更适合老年人居住，而且要去海边也不远，这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。三亚市被誉为人类最理想第二居住地，投资百亿海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽旅游黄金线上珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。在中国最好居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次敬老院。在此背景下，我们准备开发建设三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有定建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益，为三亚更步增添国内知名度。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院前景分析调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。专家认为，家庭核心化小型化，使传统家庭养老功能正逐步弱化，弱化最终结果是使这些功能外移而计划生育政策实施，家庭子女数量减少，导致潜在家庭供养资源减少，更加剧了养老功能社会化过程。养老社会化将成为越来越多老年人度过余生种选择。位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件变化，再到寄养式敬老院，这是未来老年人社会养老趋势。随着三亚越来越多被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒最佳去处，这些老人都居住在三亚各个居民区，或租房或购房，生活相对简单，他们最主要娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动来自全国各老人就有多人。由此可见，三亚度假养老市场前景广阔。优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园定位是以养生度假为体高档老人社区。项目所处市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力老人。从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。在过去年，随着中国经济交通干线过近躁声过大。户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假良好氛围小区设计过于单调沉闷。宣传与销售方式网上销售和传统建售楼处方式销售销售价格元平方米元平方米客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同清平乐项目相比较，具有共同特点都是度假养老型社区均为新建项目本项目与清平乐项目相比较具有如下优势位置更好，我们为背山面水，环境幽静产品概念户型设计更符合市场需求突出养老房地产概念，迎合客户对度假养老房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。随着海南整个经济环境逐步改善和海南旅游产业快速稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。三亚作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，可以预测，本项目具有较好市场前景。第三章项目定位主题定位优尼克泰德花园绝版田园风光，生度假计划国宝级美景，您将不再是过客功能定位结合国内外度假型敬老院成功之处，规划设计优尼克泰德花园。开发该项目目定位投资收益最大化提升三亚度假养生整体形象为三亚成为世界级度假养老目地做出贡献增强市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率项目开发市场需求定位过去几年内三亚开发度假小区也积累了许多成功经验，这些都将成为优尼克泰德花园建成后，成功运作保障。三亚纯养老小区稀缺和现有小区功能缺陷，是促使业主尽快开发优尼克泰德花园重要源动力这些包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对多功能厅和现代化会议设施需求对现有园林和开敞空间满足和称赞，需求更多自然园景和多变热带植物需求更多康体设施和水疗设施需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。行业发展趋势项目影响近几年三亚涌现出不少度假性小区，但纯以养老为目大型社区还是为数不多，比较典型只有清平乐家。清平乐在销售过程引起热烈反响，说明三亚纯养老社区前景非常广阔。优尼克泰德花园通过良好规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求中国式热带滨海养生区。规划设计更大面积客房和可灵活组合套房更高质量建筑更漂亮外立面和更精细室内装饰体现与其它国际品牌合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质员工队伍，提高物业服务水准增加康体和健康水疗设施建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求，项目大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及海棠湾发展规划与开发前景国外敬老院特色和优势介绍公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传，目是为了传输项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注，并产生进步了解销售操作细节兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页内容相同，但可更加简单。沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式，以加强效果。展板规格以标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。销售进度目标以面积计算，均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。正式销售阶段年月年月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹亿元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐情况下自筹资金可维持至年月份。按照目标销售进度，至年月底，预计可完成销售率，约万平米，因此，可实现销售合同额约亿元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万。至年月底，预计本项施建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求，项目大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及海棠湾发展规划与开发前景国外敬老院特色和优势介绍公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传，目是为了传输项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注，并产生进步了解销售操作细节兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页内容相同，但可更加简单。沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式，以加强效果。展板规格以标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。销售进度目标以面积计算，均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。正式销售阶段年月年月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹亿元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐情况下自筹资金可维持至年月份。按照目标销售进度，至年月底，预计可完成销售率，约万平米，因此，可实现销售合同额约亿元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万。至年月底，预计本之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加