1、融资预收销售回款。根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为,万元计，结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请,万元信贷额度，期限为年，第笔贷款为,万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为,万元，贷款期为年年月年月。自有资金,万元。银行融资,万元。本项目在预计销售期内年销售回款年第季度亿元年亿元年万元。项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅。

2、为房地产业发展注入了新活力，在诸多利好因素驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展不平衡。

3、费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按东莞市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按第项之和计取，经估算为人民币元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。财务费用主要指银行贷款利息。假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行。

4、业用地平方米其中有平方米厂房层办公室及员工宿舍平方米。项目法律手续根据委托方提供资料，目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使用合同书，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币元。其他工程报建手续正在办理中。本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及规定。三项目投资环境宏观经济分析全国整体经济环境年国民经济良好发展势头全年国内生产总值,亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值,亿元，增长第二产业增加值,亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。,第产业第二产业第三产业产值亿元产值亿元第产业第二产业第三产业增长率增长率全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需政策，都。

5、里从事技术流水线工作，小部分从事服务行业。平均人口密度人平方公里，处于东莞各镇上游水平。全镇将近人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。现状人口文化结构显然不利于技术水平和管理水平提高，不利于经济发展，不利于产业升级换代。石龙镇与其它各镇经济比较经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排万元工业总产值万元财政收入万元社会消费品零售总额万元土地面积石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门常平厚街塘夏，在周边区域内，远高于石碣石排茶山等城镇，成为小区域中心城镇。石龙镇城镇规划城镇性质东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心之，以高新技术产业为支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇。规划结构四大组团老城组团占地，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地，规划万人，城市行政科技信息文化中心西湖组团占地人民币元。管理。

6、在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。销售收入根据上述分析，本项目可售建筑面积市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现销售收入为元。其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。详见附表项目销售回款表。销售利润通过对项目在计算期内测算分析，项目税后利润为元，成本利润率为。详见附表项元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按东莞市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按第项之和计取，。

7、，房价发展趋势呈现较大差异性，高速发展中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额石龙镇经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。年人均约为美元按全镇总人口计。年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元全社会固定资产投资总额年年年年年年年社会商品零售总额固定资产投资额万元同比增长年，全社会固定资产投资呈现快速增长。利用外资额利用外资额从年开始迅速增长。产业结构与城市化水平年石龙镇第二三产业产值分别为万。

8、可售建筑面积市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现销售收入为元。其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。详见附表项目销售回款表。销售利润通过对项目在计算期内测算分析，项目税后利润为元，成本利润率为。详见附表积，市场潜在供给还存在相当大数量。房地产投资增长东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有个百分点。东莞房地产投资额呈逐年上升趋势，从年开始，投资增长率维持在以上，其中年增长率达到。预计在年内，投资增长率将会全社会固定资产投资亿元房地产业投资亿元房地产业投资社会固定资产投资东莞房地产投资增长率万平方米销售面积空置面积销售面积空置面积进入调整期。商品房销售面积和空。

9、元,万元,万元，产业结构比例为，第二第三产业占主导地位，第产业所占比重较低，并呈逐年下降趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工经商。支柱产业与著名企业石龙镇现有企业逾千家，规模较大工厂多家，已初步形成了光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展支柱性产业。三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业主要利用外资额万美元同比增长组成部分。石龙镇共有外商投资企业多家，有十几家日本企业落户石龙。京瓷公司，年产值达亿港元日本美能达生产复印机激光打印机，年产量达万台北大方正，三协精机，华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大企业。人口数量与质量至年底，全镇总人口为万，外来人口与户籍人口比例接近。外来人口增长快，主要分布在劳动密集型工厂。

10、项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请,万元信贷额度，期限为年，第笔贷款为,万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为,万元，贷款期为年年月年月。自有资金,万元。银行融资,万元。本项目在预计销售期内年销售回款年第季度亿元年亿元年万元。项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。销售收入根据上述分析，本项目。

11、置面积从房地产销售面积来看，除了在年受外销市场影响下，其余每年在不断增长，年达万平方米。随着市政建设全面铺开，预计市场需求还会扩大空置面积在不断扩大，但是销售面积增长率远大于竣工面积增长率，说明东莞消费需求增长速度大于供给速度，空置率呈逐年减少趋势。房地产区域发展特点东莞市房地产发展较早区域有城区常平樟木头和虎门，直以来城区优势都不是十分明显。但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平樟木头和虎门市场保持原来水平同时，年城区销售房地产面积约占东莞市年总销售面积，城区成为了东莞房地产主战场。石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排两镇，西临石碣镇。全镇总面积平方公里，其中陆地面积平方公里。处于东江下游北干流与南支流分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈工字形。石龙镇有八百多年历史，曾与广。

12、经估算为人民币元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。财务费用主要指银行贷款利息。假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为,万元计，结合。

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