1、不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素变化对项目经济效益指标影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度种分析方法。影响经济效益因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标影响及影响程度，我们在本报告中主要分析营业收入变动对内部收益率影响。通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标影响。本报告选取成本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标影响程度。。

2、案，分区域进行统外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空调罩形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统外部形象。逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施完善，但基础建设次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展命脉。例如景区次干道整治改造，精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车场停车场，以提高区域交通通达能力。同时结合注意力经济理论，从本风景区长期可持续运营避免同质化产品竞争角度出发，围绕文化生态主题进行完善功能布局，强调如何塑造每宗地块独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级开发商，力求避免不符合战略方向经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构中央部委机关等在内实。

3、家中有条神奇秘道，实际上是条通往最后个片区地道。最后个片区是以表演展示为主明艺院，经过前三个片区步行游览后游客可以在这。因此，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时，就会给我们所评估该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免，因此，我们在做财务效益评估同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。。

4、网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。构建商业区域内公共空间。需要创造良好生态环境和更多公共活动空间。综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明环境小品等。结合商业地区区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有景观魅力。完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。三渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同更新方。

5、生活，就在这种对已然逝去朝代想象中进入园内。首先出现在游人面前是大明庄园。庄园将分成几个院落，在这里游客可以了解到明代艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代体育活动，时间不久后游客发现自己已经到了庄园最后个院落或个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开个房间门时突然发现自己眼前是另个完全不同片区。与大明庄园相连两个片区是作坊片区和民居片区，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒织布制陶等活动，最后游客将来到时间作坊，当游人开门进入房间却发现屋内有农具灶台床铺水缸等物品，俨然是普通农户居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式民居和农田，装扮成农民工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝民间故事，讲述中将告诉游客个农户。

6、从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率影响最大。当接待量上升时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项目内部收益率影响程度与接待量相同。人均消费受各种因素影响，要提高很难，建设投资和经营成本发生变化虽然对财务净现值和投资回收期影响较大，但对财务内部收益率影响不大。由此可以推断出，保证盈亏平衡点以上接待量，是该项目财务效益保障。我们对本风景区开发项目接待量按增减作为因素变化幅度。可以得出下面财务敏感性分析表。表本风景区开发财务敏感性分析表项目基本方案游客量内部收益率静态投资回收期动态投资回收期由上表可见，经营收入在变化范围内，项目内部收益率都大于，表明项目具有定抗风险能力，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场开拓工作，保证有充沛客流量，项目在经济上是可行。风险与对策国家。

7、力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区独特商业环境，同时也能够确保商业土地顺利租赁有序开发与有效运营。出租方式开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资理念开发，确立只整地不盖建物目标，整地后出租予其它开发者，租期年演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是个作为本景区明朝遗址配套项目，以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景主题游览项目。除般展示功能外，注重整体氛围营造并增加参与性项目，因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝文化，感觉较为凝重不能生动鲜活展示昔日明朝人们普通生活，因此，能够体会身临其境感觉将成为该项目最大卖点。明遗村顾名思义，该主题公园应该有种隔世之感，所有项目设置均紧密围绕明朝文化，通过特殊项目关系安排使游客深刻体会到这是个从明朝遗留下来从未与外世接触过区域。

8、时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项目内部收益率影响程度与接待量相同。人均消费受各种因素影响，要提高很难，建设投资和经营成本发生变化虽然对财务净现值和投资回收期影响较大，但对财务内部收益率影响不大。由此可以推断出，保证盈亏平衡点以上接待量，是该项目财务效益保障。我们对本风景区开发项目接待量按增减作为因素变化幅度。可以得出下面财务敏感性分析表。表本风景区开发财务敏感性分析表项目基本方案游客量内部收益率静态投资回收期动态投资回收期由上表可见，经营收入在变化范围内，项目内部收益率都大于，表明项目具有定抗风险能力，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场开拓工作，保证有充沛客流量，项目在经济上是可行。风险与对策国家宏观经济政策变化分析及对策根据国家大力发展旅神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态。

9、区域风格与环境整体为明代村落风格，同时也可建造官吏深宅大院，进入该村落游客将按照种离奇游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区视觉效果，使游客进入每个片区时都是在不经意之间，在心里上形成与现实生活巨大反差。设计原则与方向整体风格古朴简单。项目由若干节点组成，疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境融合，如由植物制成公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式旅游产品。主要项目设置区域名称项目明遗村第印象区大型生态时钟大明庄园科举考试编钟表演蹴鞠兵器博览作坊片区钱庄织布作坊陶瓷作坊打铁作坊民居片区院落展示耕种展示及体验酒肆明艺院民间歌舞表演宫廷歌舞表演游线描述在园外通过精心设置植物景观隔离带将使游客不能看到园内景观，门口处大型生态时钟将暗示游客对时间思考，他们也许会想象着明代人们样子和。

10、大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素变化对项目经济效益指标影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度种分析方法。影响经济效益因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标影响及影响程度，我们在本报告中主要分析营业收入变动对内部收益率影响。通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标影响。本报告选取成本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标影响程度。从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率影响最大。当接待量上升。

11、环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣塑像，形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求游客提供片能够深刻体味休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人个骄傲在该休闲带氛围营造上起着支撑性作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强项目活动设置，遵循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民。

12、宏观经济政策变化分析及对策根据国家大力发展旅游，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时，就会给我们所评估该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免，因此，我们在做财务效益评估同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受。

参考资料：

[1]（项目规划）大型建筑节能降耗系统项目投资立项规化方案（可行建议）（第28页，发表于2022-06-24）

[2]（项目规划）大型工程机械散热器制造技术项目投资立项规化方案（可行建议）（第48页，发表于2022-06-24）

[3]（项目规划）大型工程机械散热器制造技术改造项目投资立项规化方案（可行建议）（第44页，发表于2022-06-24）

[4]（项目规划）大型工业原材料物流中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第17页，发表于2022-06-24）

[5]（项目规划）大型工业化高浓度有机废弃物厌氧制沼气技术及装备研发项目投资立项规化方案（可行建议）（第20页，发表于2022-06-24）

[6]（项目规划）大型居住社区马桥旗忠基地2A-02A号地块开发项目投资立项规化方案（可行建议）（第57页，发表于2022-06-24）

[7]（项目规划）大型室外休闲啤酒广场、酒吧、歌舞娱乐表演一体化综合型啤酒城项目投资立项规化方案（可行建议）（第25页，发表于2022-06-24）

[8]（项目规划）大型室内主题乐园项目投资立项规化方案（可行建议）（第49页，发表于2022-06-24）

[9]（项目规划）大型实景演出印象大海项目投资立项规化方案（可行建议）（第61页，发表于2022-06-24）

[10]（项目规划）大型城市综合体项目投资立项规化方案（可行建议）（第207页，发表于2022-06-24）

[11]（项目规划）大型国际生态农庄项目投资立项规化方案（可行建议）（第13页，发表于2022-06-24）

[12]（项目规划）大型国际汽车贸易城项目投资立项规化方案（可行建议）（第101页，发表于2022-06-24）

[13]（项目规划）大学国防科技实验室等建设工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第66页，发表于2022-06-24）

[14]（项目规划）大型固定机械及拖动电动机变频调速改造项目投资立项规化方案（可行建议）（第52页，发表于2022-06-24）

[15]（项目规划）大型四星级酒店项目投资立项规化方案（可行建议）（第56页，发表于2022-06-24）

[16]（项目规划）大型商贸城项目投资立项规化方案（可行建议）（第128页，发表于2022-06-24）

[17]（项目规划）大型商贸会展中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第68页，发表于2022-06-24）

[18]（项目规划）大型商用楼盘项目投资立项规化方案（可行建议）（第45页，发表于2022-06-24）

[19]（项目规划）大型商业物流配送中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第41页，发表于2022-06-24）

[20]（项目规划）大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目投资立项规化方案（可行建议）（第54页，发表于2022-06-24）