，提供万平方米写字 楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右，这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产生定的影响。 中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区 市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。 年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的 汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。 服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。 另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物 业市场不够成熟。不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是， 如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求。 为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行 升级。 年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业 面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市 场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京 市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面， 国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计 年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景， 租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质低于元平方米的仅占商品住宅成交总套 数的，元平方米占。另外，月份入市的新盘有 六成多的项目销售价格在元平方米以上，元平米占 低于元平方米的只有。 北京楼市热点区域分布在清河朝青板块望京酒仙桥海淀山后马 家堡等区域。 年月，北京市普通住宅价格累计上涨，而高档住宅前个月的价格也累计上涨。在月宏观调控加强的情况下，房价仍能实现 较大幅度上涨，超出不少人的预料，特别是高档住宅，涨幅虽不及普通住宅， 但其本身价格基数较高，更有些业内人士无预测，由于新政调控重点不在 高档住宅，些从月份开始实施的政策更是利好消息，因而未来其价格还 可能持续稳定增长。 北京月普宅价上涨，高档住宅价格稳定增长 政策调控作用未到显现期 现房供应量减少 宏观调控的力度波强似波，据官方公布数据，月份部分城市地区的 房价涨幅有所回落，北京的情况更成为人们关注的焦点。 从整个月份来看，北京市完成房地产开发投资亿元，比上年同 期增长，增幅高于季度个百分点。房地产开发投资的持续稳定 增长，说明业界对于房地产的信心仍在所以这个数据持续增长表现正常， 因为数据是与去年同期相比，而年，在房地产开发投资方面受 影响较为严重。 此外，值得注意的是，目前商品房竣工面积和施工面积都有所下降。商品 房竣工面积万平方米，比去年同期下降，其中住宅竣工面积 万平方米，下降了。全市住宅施工万平方米，比去年同 期下降了。这预示着在未来段时间内，现房的供应量会有所减少， 定程度上可能会提升现房的价格。 年月普宅价格上涨 在价格方面，今年以来，北京市新建商品房价格涨幅继续上涨，月，普 通住宅价格指数累计为，各当月指数分别为 。在此价格指数累计显示的是今年前月 平均增长速度与去年同期平均增长速度之比，以普通住宅价格指数为例，五月份的价格增长速度突破了两位数大关，达到。 对于持续增长的房价，虽然月中旬出台了国六条，但真正较为有执行力 的国十五条是在月日才公布，因而政策的作用还没有完全显现。按照 通常的房地产开发建设周期来看，从设计施工到上市，至少要多半年的 时间，所以，政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。在此 之前，相关政策的威慑力体现在心理上的影响要多些。 我们的分析是，如果数据是和去年同期相比，则不能完全说明问题，因为 去年月份就开明了宏观调控，到月份正是宏观调控力度加大之时， 房价的涨幅和交易量都受到定影响，而今年月份调控刚刚开始，如果 将两个时期的数据进行对比，缺乏定可比性。 高档住宅增长稳定 目前对于高档住宅前个月的价格涨幅，仍是利好消息居多，以别墅 项目表现得最为明显。供应虽然可能会减少，但也难以判断高端住宅的价 格会涨幅多少，毕竟价格基数已经相对较高，而且需求人群毕竟是少数， 需求也没有以往那么强烈，较难出现抢购场面。 对于国家将不再批别墅用地的政策从今年月日起实施，使得现有的别 墅项目价格预期会有所调高。五六月份别墅价格会上涨，方面表现为政 策限制导致了产品稀缺，另方面，高端产品本身上涨幅度就比较慢，卖 得也慢，虽然销售场面没有以前火爆，但价格下降空间不大。另外，些 楼盘由于地理位置较佳，虽售价略高，也不乏理想销售成绩。 此外，政府对高端住宅的价格不会限定过多，而可以通过加大税收来进行 调节。这样，既满足了部分人对高端产品的需求，又可通过税收杠杆对 市场进行有效调节。 年计划供地公顷，其中市级指标公顷，区县级指标 公顷。前者包括中央项目公顷市重点建设工程 公顷和机动指标公顷后者中的分解到城八区，分解到其他 郊县和经济开发区。 对于房地产开发商而言，重点关注的是区县分解指标和经营用地指标，通 过统计比较，朝阳海淀通州顺义大兴五个区县所 占比例较高，分别在左右。 年北京市供地计划特点分析 住宅和商服用地减少，经济适用房反增。今年计划住宅商品房用地供应量 为公顷，比去年减少公顷，商服用地也由公顷减少到公顷。 而经济适用房供应量为公顷，比去年增加公顷。 供地郊区化明显。根据北京城市总体规划北京市土 地利用总体规划，年土地供应计划指标中，远郊个区 县指标约占，向顺义通州大兴及亦庄重点倾斜。供地郊区化趋势成 为必然。 鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。计划确保竣 工万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地 范围鼓励南城四环外轨道交通沿线建设经济适用住房东西北四环 路内和南三环路内不再新增除比照经济适