1、销售,按揭,政府注册等多个环节从市场角度看,在内部预约环节，项目就对市场产生影响本报告对年市房地产总销售额估算口径是以在房管局登记为准。商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数,年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其万零担铺面元月月万停车元位天车位万万回收期万元万元年方式二通过部分物业使用权出售，回笼部分资金，减轻资金压力。预计仓库可通过物业使用权出售回笼资金。物业使用权出售回收元万元年租金收益仓库元月月万零担铺面元月月万停车元位天车位万万资金缺口万元万元万元资金回收万元年方案选择方式二首期资金投入为万元，资金回收期为年，年后年收入为万元。属于低成本运行回收期短项目。建议如选择仓储方向，可考虑方案二运营。三天地楼结合部分单元楼技术指标初设净用地面积约。

2、熟区相比，周边生活商业支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目进行商业开发定位时,应注意风险。周边环境问题本项目周边城市环境形象较散乱，没有统观感，如向住宅高端开发将受不利影响。第二章城市及房地产相关背景城市概况城市地理位置及未来发展年，国务院批准市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准国家级开发区边境经济合作区，并赋予特殊优惠政策。市地处广西壮族自治区西南端，素有中国南大门之称。境内有举世闻名友谊关，是我国九大名关之，也是唯边关。市西面与越南接壤，边境线长公里,市区中心与越南边界直线距离仅公里，与越南谅山市河内市距离分别是公里和公里，与广西首府南宁市高速公路相距公里。湘桂铁路和国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线枢纽，是贯通欧亚大陆桥。境内有铁路友谊关公路国家级口岸和平而。

3、销售系统营销现代房地产开发方式能点燃对房地产强大潜在需求在年至年初间，受东盟商业港影响，市井喷式新增加了四个房地产项目，它们分别为如表年初在售楼盘统计名称占地总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业亩住商内,年上半年港始售祥福花园亩住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街亩商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑亩住商连排别墅套,二房三房,四房未定价,预计以上南北大道供电局对面目前未售金源亩住商楼中楼,四房,三房北大路号商套已售完这些项目都分布在市中心区域，住宅销售价格均在元以上三年市房地产需求年，市房地产成交约至套间年，单东盟商业港销售量就在套左右，加之其它项目销售和原来二手宅基地，二手套房销售量，估计年市房地产成交在至宗间。年商品房总销售额约万元由于房地产销售环节较复杂,有内部预约,收定金,开。

4、盟国际港项目外还新出现了个项目，而且个项目在当年销售。年初在售楼盘统计名称占地亩总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业港住商内,年上半年始售祥福花园住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑住商连排别墅套,二房三房,四房未定价,预计以上南北大道供电局对面目前未售金源住商楼中楼,四房,三房北大路号商套已售完城市规模有限，年市房地产市场竞争比年更激烈。市全市人口仅万，城区人口万含外来人口，城市规模属小城市级，目前已经在售项目土地总量约亩，总供应量估计在万平方米左右，虽然在年已经消化掉部份，但主要供应量会集中在年，因此，年市房地产行业竞争将比年激烈。本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场空白点。城市发展速度与项目开发商业开发周期不符本项目处于城市郊区，与城市成。

5、成套住宅和宅基地两类。产品供应处于隐蔽状态下，不易获得完整相关供应信息。二手房是市场存量主要形式。房地产空置物业以商业价值不高商业类物业而宅基地类，成套类物业空置现象较少。存量房多为以前开发剩余物业。如银兴街二层商铺物业，为年银兴公司所剩物业。存量房商业价值不高。如银兴街二层商场及援越街商铺。二年后房地产发展状况东盟商业港顺利销售，代表市房地产业现代发展开始年下半年，东盟商业港项目销售，点燃市房地产商品房套宅需求，也预示着市房地产业进入现代发展阶段。东盟商业港项目位于凭市商业核心区位，该项目占地约亩，总建筑面积约万平方米，项目开发性质为商住结合，二层为商铺，三至六层为住宅。该项目于年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约套，销售成绩很好东盟商业港销售顺利对房地产业之意义有打破人绝对自建房观念开创市房地。

6、约亩约地块做天地楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元地块为单元楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元。销售收入元元万元投资估算因以三四层天地楼为主，建安成本下降为元序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层砖混结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二开发成本分析土地费用。

7、公路兼水路地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷陆路通道，也是我国中越边境线上最大口岸城市。市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市。年月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南两廊圈构想，得到了我国政府积极响应，目前我国正积极构建两廊圈，即通过云南通往东盟两条经济走廊，个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着两廊圈中心位置，是国家重点建设中国东盟自由贸易区通道。年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象河内崇左南宁设想并形成共识。泛亚公援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥。

8、万元。属于低成本运行回收期短项目。建议如选择仓储方向，可考虑方案二运营。三天地楼结合部分单元楼技术指标初设净用地面积约约亩约地块做天地楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元地块为单元楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元。销售收入元元万元投资估算因以三四层天地楼为主，建安成本下降为元序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层砖混结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十。

9、小区区号西园小区市北大路各边贸点是房地产开发重点区域市经济发展动力是贸易，因此各贸易区域都成为房地产开发热点区域，如表项目名称项目地址预计推出时间物业形式面积浦寨永康五金城浦寨年春节五层商场，层约中越商贸城浦寨边贸点，过境赌场旁期今年已推出二层商场广东商贸城弄尧边贸点入口年底二层连体街铺约浦寨上海城浦寨约房地产空置率和空置房特点空置是指项目在可出售时间起算，年内尚未出售物业。市空置状况有如下特征由于该市房地产市场主要有两种产品形式，即成套物业类与宅基地类，因此空置率主要有两种形式宅基地类类商业价值不高宅基地空置状况较严重。如祥龙小区历经年销售，目前还剩约个地块未售出。成套物业商业价值不高商铺物业有定空置，如位于银兴街北段二层商铺，年始售至今仍在待售。成套住宅类物业很少空置。年前房地产状况小结供应结构单，总体上是。

10、费销售手续费等，财务费用主要为利息，总共为元。开发总成本项目开发总成本为以上七项之和，共计万元，平均成本为元。收益分析经营方式确定为了更好地结合企业战略目标，实现短期利益和长期利益兼顾，综合考虑项目自身特点，应采用出售方式进行项目经营，在房管局登记为准。商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数,年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其万零担铺面元月月万停车元位天车位万万回收期万元万元年方式二通过部分物业使用权出售，回笼部分资金，减轻资金压力。预计仓库可通过物业使用权出售回笼资金。物业使用权出售回收元万元年租金收益仓库元月月万零担铺面元月月万停车元位天车位万万资金缺口万元万元万元资金回收万元年方案选择方式二首期资金投入为万元，资金回收期为年，年后年收入为。

11、发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二开发成本分析土地费用由于顶目所在地还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。建安工程费在该项目中，建安工程费按天地楼和单元楼建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建安费用总价为万元。前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。因此，前期工程费用为万元。基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。公共建筑配套费这里说公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目完整而建造设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。不可预见费不可预见费按。

12、于顶目所在地还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。建安工程费在该项目中，建安工程费按天地楼和单元楼建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建安费用总价为万元。前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。因此，前期工程费用为万元。基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。公共建筑配套费这里说公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目完整而建造设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。不可预见费不可预见费按以上工程提取，共计划内万元。开发费用开发费用包括管理费用销售费用和财务费用。其中销售费用包括广告推广费市场推广费销售代。

参考资料：

[1]（项目规划）广西华鑫油茶产业科技园项目投资立项规化方案（可行建议）（第53页，发表于2022-06-24）

[2]（项目规划）广西北回归线青少年科技文化公园项目投资立项规化方案（可行建议）（第45页，发表于2022-06-24）

[3]（项目规划）广西化肥有限责任公司普钙改建30kta硫酸锰项目投资立项规化方案（可行建议）（第58页，发表于2022-06-24）

[4]（项目规划）广西出版物发行网体系项目投资立项规化方案（可行建议）（第17页，发表于2022-06-24）

[5]（项目规划）广西农贸市场项目投资立项规化方案（可行建议）（第45页，发表于2022-06-24）

[6]（项目规划）庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目投资立项规化方案（可行建议）（第70页，发表于2022-06-24）

[7]（项目规划）广西二轻技校新建五合大学城校区信息综合大楼项目投资立项规化方案（可行建议）（第58页，发表于2022-06-24）

[8]（项目规划）广西乐业县草王山万亩有机茶叶生产基地项目投资立项规化方案（可行建议）（第45页，发表于2022-06-24）

[9]（项目规划）广西东盟国际农机博览城项目投资立项规化方案（可行建议）（第89页，发表于2022-06-24）

[10]（项目规划）广西XX高新科技工业园项目投资立项规化方案（可行建议）（第67页，发表于2022-06-24）

[11]（项目规划）广西XX市肿瘤医院项目投资立项规化方案（可行建议）（第43页，发表于2022-06-24）

[12]（项目规划）广萌500亩无公害蔬菜基地项目投资立项规化方案（可行建议）（第37页，发表于2022-06-24）

[13]（项目规划）广电中心综合性跨媒体内容整合传播平台项目投资立项规化方案（可行建议）（第40页，发表于2022-06-24）

[14]（项目规划）广深沿江高速公路广州黄埔至东莞威远段户外广告项目投资立项规化方案（可行建议）（第20页，发表于2022-06-24）

[15]（项目规划）广济药业大金产业园污水处理工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第51页，发表于2022-06-24）

[16]（项目规划）广汕路（长安至长平）主水管工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第91页，发表于2022-06-24）

[17]（项目规划）广汉老年公寓项目投资立项规化方案（可行建议）（第54页，发表于2022-06-24）

[18]（项目规划）广汉市文体中心灾后恢复重建工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第115页，发表于2022-06-24）

[19]（项目规划）广汇丰小区安置楼项目投资立项规化方案（可行建议）（第44页，发表于2022-06-24）

[20]（项目规划）广水郝店供水工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第29页，发表于2022-06-24）