增长趋缓，预计年增长较高失业低增长，年美国经济走势以温和复苏为主国内形势年国内宏观经济运行情况年，国际金融危机深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在起。在这样种大环境中，中国经济保持了平稳较快发展，经济增长实现了速度，把物价控制在了总水平表宏观经济运行情况指标绝对量同比增长国内生产总值亿元,第产业,第二产业,第三产业,固定资产投资不含农户亿元,全国建筑业总产值亿元,全国建筑业房屋建筑施工面积亿平方米社会消费品零售总额亿元,农村居民人均纯收入,农村居民人均生活消费支出,城镇居民人均可支配收入,城镇居民人均消费性支出,城镇人口,万人乡村人口,万人城镇人口占总人口比重百分点国内生产总值运行情况年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长年中国经济整体平稳运行，增速放缓，年增幅在，处在合理增长区间内图表近年国内生产总值及增长走势图图表年与年同比增长速度比较年，房地产增速放缓年，全国房地产开发投资亿元，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资比重为。年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。年，商品房销售额万亿元，比上年增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。表近年衡阳房地产开发投资走势指标绝对值同比开发投资亿元↑其中商品住宅亿元↑施工面积亿↑新开工面积亿↑房屋竣工面积亿↑其中住宅亿↑年，房地产增速放缓年，全国居民消费价格总水平比上年上涨。年全年高位运行，月份开始下行，到年底得到较好控制年底回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发中国房地产发展基础，宏观经济发展呈现与增速双高态势年季度，物价指数得到控制，而伴随而来是经济增长速度减缓年，中国经济有