林大学城有三分之在麒麟镇区域内，现代交通四通八达宁杭公路沪宁高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅公里，正在规划建设中南京二环将麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场公里，南京火车站公里，条市区公交线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。并与沪宁高速宁杭高速机场高速宁马高速国道新生圩港沪宁铁路宁芜铁路构成融水陆空为体现代化交通网络。从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约公里，乘公交车有路路路。由于地块周边高速交通发达，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京通行费，会给有车族经济方面更大刺激。宗地状况项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为座小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。二市场调查整体大势及走势今年以来，随着南京市房地产市场利好政策不断出台，房地产市场管理体系日臻完善和房地产市场服务系统不断增强，房地产交易与权属登记工作呈现出快速发展势头。商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。年月份南京房地产市场运行情况房地产投资和消费保持较高增幅，市场呈现供需两旺局面。今年上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长,比去年同期增幅高出个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元，分别比上年同期增长和。今年上半年全市商品房屋空置面积万平方米，同期下降，其中，空置年以上面积为万平方米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两旺局面。这说明，近两年在，在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。方面，这几类客户消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区生活环境和配套设施。置业特点首次置业和二次置业者均有以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之间在物业内长期居住人数人有定积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。市场容量导致当地人员不购房可能性有以下几点已购物业或已多次置业不打算在本地安家已有积蓄，尚不足以购房其它原因通过对锦绣花园及阳光之旅客户群分析，本地市场承受能力在户之间，元不够消化本项目规模。如本项目能从更好品质以及更全面配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。南京市内客户自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素，而交通便利是居破亿元，在中比重超过。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。二政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。由于政府调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩，位于马群附近地价也达到万元亩，与本项目地块离市区距离相近江宁开发区住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区岔路口地区及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩地价被严重低估，具备巨大升值空间。三城东片区麒麟板块市场形势目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅主要消费群体是当地部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活都市白领。而普通公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。由于地处直被人们认为风水较好南京东郊，拥有着独特景观和地理优势，该地区楼市将保持种平稳上升态势。但该地区目前缺少政策利好冲击，几乎没有上规模上等级高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖和连排别墅外，已基本售完。公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。项目优劣点分析规模优势近千亩占地面积环境优势上百亩湖面于小区中心套型优势从，平层错层跃层等套型齐全联排别墅都有缺点配套不足，产品显得较为粗糙。阳光之旅发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖和连排别墅外，已基本售完。公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。项目优劣点分析规模优势近千亩占地面积环境优势上百亩湖面于小区中心套型优势从，平层错层跃层等套型齐全联排别墅都有缺点配套不足，产品显得较为粗糙。阳光之旅发展商项目概况项目背景本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了的土地款，于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于年月日批复了平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分个人住房消费带动下，随着我南京市人均增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。月份，全市共完成房地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交易总户数，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。存量房交易面积占房地产总交易面积，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。为进步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市政府出台了关于进步搞活房地产市场若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房出售限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来实行由财政补贴，个人只交鼓励卖小买大梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，是存量房交易逐月明显放量。月存量房月平均交易件数达到件月，大大高于月份件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份件上升二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。今年月份，全市在册管理租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁