1、“.....年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。项目概况项目名称淮安项目建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目风水宝地。基地总占地面积平方米。基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是路，西侧与路接壤。条东西向规划道路将基地分为二用地平整，交通便利。规划设计内容为高层住宅风情商业街及相关配套设施。建设内容本项目拟按高层建造，容积率按计算。同时，本项目规划在定程度上将配合未来淮安地标建筑国际会展中心风格，从而形成相得益彰效果，提升住宅项目品味和价值，并使项目上市后即产生强大冲击力，形成购买热潮。另外，房产项目将在沿里运河带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。基地现状工程进度建设期本项目建设工期暂定为年，计划年年底竣工。投资估算资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为万元详见附表。项目所需建设资金全部由项目法人自筹......”。

2、“.....作为本项目资本金，符合国家有关资本金出资比例要求。项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。财务效益分析本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年含建设期，财务效益良好。第章市场分析淮安土地市场现状年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格万亩年随市场发展及长三角影响，上涨到均价万亩，年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价万亩年淮安市区成交房地产开发用地宗，计亩年月淮安市区共成交土地宗，合计亩，合同价款,万元，平均价格万亩。成交地块面积较小，亩以下地块居多。大面积地块流标率偏高，从年上市成交情况看，共流标块计亩土地。淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格提高，房价上涨近元，楼市规模初步形成。根据淮安市国土资源局网上资料年季度......”。

3、“.....比年增长，增速上升个百分点市区完成准期年建筑结构安全等级二级结构设计工程概况该项目位于江苏省淮安市，毗邻建造中会展中心，南面为古运河。本工程由层高层住宅层幼儿园会所商业及地下车库组成。抗震设防本工程建筑结构地震作用和抗震措施按照抗震设防烈度度设计，设计地震分组为第组，设计基本地震加速度值为。上部结构选型层住宅楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，墙厚，肢长以上楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构,板厚约在左右。层会所幼儿园商业拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。地下车库拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。地基及基础本工程层高层住宅基础拟采用桩承台筏板用于防水基础，桩拟采用钻孔灌注桩或高强管桩。会所幼儿园商业拟采用柱下基础或柱下条形基础。地下车库由于单柱荷载较大，拟采用钻孔灌注桩或高强管桩提高近年来，淮安生产总值均以两位数速度增长。年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元......”。

4、“.....随着人均经济收入不断增长，居民潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈上升趋势......”。

5、“.....紧靠未来淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域大规模建设和发展，周边环境巨大变化，地价升值将蕴藏着较大空间，从而在定程度上推动房价上升。市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目尽快启动。目前该地块土地先期拆迁已基本完成。市场存在风险市场容量局限性。因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大瓶颈。另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目成功开发经营具有定影响。由市场容量有限所带来开发周期较长，从而体现政策多变性无法预见性和较差延续性。因本项目占地面积较大，须相当长段时间才能完成整个项目建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大变化，在定程度上会增加建筑成本......”。

6、“.....所以不能忽视政府未来干预可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润预期。房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年销售中也会出现房价下降走势。同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。同时......”。

7、“.....通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河沟通纽带。基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市标志性建筑，为增强会展中心与里运河对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好对景关系，同时也使小区景观与城市景观融为体。居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。注意空间高低疏密舒展与紧凑效果。展现自由空间形态。各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次景观。环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区玄关。院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富景观空间形态......”。

8、“.....出入口设在规划道路上和圩北路上，减少对城市干道影响。采用地上停车和地下停车相结合方式。在高层住宅部分，国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此......”。

9、“.....既可以创造个供人们休闲商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河沟通纽带。基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市标志性建筑，为增强会展中心与里运河对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好对景关系，同时也使小区景观与城市景观融为体。居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。注意空间高低疏密舒展与紧凑效果。展现自由空间形态。各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次景观。环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区玄关。院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富景观空间形态。道路交通小区交通以环前言第章项目概况第章项目建设必要性第章市场分析第章建设方案第章项目法人与项目的经营管理第章工程建设进度第章投资估算资本金与资金筹措第章财务效益分析第章结论与建议核准通过，归档资料......”。