与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏精神和过人商业才智，具有从事房地产开发多年丰富经验，经营管理水平较高。第二章项目概况宗地位置宗地位于佛山市南海区桂城街道街区地段，即原南海体育场地块。地处桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。宗地位置示意图二宗地现状四至地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道城市开放广场，南面隔海辉路为层建筑和空地，北边隔海路为海棠小区。宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。用地红线外基础设施达到通海路至地块北边线通海辉路至地块南边线，有关用电用水用气排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。宗地现状三项目周边配套交通状况项目外部交通非常便利，南距南海区政府约公里，广佛地铁桂城站约公里北距桂江立交约公里，连通海八路东距佛山环约公里向西通过佛平路向南通过南海大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港路通达广州芳村只需多公里路程，在广佛同城交通规划下，桂城将成为广佛同城桥头堡，项目地块所在区位意义更为突出。项目四面临路，其中西面南海大道为米宽城市主干道，车流量大，东南北均为米市政路，交通循环情况优良。规划中佛山地铁号线将沿南海大道经过项目地块。项目宗地交通范围示意图周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育医疗购物商业文体设施配套完善。教育西约小学海三路小学南海实验小学桂江小学桂江二中桂城中学等均在项目公里范围内医疗项目周边有南海中医院桂城医院南海人民医院等医疗设施，其中南海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良购物项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场汇潮天地佑城信和超市，南边公通变得更加便利。三禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈东方广场商圈季华路商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂澜路商圈，另外备受瞩目岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内家商业中心，初步统计集中式商业总面积约万，加上若干没有统计裙楼商业，总商业零售面积预计超过万。各大商圈介绍南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场年年销售额均超过亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位东方广场以其庞大体量和优秀齐全业态组合，近年来也直成为禅城商业核心，并对附近传统商业圈造成定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发展保利水城开业半年，尚处于培育期，成长需要依靠桂城金融服务区推进及周边大型楼盘兴建入住桂澜路商圈以超市购物为主，服务业周边新兴居住区祖庙传统商圈交通状况般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地铁优势将有利于其持续发展季华路商圈突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数高端消费群岭南新天地开业后补充佛山本地高端消费，并将连接起祖庙传统商圈和东方广场商圈，更具竞争力。佛山消费呈现出商圈引导消费态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为分散特点，难以形成强大消费引力，加上佛山毗邻广州港澳，致使部分消费力，特别是高端消费外流。四佛山市房地产市场发展状况近年房地产市场投资开发概况随着佛山整体经济实力提高，城市建设投资加大，从年至年，佛山房地产开发投资稳步快速增长。年全市完成房地产开发投资亿元，同比提高，而年，对于二线城市佛山来说，广佛同城及地铁开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃年，也突显出其房地产价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中突围历程。二年佛山商品房销售量及销售价格走势虽然年迎来调控年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加快工程进度推出货量，前个月全市供应面积共万，较年全年增长约万，市场供应量得到保证而成交市场受政策影响而有所回落，但整体成交仍大大优于年，前个月整体成交共万，成交面积首次超越广州，稳居广东省首位成交价格承接着年快速上升势头，年成交价继续攀升，前个月成交价格约元，较年全年上升逾。从各区成交量来看，顺德区共成交万，位居五区之首，占据佛山市成交比重近，而成交价格约有元，低于全市价格近元。南海区共成交近万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城高价单位带动下，使区域均价上升至元。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。三上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧澜石三路北侧居住用地华福嘉业顺德乐从南区号地块百货进驻对商业项目人气运营起很大号召作用，如东方广场吉之岛业态组合齐全商业人气较好，如东方广场南海广场，若能进步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利商业状态。沿街商铺价值很高，楼层稍高分割式商铺经营惨淡，应考虑餐饮娱乐等大型商业招商政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈整合规划，有利于本项目招商和运营。三住宅地产市场分析全市自月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出万，共成交万，成交同比上升。由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区加快建设，南海区，特别是桂城房地产市场依然有较强发展潜力随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界桂城平洲黄岐盐步房地产市场将快速升温从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展中心，无论从城市规划周边环境配套设施居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代位置项目地块处于桂城核心区域，无论从规划交通资源配套均能支撑项目销售价格处于较高水平第四章投资估算与资金筹措投资概算根据测算，创鸿广场项目总投资为,万元含地价及契税款，详见下表资金概算表项目名称创鸿广场总体指标序号项目指标备注计容用地,二总建筑面积,规划建设住宅,可售,商业铺面,可售,计容面积合计,合计,五层停车场,其它地下室,车位个不计容面积合计,二投资概算序号项目总额万元单价元数量土地成本,土地价款,交易契税,二前期工程费,工程勘察费,勘察报告审图费,定线费,规划设计费临时供水供电,场地平整,临时道路,质量监督费,环境测评费,淤泥渣土费,三建安工程,地下室工程,高层工程,四环境配套,绿化景点配套工程小区道路,五水电配套,水电安装电梯工程消防工程,通首，占据佛山市成交比重近，而成交价格约有元，低于全市价格近元。南海区共成交近万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城高价单位带动下，使区域均价上升至元。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。三上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧澜石三路北侧居住用地华福嘉业顺德乐从南区号地块百货进驻对商业项目人气运营起很大号召作用，如东方广场吉之岛业态组合齐全商业人气较好，如东方广场南海广场，若能进步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利商业状态。沿街商铺价值很高，楼层稍高分割式商铺经营惨淡，应考虑餐饮娱乐等大型商业招商政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈整合规划，有利于本项目招商和运营。三住宅地产市场分析全市自月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出万，共成交万，成交同比上升。由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区加快建设，南海区，特别是桂城房地产市场依然有较强发展潜力随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界桂城平洲黄岐盐步房地产市场将快速升温从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展中心，无论从城市规划周边环境配套设施居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代位置项目地块处于桂城核心区域，无论从规划交通资源配套均能支撑项目销售价格处于较高水平第四章投资估算与资金筹措投资概算根据测算，创鸿广场项目总投资为,万元含地价及契税款，详见下表资金概算表项目名称创鸿广场总体指标序号项目指标备注计容用地,二总建筑面积,规划建设住宅,可售,商业铺面,可售,计容面积合计,合计,五层停车场,其它地下室,车位个不计容面积合计,二投资概算序号项目总额万元单价元数量土地成本,土地价款,交易契税,二前期工程费,工程勘察费,勘察报告审图费,定线费,规划设计费临时供水供电,场地平整,临时道路,质量监督费,环境测评费,淤泥渣土费,三建安工程,地下室工程,高层工程,四环境配套,绿化景点配套工程小区道路,五水电配套,水电安装电梯工程消防工程,通讯基于自身良好经济基础，经济保持平稳增长，年保持各产业平稳高速发展态势。消费数据及居民收支状况居民消费活跃，年社会消费品零售总额达亿元，比上年增长。近年均保持左右高速增长。全年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，位居广东省各市第前三分别为东莞深圳广州，增幅收窄，但仍呈现增长态势。三佛山市及桂城街道总体规划佛山市规划按照佛山市城市总体规划显示，佛山市规划城区为组团，所包括街道办或镇行政辖区范围，面积为平方公里，约占全市域面积。组团中是指中心组团和大良容桂组团是指狮山组团西南组团西江组团大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心全市行政中心商贸服务中心文化体育中心全市重要制造业高新技术产业基地与物流基地具有高品质生活环境城市生活区具有悠久历史人文环境地区。二桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区顺德区和广州市荔湾区番禺区，位于广佛经济圈中心轴线核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳航班仅需小时多，到广州新白云国际机场也仅需要分钟左右，佛山环路贯穿桂城公里，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在年开通了桂城城巴，达到村村通公交目。而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。年月，广佛地铁通车，桂城与广州之间交通变得更加便利。三禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈东方广场商圈季华路商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂澜路商圈，另外备受瞩目岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内家商业中心，初步统计集中式商业总面积约万，加上若干没有统计裙楼商业，总商业零售面积预计超过万。各大商圈介绍南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场年年销售额均超过亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位东方广场以其庞大体量和优秀齐全业态组合，近年来也直成为禅城商业核心，并对附近传统商