理销售部经理时代庄园项目总指挥年月年月北京新恒基房地产集团北营房项目总经理年月年月北京北化房地产开发有限公司市场开发总监东都项目总策划年月年月北京市基础设施投资有限公司资源开发部副经理年月至今北京惠东房地产开发有限公司总经理。杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设管理工作，曾主持过北京嘉里中心北京香格里拉三期北京国宾花园和时代庄园等多个项目规划设计项目策划工程管理和市场营销等工作。主持过东都开发，包括项目前期准备产品规划定位合作及招商谈判项目策划市场营销推广等多个环节工作。年荣获万房网北京十大精英操盘手称号。三报告主要内容本报告研究主要内容有项目建设背景和必要性市场需求分析商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算财务分析及资金筹措等。四技术经济指标表项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注总用地面积平方米建设用地面积平方米代征道路用地面积平方米代征绿化用地面积平方米建设用地面积平方米道路用地面积平方米绿化用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅用房地上建筑面积平方米含底商建筑面积平方米商业用房地上建筑面积平方米托儿所地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅用房地下建筑面积平方米商业用房地下建筑面积平方米容积率住宅用地容积率商业用房容积率托儿所容积率绿化率住宅户数户机动车停车泊位数位住宅用房位其中地上停车位位,地下停车位位商业用房位其中地上停车位位,地下停车位位层数住宅用房层数层商业用房层数层建设周期月项目总投资万元工程费万元工程建设其他费万元其中土地取得费万元不可预见费万元每平方米建筑面积工程投资住宅用房元平方米商业用房元平方米项目总投资万元自有资金万元销售回款万元销售费率营业税率城市维护建设税教育费附加所得税率盈余公积金公益金税后年均利润财务基准收益率全部投资财务净现值万元全部投资财务内部收益率投资回收期年五报告编制依据北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市规划委员会规划意见书规意选字号北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议项目法人单位提供其它相关资料。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景房地产行业是我国国民经投资亿元，增长。其中，经济适用住房投资亿元，增长。资金来源分类指数为，比月份下降点，同比下降点。季度，全国房地产开发企业到位资金亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，增长企业自筹资金亿元，增长利用外资亿元，增长倍。土地开发面积分类指数为，比月份下降点，同比下降点。季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，同比增长。房屋施工面积分类指数为，比月份上升点，同比下降点。季度，房屋施工面积亿平方米，同比增长。其中，住宅施工面积亿平方米，增长办公楼施工面积万平方米，增长商业营业用房施工面积亿平方米，增长。商品房空置面积分类指数为，比月份下降点，同比上升点。截止到月底，全国商品房空置面积为万平方米，同比增长。其中，空置商品住宅万平方米，下降。二北京市房地产发展现状及预测土地供应计划年，在土地供应空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划土地利用总体规划等各类规划确定城市空间布局和区县功能定位，促进中心城新城小城镇和新农村协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳海淀丰台倾斜，远郊区县继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。基础设施用地，除了确保奥运铁路公路等重大建设项目外，还将优先支持望京天通苑回龙观等城市交通疏堵工程新城基础设施建设等项目。工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业高新技术产业都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗高物耗高污染低附加值产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运中央及驻京部队市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业新城公共设施建设用地。住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，继续贯彻建筑面积小于平方米住房面积不得少于规定，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场滑雪场用地。二目前北京房地产发展状况年国家陆续出台了系列宏观调控政策，如提高贷款利率限制外资炒房征收二手房转让所得税征收土地增值税调整住房供应结构等，对北京房地产发展产生了定影响。年度，北京市房地产开发商品房施工面积万平方米，比年下降其中商品住宅万平方米，下降。商品房竣工面积万平方米，下降其中商品住宅万平方米，下降。全市商品房销售面积含现房和期房万平方米，其中商品住宅万平方米商品房销售额含现房和期房亿元，其中商品住宅亿元。商品房空置面积万平方米，比年末减少万平方米其中商品住宅空置万平方米，减少万平方米。北京市房地产开发投资在经济社会较快发展推动下，保持高速增长态势。年至年累计完成投资额亿元年房屋施工面积达到万平方米，比年增长倍年至年房屋竣工面积累计万平方米，六年间平均每年竣工房屋万平方米。北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济发展而逐步建立起来，经历了个从小到大从慢二销售收入和销售税金测算销售价格确定本项目住宅销售销售均价按元平方米计算底商销售均价按元平方米测算。销售收入及税金本项目可销售商品住宅建筑面积平方米，配套底商建筑面积平方米，依据项目建设进度，考虑开发住宅楼分期转让分期回款，本项目回款情况预测见下表项目第年第年第年第年第年合计商品住宅销售比例回款比例配套底商销售比例回款比例依据销售计划，本项目可实现销售收入万元，缴纳销售税金及附加万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。可商业用房出租面积为平方米，可出租停车位为位。经营过程中发生燃料动力费用维修费用等经营成本均由受委托专业公司自行负担。托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。本项目计算期内出租收入共计万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三利润预测本项目土地增值税共计万元，房产税万元。项目计算寿命期内利润总额万元，交纳所得税万元。详见附表损益表。三财务分析盈利能力分析项目动态指标测算结果如表。表财务现金流量分析表指标全部投资财务内部收益财务净现值,万元投资回收期年静态指标经测算，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。二财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。详见附表资金来源与运用表。三敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上优势较大。本项目工程建设总投资为万元,其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行。二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件前提下进行投资测算，仅反映项目本身效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方实际投资效益情况。本报告投资估算是按照北京市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据济体制改革和国民经济发展而逐步建立起来，经历了个从小到大从慢二销售收入和销售税金测算销售价格确定本项目住宅销售销售均价按元平方米计算底商销售均价按元平方米测算。销售收入及税金本项目可销售商品住宅建筑面积平方米，配套底商建筑面积平方米，依据项目建设进度，考虑开发住宅楼分期转让分期回款，本项目回款情况预测见下表项目第年第年第年第年第年合计商品住宅销售比例回款比例配套底商销售比例回款比例依据销售计划，本项目可实现销售收入万元，缴纳销售税金及附加万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。可商业用房出租面积为平方米，可出租停车位为位。经营过程中发生燃料动力费用维修费用等经营成本均由受委托专业公司自行负担。托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。本项目计算期内出租收入共计万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三利润预测本项目土地增值税共计万元，房产税万元。项目计算寿命期内利润总额万元，交纳所得税万元。详见附表损益表。三财务分析盈利能力分析项目动态指标测算结果如表。表财务现金流量分析表指标全部投资财务内部收益财务净现值,万元投资回收期年静态指标经测算，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。二财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。详见附表资金来源与运用表。三敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上优势较大。本项目工程建设总投资为万元,其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行。二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件前提下进行投资测算，仅反映项目本身效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方实际投资效益情况。本报告投资估算是按照北京市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目建设对于完善环境集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利