中心格局，现行规划使得未来中心城区作为大东莞市绝对核心，势必逐步形成镇区对城区向心力，随着行政金融商务聚集，客流人流也将向城区积聚，对城区发展而言，开拓了更大市场空间。城市建设年围绕五年见新城目标，以江，两环，三块，四片为重点城市面貌得到明显改观。高标准规划建设批已规划建设项目项，预计工程总投资达亿元城建工程项目，力争到年，打造制造业中心商贸中心科技中心信息中心服务中心功能定位和国际制造业名城生态绿城文化新城城市形象，建设个适宜居住创业城市。通过打造四纵十横高等级公路主骨架，初步把全市建成个小时生活圈，并籍此进步延伸和拓宽东莞辐射范围，密切与广州深圳两个中心城市之间联系。市政府在基础设施大力投入，为房地产市场发展提供良好发展基础。远景人口规划中心城区近期人口规划至年原定为万人，现调整为万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生效应正趋于明显。建设用地规模由平方公里调整为平方公里。数据来源中心城区近期建设规划东莞年鉴结论东莞市充分利用重要地理位置，努力发展以制造业为主开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快城市之，其居民消费购买力达到了非常高水平,并且仍保持较好增长势头,对房地产发展创造了良好经济基础。东莞市现在完成规划建设以及未来规划发展，基础设施各种配套和大环境都得到了迅速改善与发展，这表明将吸引着越来越多本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。二东莞市房地产总体市场分析房地产投资状况东莞市近年来商品房开发投资总额亿元开发投资总额近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开发投资亿元,同比增长，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续火热情况。年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入个房地产开发迅猛发展阶段。商品房施工面积东莞市近年房地产施工面积万平方米施工面积从以上数据分析来看，年东莞市房地产行业施工面积为万平方米，同比增长，表明东莞房地产市场投资进步加大，投资放量增长，未来两年房地产市场供应量将急剧增长。商品房竣工面积东莞市近年房地产竣工面积万平方米竣工面积年东莞市房地产当年竣工面积为万平方米，同比下降，与年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到倍，该指标高达,远远高于东莞历年该指标平均值。如果房地产市场无法进步扩容,明后两年东莞房地产市场将面临着巨大消化压力。批准预售面积年是东莞市房地产市场历年来市场供成交量开始有所下降,年南城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于年。但是由于南城区土地热点开发,成交价格上升较快,南城区土地已成交单价为元。二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区在售楼盘总存量约为万。预计今后两年潜在供应量达到万，从南城目前在售楼盘存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区其它区域，未来市场面临供过于求风险，可以预见市场竞争将异常激烈。因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体状大，需求量也在急速增加。万江区整体开发态势逐步趋热万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区定位更加明确。万江区房地产市场长期落后于其它市区发展，拥有楼盘项目不多，东莞城市化进程和万江政府城市运营给该区域房地产市场发展契机，年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。是万江板块代表项目。万江作为个开发落后区域，给房地产发展造就大量空间，同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口,万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。东莞房地产市场发展趋势分析东莞发展阶段判断东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准。主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举阶段,但从发展轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进入到发展阶段，未来伴随城市升级转型，将可能面临个加速提升阶段。东莞住宅市场化判断东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高。但是这对于商品房市场带来很大冲击。东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力。从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定距离，主要原因是住房商品化程度太低。二区域市场分析东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出电子厂厂区。该地块属于东城区东纵板块。东城区区域经济基础分析东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里，辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口万多，外来人口万。商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守估算，平均单价控制在元左右带约元装修销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价倍，为元。商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流措施和推广投资回报率片区商业租金和售价关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极人流导向措施，能够协调各铺位之间商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线系统防潮防水广告位人流通道卸货区存储仓库等。以上是判断商业物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体商业市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化城市发展趋势，都是影响价值实现重要前提要素。项目周边在售同类商业楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注威尼斯广场区天虹百货顺电入驻带动周边商业氛围较好街铺形态构成较高不临主交通品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守估算，平均单价控制在元左右带约元装修销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价倍，为元。商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流措施和推广投资回报率片区商业租金和售价关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极人流导向措施，能够协调各铺位之间商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线