定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目成就。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速倍强，位居世界之首。总量年间增长了倍。而根据国家统计局预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期水平,年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济增长速度还将持续相当长段时间。从台州经济发展看，台州是座充满生机和活力城市。由于历史上是国家投资缺乏地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡顽强精神，多年蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。目前，台州民营经济占经济总量以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起强大动力。近年来，台州以平均以上高速度持续增长，台州综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。年全市达亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中大城市和上海经济区级经济亚区中心。可以预见台州经济还将随着长三角体化推进有更长足进步。从椒江经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港台州市经济开发区开发建设，椒江区经济发展突飞猛进，年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。年人均生产总值为元。同时，椒江区居民收入水平也在不断提高，年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。市区城镇居民可支配收入在年达到了元，人均家庭消费支出元。按联合国评价标准，椒江区工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。本项目市场定位分析通过宏观微观市场分析以及对该项目周边情况了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当吸引力，而且厚实消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛需求。存在噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争压力需要公司策划设计营销等后续工作跟进来消化。根据分析结果，我们从错位竞争角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目建筑定位应该为小高层高层相结合近城都市住宅区，以中高档住宅商业中心形式进行开发。住宅主要客户群定位于中等收入以上人群，户型面积以平方米为主。根据本项目销售对象建筑形态地理位置和周边物业销售情况等因素，估计住宅价格均价约为元平方米。三设计方案思路说明初步设计方案参见下图由幢楼组成，其中高层幢沿河分布，小高层幢。设计上体现如下特点充分利用周边景观，合理布置空间组织，借景造势，让每户都能见绿见景。总平面布置上，着意于建筑环境协调以及建筑和绿化环境美化，整个平面与阳光国际公寓期组成围合空间，有利于路网组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境协调问题。以多功能为特点，住宅商铺组合能满足多种需求。在价格合理保证供货前提下，推广应用国家鉴定认可新技术新工艺新材料。四开发成本估算估算基本条件及假设条件土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。建设费用按照正常工程造价估算，没有考虑由于特殊结构材料以及特别不利地质情况所需增加成本基地各项成本构成建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土地出让金万元，共计万元。总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。单方建筑面积为元平方米。具体见附表项目开发成本估算表。五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘情况看，住宅销售速度比较快，般销售周期个月，并集中在开盘两周后个月中。但考虑宏观调控其他业务收入投资收益营业外收入减营业外支出利润总额减所得税净利润平衡方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元预征税平衡方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案二商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念扩大，以及椒江整体经济发展，具有定升值潜力。同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场需求，并符合国家对房地产投资调控引导方向，具有定经济效益和社会效益。我们认为，该项目是可行。附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总建。五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘情况看，住宅销售速度比较快，般销售周期个月，并集中在开盘两周后个月中。但考虑宏观调控其他业务收入投资收益营业外收入减营业外支出利润总额减所得税净利润平衡方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元预征税平衡方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案二商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念扩大，以及椒江整体经济发展，具有定升值潜力。同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场需求，并符合国家对房地产投资调控引导方向，具有定经济效益和社会效益。我们认为，该项目是可行。附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。④公司品牌优势通过云顶佳苑项目开发，公司在台州已有相当知名度和美誉度，高品质高水平形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好关系，拥有了定社会资源。劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目。环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都计算后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。建设费用按照正常工程造价估算，没有考虑由于特殊结构材料以及特别不利地质情况所需增加成本基地各项成本构成建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土地出让金万元，共计万元。总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。单方建筑面积为元平方米。具体见附表项目开发成本估算表。五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘情况看，住宅销售速度比较快，般销售周期个月，并集中在开盘两周后个月中。但考虑宏观调控，未来市场将在楼盘品质竞争上愈演愈烈以赢得客户认可。销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场升温步伐开始趋缓，今年宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场特征。为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发楼盘，见附表。地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中