同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高投资管理有限公司和俱乐部在长江三角洲及周边地区知名度有十分重要意义。第四节项目主要财务指标投资建设俱乐部苏州星海大厦项目主要财务预测指标如下投资估算人民币万元年均经营收入估算人民币万元年均经营成本估算人民币万元年均利润估算人民币万元静态投资回收期年投资利润率财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年第二章市场研究第节经济环境分析苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积平方公里，人口万，下辖县市和个区，其中市区面积平方公里，古城区平方公里。改革开放多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。年全市国内生产总值达亿人民币，人均达到美元，全年财政收入亿人民币，实现工业总产值亿人民币，成为仅次于上海第二大工业城市。年全市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进口亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。年新增合同外资亿美元，实际利用外资亿美元，约占中国，占全世界，在全国各大中城市排名由年双双第位上升到双双第位。世界强跨国公司中已有家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速现代化新兴工业城市。消费市场方面年，苏州全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅比上年提高了个百分点，为年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省,比上年增加了个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内社会消费品购买力大增。江苏省统计局年发布城乡居民收入稳步提高，为零售市场增长提供了不尽动力。苏州市城市居民人均可支配收入为元，增长。市民收入稳步增长，对改善城乡居民消费预期稳定消费需求，促进消费增长起到积极作用，促进了市场销售上升。年，苏州市城市居民人均消费支出元，比上年增长其中人均生活消费品支出元，同比增长。农村居民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品支出元，同比增长。社会消费品零售总额与城乡居民消费支出基本市有限公司苏州工业园区颐莫尚置业有限公司英国翠丰集团苏州百安居装饰建材超市有限公司美国旭电公司旭电苏州科技有限公司松下电器产业株式会社松下电器研究开发苏州有限公司日本旭化成株式会社旭化成电子材料苏州有限公司法国家乐福苏州悦家超市有限公司日本三菱株式会社华菱科技苏州有限公司三井物产株式会社三井电子薄膜苏州有限公司苏州三井国际物流贸易有限公司达能集团达能食品苏州有限公司新日本制铁株式会社苏州日铁金属制品有限公司挪威海德鲁公司海德鲁铝业苏州有限公司日本新日矿公司苏州日矿材料有限公司苏州日矿宇精密加工有限公司德国巴斯夫公司巴赛尔聚烯烃工程塑料苏州有限公司皇家壳牌集团荷兰小计家五百强企业在园区注册了家企业如此规模办公科研和生产基地集聚地必然存在着大量目标客户，新区内服务设施欠缺更对本项目提供巨大发展空间，这是其它项目无法比拟优势。高档住宅小区星海大厦会馆项目处苏州工业园中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区别墅区外商公寓及商业文化体育公共娱乐等批配套设施，形成环中心生活带。其中最大高档小区有都市花园，位于园区中央商贸区与中央花园附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期兰华苑，二期茗华苑，三期菁华苑，四期英华苑，五期银色贵族。项目总占地公顷，建筑面积万，容积率。此外，以金鸡湖为中心还分布着如下高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高住宅小区，占地公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建金鸡湖大桥将两者连为体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成高级住宅小区，设施完善，自成体。占地约公顷。水巷邻里总面积为公顷，是配有商业设施中高密度住宅区。高尔夫花园共开出平方米园际公寓和半岛别墅，第期将推出套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东暂名，占地公顷，总投资亿元，共有幢楼，分别为四六七八层，共有多套房。以上高档楼盘每平米均价都在元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内所有楼盘销售都呈现旺势。商业中心以及其他娱乐场所情况苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央为中心在平方公里规划区内规划个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施公共机构及住宅商业楼群组成，占地公顷。主要道路成方格状，与原有河道相呼应。设有大型博物馆体育馆水上作为正式会员加入。企业联络各类企业是本行业最具潜力市场，这是因为企业意识到了健康员工为企业带来益处，俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准现场测试讲座和其他与健康有关活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样便利和服务，而且还能提供专门为企业设计健康课程和课程以供到场或不到场员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。特别活动促销特别活动是俱乐部销售和推广计划另个重要组成部分。这些活动将提高俱乐部在消费者中知名度，并促进会员推荐非会员入会，俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部会员能够参加社区活动，有选择性赞助和宣传活动进步提高俱乐部品牌知名度。内部活动与宣传每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会节日庆祝和周年聚会等。俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品健康饮料并获得礼物。这些活动举行将得到本地企业支持，将在团体内部发门票和宣传材料。健美操表演很多人都喜欢健美操表演，俱乐部将在区域内很多活动中推广操课程，通过表演，俱乐部操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为俱乐部会员。健康检查俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为有效方式之。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到运动给身体健康带来益处。会员促销竞赛俱乐部使用最强有力促销方式是俱乐部内部会员间促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会现有会员，鼓励包括礼品旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员高昂情绪并推销会员卡个行之有效方法。持续推广和广告随着俱乐部发展，越来越多新会员将来自现有会员介绍。此后，现有会员续约将是保持会员基数关键，首要任务是令会员满意并超出他们期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁时候进行季节性促销。俱乐部将不断进行促销宣传并保持与本地企业和广告商联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续推广计划将包括三个主要部分广告直接联络促销盒直接邮寄电话营销跟踪以及俱乐部内部促销。第五节会员制体系设置设置原则俱乐部采取国际通行会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目，根据对俱乐部规模档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应收费标准。二会员收费标准通过对苏州市已开设中高档次俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对俱乐部需求状况，以及俱乐部竞争状况，对星海馆水上作为正式会员加入。企业联络各类企业是本行业最具潜力市场，这是因为企业意识到了健康员工为企业带来益处，俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准现场测试讲座和其他与健康有关活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样便利和服务，而且还能提供专门为企业设计健康课程和课程以供到场或不到场员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。特别活动促销特别活动是俱乐部销售和推广计划另个重要组成部分。这些活动将提高俱乐部在消费者中知名度，并促进会员推荐非会员入会，俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部会员能够参加社区活动，有选择性赞助和宣传活动进步提高俱乐部品牌知名度。内部活动与宣传每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会节日庆祝和周年聚会等。俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品健康饮料并获得礼物。这些活动举行将得到本地企业支持，将在团体内部发门票和宣传材料。健美操表演很多人都喜欢健美操表演，俱乐部将在区域内很多活动中推广操课程，通过表演，俱乐部操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为俱乐部会员。健康检查俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为有效方式之。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到运动给身体健康带来益处。会员促销竞赛俱乐部使用最强有力促销方式是俱乐部内部会员间促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会现有会员，鼓励包括礼品旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员高昂情绪并推销会员卡个行之有效方法。持续推广和广告随着俱乐部发展，越来越多新会员将来自现有会员介绍。此后，现有会员续约将是保持会员基数关键，首要任务是令会员满意并超出他们期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁时候进行季节性促销。俱乐部将不断进行促销宣传并保持与本地企业和广告商联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续推广计划将包括三个主要部分广告直接联络促销盒直接邮寄电话营销跟踪以及俱乐部内部促销。第五节会员制体系设置设置原则俱乐部采取国际通行会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目，根据对俱乐部规模档次及周边主要消费群体及其消费能力购买力消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应收费标准。二会员收费标准通过对苏州市已开设中高档次俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前苏州市消费者对俱乐部需求状况，以及俱乐部竞争状况，对星海制作所瑞萨半导体苏州有限公司日立仪器苏州有限公司日立显示器件苏州有限公司日立金属苏州电子有限公司日京创业苏州食品有限公司日立汽车部件苏州有限公司日立工程建设苏州有限公司日立医疗系统苏州有限公司日本住友株式会社苏州住友电木有限公司住友制药苏州有限公司美国霍尼韦尔国际集团霍尼韦尔特殊化学品苏州有限公司德联覆铜板苏州有限公司凯联航空发动机苏州有限公司美国艾默生电气公司艾默生电气苏州有限公司艾默生环境优化技术苏州研发有限公司法国莱雅集团苏州尚美国际化妆品有限公司美宝莲苏州化妆品有限公司英国葛兰素斯密斯克林公司葛兰素史克制药苏州有限公司日本久保田株式会社久保田农业机械苏州有限公司日本丸红株式会社日本麒麟集团狮王啤酒饮料苏州有限公司德国戴姆勒克莱斯勒集团安特优发动机工程苏州有限公司美国德尔福公司德尔福德科电子系统苏州有限公司德尔福电子苏州有限公司英国公司苏州碧辟液化石油气有限公司荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司飞利浦半导体苏州有限公司美国杜邦公司杜邦光掩膜苏州有限公司芬兰诺基亚电信公司诺基亚苏州电信有限公司德国集团采埃孚传动技术苏州有限公司瑞士迅达控股集团迅达电子苏州有限公司法国阿尔卡特集团阿尔卡特通讯设备苏州有限公司荷兰阿克苏诺贝