，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多企业，树立了良好企业公民形象。广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营唯业务平台。公司主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万达广场命名万达城市综合体。截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治区和直辖市个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产领军企业。四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度，面对复杂多变国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进步巩固，继续朝着宏观调控预期方向发展，据国家统计局发布年前三季度国民经济运行数据，前三季，进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩预计额亿元年年年年年年区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。第八部分结论万达集团广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行。通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析，该项目实施是可行。通过财务效益可以看出，该项目具有较强盈利能力和偿债能力不确定性分析表明，该项目具有较强抗风险能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施可行性。综上所述，该项目实施既有必要，又是可行。附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表前期费用估算表附表行政事业性收费估算表附表开发投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金附表开发投资估算表序号工程费用名称估算价值单位万元备注建筑工程设备安装工程其它费用合计工程费用建筑工程安装工程室外基础设施配套工程二工程建设其它费用土地费用前期费用行政事业性收费工程监理费三预备费四管理费用五销售费用六建设期利息七其它税金合计附表建筑工程投资估算表项目金额万元整个项目销售物业持有物业备注大商业酒店商务酒店建造成本前期工程准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费,园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出,预备费附表安装工程投资估算表项目金额工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。第八部分结论万达集团广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行。通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析，该项目实施是可行。通过财务效益可以看出，该项目具有较强盈利能力和偿债能力不确定性分析表明，该项目具有较强抗风险能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施可行性。综上所述，该项目实施既有必要，又是可行。附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表前期费用估算表附表行政事业性收费估算表附表开发投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金附表开发投资估算表序号工程费用名称估算价值单位万元备注建筑工程设备安装工程其它费用合计工程费用建筑工程安装工程室外基础设施配套工程二工程建设其它费用土地费用前期费用行政事业性收费工程监理费三预备费四管理费用五销售费用六建设期利息七其它税金合计附表建筑工程投资估算表项目金额万元整个项目销售物业持有物业备注大商业酒店商务酒店建造成本前期工程准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费,园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出,预备费附表安装工程投资估算表项目金额万宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。三大产业增加比重调整到。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产,未指定书签。第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的国际大通道和陆路