，本市底商商场购物中心超市批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。为迎接年奥运会，北京市交通不断改善旧城区不断改造住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。尽管目前北京市商业总规模较大，但是人均面积均显不足从经济发展规律看，商铺总面积与人口密度合理比例为平方米人,因此消费市场和投资市场对商业房地产追逐力度有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好租售态势，市场前景较为乐观。其中以底商势头最为迅猛，现在北京市新开发住宅写字楼酒店等，绝大部分都带有两到三层底商。目前，商铺开发已经由单纯点式商铺开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了种市场必然趋势，并且能为开发商带来客观利润空间。但是关于科学商铺营销链开发商投资者经营商家消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。因此投资者在置业时候非常小心和谨慎。很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业商业物业管理公司，如上海新天地香港戴德梁行等进行总体规划招商后期推广和物业管理。商住公寓商住公寓经历了以商住两用普通住宅具有较强商务功能户型可以作多种分割。年商住公寓取得了不俗销售业绩，年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其商住概念，可见各开发商都看好商住公寓需求市场。商住公寓走旺得益于国家和地区政策改变年初，北京市工商行政管理局规定，从事餐饮歌舞娱乐提供互联网上网服务场所和洗浴等类经营活动公司，不能以居民住宅楼商住两用楼含居民住宅楼和商住两用底商楼层房屋作为企业或个体工商户住所经营场所。从事上述类经营活动以外，须提交申请住所所在地居家委会业主委员会或者能够代表该地区居民行使权利其他居民自治组织出具同意函，否则不予受理。以上规定加速了商住公寓发展。而国家金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要推动作用商住公寓与写字楼相比，其优势在于可以用或者按揭买房，按揭期限可以达年，使用权限为年而写字楼按揭贷款几乎是不可能，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少年。院及其附属中学新街口电影院等。交通状况现状该区域地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北路面宽度大概为四车道。它西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面二环路离该项目很近便。从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。但是目前它主干道还是个丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目拐角处有个站口出入口。根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什刹海周边整体规划方案需要调整，调整后方案要年底才能得知。本项目规划说明按照上报北京市规划委员会初步方案地下二层为车库和卸货区地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池五层以上为写字楼和酒店分区说明区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米，建筑面积平方米区域为幼儿园，占地面积平方米，建筑面积千平方米现有规划方案评析按照原规划方案，本项目商业部分可能要达到万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。因为按照原规划方案，其中物业形态配比很不合理，必须对其进行大调整以降低风险。市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案，可以把本项目业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析商业部分幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售二期第大道商铺部门共计万平方米左右。整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。产品多样单层商铺层商铺和二层商铺有直接对外出入口，主入口在层复式商铺二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺自动滚梯电梯和楼梯直接到达，出口和入口整层公用产品特点商铺层高米所有商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。周边环境商铺周围均有宽阔市政道路小区内共有步行街，命名为街，很又特色整个小区规划人口在万人以上小区内穿行有小桥和下沉式花园小区设有设备齐全俱乐部仅部分商铺设有卫生间，店铺内卫生间仅预留上下水，不做任何装修，公用卫生间精装地下车位非常充足，且从地下可到达不同楼座大堂区内在各个建筑层面上有立体绿化系统，地下层和层为公共绿化广场，在四层有屋顶花园。装修说明楼层高度各建筑层达米各店铺单位室内地面为水泥地面，墙面为腻子刮平整体设备设有楼宇监控系统和中央集中空调，宽带卫星及有线电视线缆停留在竖井内价格付款方式层二层复式单价元平方米次性付价元平方米按揭价三层单价元平方米按揭按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。是本次考察项目最具有对比意义楼盘。它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。定位国英号物业形态为商住公寓，它消费者定位于创业型公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。底商部分每层多平方米且整层出售。底商商业部分幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售二期第大道商铺部门共计万平方米左右。整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。产品多样单层商铺层商铺和二层商铺有直接对外出入口，主入口在层复式商铺二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺自动滚梯电梯和楼梯直接到达，出口和入口整层公用产品特点商铺层高米所有商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。周边环境商铺周围均有宽阔市政道路小区内共有步行街，命名为街，很又特色整个小区规划人口在万人以上小区内穿行有小桥和下沉式花园小区设有设备齐全俱乐部仅部分商铺设有卫生间，店铺内卫生间仅预留上下水，不做任何装修，公用卫生间精装地下车位非常充足，且从地下可到达不同楼座大堂区内在各个建筑层面上有立体绿化系统，地下层和层为公共绿化广场，在四层有屋顶花园。装修说明楼层高度各建筑层达米各店铺单位室内地面为水泥地面，墙面为腻子刮平整体设备设有楼宇监控系统和中央集中空调，宽带卫星及有线电视线缆停留在竖井内价格付款方式层二层复式单价元平方米次性付价元平方米按揭价三层单价元平方米按揭按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。是本次考察项目最具有对比意义楼盘。它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。定位国英号物业形态为商住公寓，它消费者定位于创业型公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。底商部分每层多平方米且整层出售。底在年要求全部建成使用。五环路最后段全线启动到年年底，五环路将全线通车。南北花市大街通车健翔桥改造工程健翔桥立交十四环于八达岭高速公路交叉点，是北京背面进出市区主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。马家堡西路建设，南城将形成第五商圈马家堡西路通车有利于西单庄胜等商业圈对南城渗透，真正缩短北京南城和北城差距。项目分析项目用地区位关系该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。它向南经过平安大道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。地块形状为反形。详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。景观它东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区