珠三角东部与粤东江西福建等省市交通枢纽。惠州经济强势增长年，惠州增长越过大关，经济发展进入快车轨道，工业产值商贸财政收入以及居民存款等核心指标增长居全省前列，呈现良好发展局面。同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效，洼地效应和后发优势凸显，国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观是，全市人均突破美元大关，取得历史性跨越。初步统计，年惠州国民经济主要指标完成情况在全省排位分别为地区生产总值亿元，居全省第位，增长，居全省第位规模以上工业增加值亿元，居全省第位，增长，居全省第位社会消费品零售总额亿元，居全省第位，增长，居全省第位地方财政般预算收入亿元，居全省第位，增长，居全省第位城乡居民本外币储蓄存款年末余额亿元，居全省第位，比年初增长，居全省第位全社会固定资产投资亿元，居全省位，下降，居全省末位外贸出口亿美元，居全省第位，增长，居全省第位实际利用外商直接投资亿美元，居全省第位，增长，居全省第位城市居民人均可支配收入元，增长，低于全省平均水平元，增长农村居民人均纯收入元，增长，达到全省平均水平元，增长。宏观经济强势增长年，全市地区生产总值亿元，增长高达，并创下年以来增长新高。人均元，按现行汇率折算达美元，突破美元大关。其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。三次产业对增长贡献率分别为，其中工业贡献率为，比上年提高个百分点。三次产业结构调整为。全年宏观经济运行总体态势为农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业贡献显著增强。惠州人口现状从居民收入与财政收入增长来看，年，城市居民人均可支配收入增幅分别为，增幅分别为和，几乎是同期城镇居民收入增长速度两倍业名城。其三大组团总体规划面积达平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区增长级和门户，其将成为以高新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能城市地区。惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强惠城组团惠阳大亚湾组团仲恺陈江组团产业升级和空间整合。未来年重点发展个地区未来年惠州市建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。在该规划中，重点发展地区有个大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓郁历史文化气息新兴旅游区。二房地产市场状况总体发展概况年，惠州全社会固定资产投资完成亿元，继续保持在亿元以上规模。三大类投资分流向看工业亿元，占比利息和本金总计为万元。由以上分析可看出，本项目负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。共计万元。四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之，净现值是负数，表示该项目投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率所得税后为，在预期可接受基准折现率为时，本项目所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。综上所述，代表本项目赢利能力各项动态和静态财务效益指标可汇总如下，见财务效益指标汇总表。类别项目静态指标年度动态指标单位万元单位净投资利润率投资利税率税后税后全部投资由以上分析数据可看出，本项目赢利能力良好。从以上经济效益指标角度初步判断，项目具备可行性。盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损状态，通常用定销售量来表示这种状态。以销售式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。共计万元。四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之，净现值是负数，表示该项目投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率所得税后为，在预期可接受基准折现率为时，本项目所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。综上所述，代表本项目赢利能力各项动态和静态财务效益指标可汇总如下，见财务效益指标汇总表。类别项目静态指标年度动态指标单位万元单位净投资利润率投资利税率税后税后全部投资由以上分析数据可看出，本项目赢利能力良好。从以上经济效益指标角度初步判断，项目具备可行性。盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损状态，通常用定销售量来表示这种状态。以销售率表，本次总体规划将整个规划区范围界定为都市区将都市区范围内集中成片三个规划建成区惠城陈江仲恺惠阳大亚湾称为中心城区。基于现状已经形成惠城陈江仲恺惠阳大亚湾三个集中发展城市地区特征，新规划将以三个集中发展城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域陈江仲恺次区域惠阳大亚湾次区域和北部山区次区域。组团功能定位在新规划中，惠州主导产业将是机电电子器石油化工钢铁冶金产业城市，并形成了大功能产业中心惠城区以商贸电子电器纺织服装为主大亚湾以石油化工为主惠东以钢铁冶金为主。最大石化产品加工中心拥有次性投资最大项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业行业个以上，因而，又是个创业中心。到年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产业名城规划范围是城市总体规划确定惠城惠阳大亚湾仲恺陈江大组团核心区，规划面积约平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施城三片功能互动体化实质性空间整合。在这城三片主题框架结构下，预计到年，初步建设成现代石化数码产业名城。其三大组团总体规划面积达平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化实质性空间整市场环境及项目背景城市宏观环境二房地产市场状况湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程建设，深入挖掘