设计设计思想道路交通组织停车设计环境景观建筑设计建筑设计思想建筑平面及剖面设计建筑装饰及材料做法七项目投资分析项目技术经济指标项目开发建设与销售实施计划项目开发建设计划项目销售进度计划项目实施进度计划项目投资估算开发成本估算开发费用估算开发总投资汇总估算资金筹措投资计划及偿还能力项目投资收益预测价格预测投资收益销售税金及附加土地增值税项目投资效益分析投资效益分析表投资效益评价指标项目敏感性分析价格单因素变化敏感分析表投资总成本单因素变化敏感分析表项目投资总评鑫鹏国际大酒店可行性研究报告城市阅读城市概况地理位置舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧杭州湾外缘东海洋面上，背靠上海杭州宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江黄金水道交汇咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放海上门户和通道。行政区划与人口舟山下辖定海普陀岱山嵊泗四个县区，面积万平方公里，其中陆地面积平方公里，有大小岛屿个，人口万。其中，舟山本岛为全国第四大岛，面积为平方公里，是舟山市人口主要集聚地和政治经济文化中心。按照舟山市城市总体规划年年，市域总人口规划近期年万人，中期年万人，年万人。城市交通舟山境内新国道定海港客运码头普陀山客运中心等相继建成舟山大陆连岛工程期工程三座大桥已完成县乡公路和人以上岛屿渡口设施大大改善市内主要大岛到定海小时交通圈目标基本实现。新城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路东山隧道等些重大市政改建工程竣工使用。城市经济运行环境及增长情况亿元增幅从上表得，舟山市总值每年都是以上速度在递增，年比年增幅高达。从上面数据显示，我司认为舟山国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。产业结构和增长趋势第产业第二产业第三产业从上表显示，三产比重从年到年，第产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济支柱产业，按照近年三产比重变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展重点产业。我司认为产业结构处于不断优化调整中，体现出经济健康稳定增长势头和发展趋势。居民可支配收入和社会消费品零售总额可支配收入表单位元社会消费品零售总额单位亿元从上表得，人均可支配收入年比年增长了，年比年增长了，年比年增长了，可见居民收入处于大幅提高阶段。社会消费品零售总额，年比年增长，年比年增长了，年比年增长了。我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长趋势，消费能力提升对未来房产市场持续发展提供有效经济支撑。固费为主正因为有了旅游和商务消费者有效支撑，才使得舟山酒店市场蓬勃发展，同时，由本地客源构成消费市场对于季节性影响较小，不会造成大起大落经营局面，可以说这是对产权式酒店配套部分良好运营保证。考虑到消费者主体构成因素，因此本项目市场定位也就是针对外地消费者消费行为消费层次而进行相应定位。会展业市场会展业，不单单提供国内外参与企业间交流学习平台，而往往是带来地方经济新鲜动力，同时也为当地带来源源不断商务消费。首先，酒店消费就是整个商务消费中块大蛋糕。会展业调查了解舟山市重大会展业主要表现上文化节庆活动上。随着会展业所带来经济效应和品牌效应，政府对会展文化产业更加重视，并提出依托舟山海洋文化特色，做活做强各类节庆会展，大力发展节庆会展文化产业。舟山凭借民间民俗文化深厚底蕴和海岛资源优势，目前已拥有批具有鲜明海洋文化特色和浓郁海岛气息节庆活动。如中国舟山国际沙雕节，连续举办了届海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展需要。经过多年发展建设，舟山除传统佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等充满海洋海岛特色旅游项目。其中最具代表性旅游节庆活动有国内首创每年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游特色和传统文化优势与精心布局结果。舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线重要组成部分，并将成为华东地区最大海滨旅游休闲度假基地。打造海洋旅游精品建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区品位和档次。另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。我司认为，这个个项目项项扎实有力举措，昭示着舟山海洋旅游希望，展示着舟山旅游业发展美好未来。旅游设施建设舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关交通水电通信等基础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京上海厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港包机也将开通市区海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建大陆连岛工程将为舟山旅游与华东旅游网浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时旅游经济圈创造极为有利条件，展示了更广阔前景旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社家，各类宾馆饭店接待中心酒家多家，近万张床位，其中星级饭店家，正在开发临城新区将成为舟山旅游经济新亮点。但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格接待，这将成为本项目定位切入这市场空白机会。旅游业发展状况旅游业是舟山市最具活力和发展潜力优势产业之。舟山旅游国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈重要组成部分。月全市旅游收入同比增长旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要支柱产业。年，国内旅游收入亿元，增长。年，国内旅游收入亿元，增长。年，实现旅游收入亿元，增长，年，实现旅游收入亿元，增长。年，月旅游总收入亿元，同比增长。月全市国内旅游人数月全市境外旅游人数旅游者层次进步提高，结构进步优化。年，全市国内旅游人数万人次,比上年增长全市境外入境人数万人次，比上年增长。年，受到非典疫情冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客万人次，比上年增长，全市境外入境人数万人次，比上年下降年，全市共接待国内外游客万人次，增长。入境游客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元间标元间海力生大酒店元间海天台大酒店元间二星级共家东方大酒店元间华晶大酒店元间沈家门饭店元间新大地大酒店元间统计家间酒店星级越高，规模越大从舟山二三星级酒店经营规模来看，多数为中小规模酒店，四星级酒店经营规模为最大，但是缺少大型或超大型高档次酒店，这不失为本项目开发思考点。各档次酒店入住率均等，总体超过各档次星级酒店全年入住率平均超过，其中部分酒店入住交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京上海厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港包机也将开通市区海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建大陆连岛工程将为舟山旅游与华东旅游网浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时旅游经济圈创造极为有利条件，展示了更广阔前景旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社家，各类宾馆饭店接待中心酒家多家，近万张床位，其中星级饭店家，正在开发临城新区将成为舟山旅游经济新亮点。但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格接待，这将成为本项目定位切入这市场空白机会。旅游业发展状况旅游业是舟山市最具活力和发展潜力优势产业之。舟山旅游国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈重要组成部分。月全市旅游收入同比增长旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要支柱产业。年，国内旅游收入亿元，增长。年，国内旅游收入亿元，增长。年，实现旅游收入亿元，增长，年，实现旅游收入亿元，增长。年，月旅游总收入亿元，同比增长。月全市国内旅游人数月全市境外旅游人数旅游者层次进步提高，结构进步优化。年，全市国内旅游人数万人次,比上年增长全市境外入境人数万人次，比上年增长。年，受到非典疫情冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客万人次，比上年增长，全市境外入境人数万人次，比上年下降年，全市共接待国内外游客万人次，增长。入境游客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元城市阅读城市概况产投资固定资产投资与房地产投资对比图固定资产投资房地产投资亿元从上表得年社会固定资产投资比年增长了，年房地产开发投资比年增长了年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为，年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为。根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，