展，镇江市委市政府作出了年把镇江市基本建设成现代化大城市这跨世纪重大战略决策。根据城市发展规划，镇江市正按照东进南移西拓北连发展思路，进步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市框架。近年来我市在扩大城市规模同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成润扬大桥城市客厅城市花园珍珠项链引资大道南徐路和南门立交桥等现代化大城市框架工程建设。该项目地址位于镇江市京口区新民洲。项目距市中心不到分钟车程。目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富房地产开发经验，并以严格科学管理，流质量，良好信誉，取得了项目地居民以及主管部门致好评。二项目实施必要性和意义项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展内在需要年底，镇江市拥有城市人口万人，城镇人口占总人口比重较低，中心城市吸纳辐射作用不能得到充分地发挥。根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划高标准实施原则大力加强城市建设，力争到年使市区城市人口提高到万，形成布局合理设施配套功能齐全环境优美现代化城市。为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施建设。本项目作为房地产建设项目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施供给加快城市人口集聚实现镇江市城市发展战略可起到积极推动作用。项目实施符合我国宏观经济发展方针政策，是进步拉动有效需求促进镇江市经济发展需要根据国家有关政策导向，未来几年我国经济发展重点仍将以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济发展。住宅建设作为新经济增长点不仅关系到国计民生，更担负着拉动消费促进经济增长重任。根据有关专家预测，为确保增长，固定资产投资增长必须在以上，作为重点发展房地产建设投资更应有较大增长。因此，在今后多年内继续加大住宅建设投资力度和建设规模将是我国拉动经济增长重要手段之。根据国务院关于把房地产业培植成为新经济增长点和深化住房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发展新增长点，并作为国民经济可持续发展战略个重要部分来实施。随着房改深入住房公积金制度建立和完善以及群众住房观念改变，住房个人消费主体地位已基本确立。引导加快房地产行业健康发展，可以拉动城市居民住房消费，带动相关行业发展。本项目建设符合国家产业政策投机类购房以及信誉良好购房个人影响不大，因此购房需求增长仍将继续保持。从全国房地产市场来看，全国房地产市场在投资持续增长新开工面积增幅持续攀升同时，房屋销售总量也在增长，空臵面积出现负增长，商品住宅办公楼商业营业用房销售势头均看好。建设部专家称我国房地产业已经进入全面启动阶段。房地产业出现这种全面启动态势是不是正常据建设部国家统计局有关部门人士以及部分房地产商认为，当前房地产业强劲增长有定合理性和必然性，增长基础比较扎实。第，从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款企业自筹定金和预售收入三分天下第二购房主体发生了变化。主要是老百姓购房增长迅速。随着住房制度改革不断深化，住房金融发展，老百姓观念有了很大变化，买房在些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展基础。房地产新政对房地产市场影响自去年五月十八日发布国六条，又于二十九日由建设部等九部委颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，在全国房地产市场掀起了场不小波澜。这是继年月首次调高房贷利率起，特别是去年国八条出台后，又次对全国房地产市场全面具体宏观调控政策。自多次加息后，国八条是国家对近年来火热房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场指向和操作性并不强。这次国六条出台是对以往政策进行了详细全面具体要求，主要体现在产品结构调整，税收信贷土地政策调节，控制拆迁规范市场，解决中低收入住房困难，完善统计和信息披露等六个方面。这次政策针对性更强，指标更量化，对表现在全国高温不下房地产市场，特别是个别发达地区算是下了场降温急雨，给希望走上持续健康发展道路中国房地产市场开了剂猛药。日前权威机构对购房者进行了次随机调查，有计划购房者推迟计划，其中有将推迟到年之后以观市场后效。以月日前后各两周进行成交比较，新政颁布后二级市场成交下降，三级市场买卖成交下滑，但租赁成交未受影响。由此可见，新政实施对市场影响应该是非常明显，并不亚于去年国八条造成冲击，它对市场各方影响是深刻而深远。二镇江市房地产市场走势分析镇江市房地产市场总体回顾年镇江市立项投资额亿元，与年相比增长，立项总面积万平方米，与年相比下降。可见，年房地产开发立项面积较年略有下降情况下，开发投资额增长很快，说明影响房地产价格成本因素有了较大上涨。年镇江市市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积，和施工面积，其中住宅房销售合计万平方米，占竣工面积和施工面积，空臵年以上商品房占商品房竣工面积。空臵年以上商品住宅房占商品住宅房竣工面积。说明年商品房级市场较健康。年上半年房地产开发立项投资总额度持续下滑，三季度开始在低水平上略有回转，四季度冲到亿元，与年相比同比增长。说明在国家房地产开发投资宏观调控政策影响下，到年四季度开发商适应了市场些变化，市场也逐步回暖。年市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积，坚持开发公司对项目开发全过程监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生风险。对筹资风险对策针对筹资风险，本项目拟采取以下措施公司应按照轻重缓急安排投资计划，必要时采取短期金融贷款等方式，确保计划实施。同时积极探索其它融资渠道，如合资合作经营等。加强产品预售工作。在项目前期市场调查目标顾客群体分析项目整体策划规划设计营销策划到项目销售等方面建立整套运行机制，使项目产品在建设阶段预售中就取得较高销售率。开发商须配臵必要预防资金，保证项目在预售不顺或市场发生较大变化情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。在加强产品预售同时，进步加强与国内主要商业银行长期密切合作。根据项目进展情况，必要时从银行贷款以保证项目实施。将资产负债率控制在合理水平，即使遇到市场状况剧烈波动，难以进行正常销售，可采用适当增加资产负责率来筹措建设资金，保证项目如期建成。对项目开发品种更新风险对策本项目拟与有关院校和研究机构国内外投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国内外先进技术和经验，不断开发出适合市场需求项目和产品。由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来附加值，以提高项目收益。对产品销售风险对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种营销策略，努力创造在产品工程质量配套设施物业管理服务宽带网络智能化管理等方面显著特点，吸引客户进驻，形成销售规模。对项目收入不确定性风险对策针对房地产开发项目收入不确定性风险，本项目将采取以下对策在项目前期策划阶段就进行周密市场调查，进行市场分析，从而确定项目主要客户群体。根据项目定位，对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格以及配套服务设施数量。根据项目定位地理位臵等因素，制定相应营销策略并根据市场情况进行销售价格动态调整。根据项目计划，严格控制项目进度，保证项目按期完成，避免项目延期对产品销售和出租造成不利影响。通过采取这些措施，将房地产项目收入不确定性降到最低。针对行业风险对策对产业政策风险对策本项目将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，把握国家政策动态，在产业政策调整时，及时制定出对策，化解因产业政策调整而带来风险。对环保因素风险对策本项目将加强环境评估工作，按国家有关法律法规做好环境保护工作。在项目前期工作中，对开发项目周围环境空气土壤与水资源等进行评估，减少因选址失误而增加环境治理工作，减少开发成本，在先用新型建筑材料及降低污染措施上，通过科学分析及招标等方式努力降低成本。对自然资源严格依赖风险对策本项目将严格按照当地政府规划要求开发项目，以得到较好土地供应，同时加强对土地资源开发和储市场也逐步回暖。年市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积，坚持开发公司对项目开发全过程监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生风险。对筹资风险对策针对筹资风险，本项目拟采取以下措施公司应按照轻重缓急安排投资计划，必要时采取短期金融贷款等方式，确保计划实施。同时积极探索其它融资渠道，如合资合作经营等。加强产品预售工作。在项目前期市场调查目标顾客群体分析项目整体策划规划设计营销策划到项目销售等方面建立整套运行机制，使项目产品在建设阶段预售中就取得较高销售率。开发商须配臵必要预防资金，保证项目在预售不顺或市场发生较大变化情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。在加强产品预售同时，进步加强与国内主要商业银行长期密切合作。根据项目进展情况，必要时从银行贷款以保证项目实施。将资产负债率控制在合理水平，即使遇到市场状况剧烈波动，难以进行正常销售，可采用适当增加资产负责率来筹措建设资金，保证项目如期建成。对项目开发品种更新风险对策本项目拟与有关院校和研究机构国内外投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国内外先进技术和经验，不断开发出适合市场需求项目和产品。由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来附加值，以提高项目收益。对产品销售风险对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种营销策略，努力创造在产品工程质量配套设施物业管理服务宽带网络智能化管理等方面显著特点，吸引客户进驻，形成销售规模。对项目收入不确定性风险对策针对房地产开发项目收入不确定性风险，本项目将采取以下对策在项目前期策划阶段就进行周密市场调查，进行市场分析，从而确定项目主要客户群体。根据项目定位，对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格以及配套服务设施数量。根据项目定位地理位臵等因素，制定相应营销策略并根据市场情况进行销售价格动态调整。根据项目计划，严格控制项目进度，保证项目按期完成，避免项目延期对产品销售和出租造成不利影响。通过采取这些措施，将房地产项目收入不确定性降到最低。针对行业风险对策对产业政策风险对策本项目将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，把握国家政策动态，在产业政策调整时，及时制定出对策，化解因产业政策调整而带来风险。对环保因素风险对策本项目将加强环境评估工作，按国家有关法律法规做好环境保护工作。在项目前期工作中，对开发项目周围环境空气土壤与水资源等进行评估，减少因选址失误而增加环境治理工作，减少开发成本，在先用新型建筑材料及降低污染措施上，通过科学分析及招标等方式努力降低成本。对自然资源严格依赖风险对策本项目将严格按照当地政府规划要求开发项目，以得到较好土地供应，同时加强对土地资源开发和储较大。中东西部地区房地产状况存在显著差异，区域发展不平衡，北京和珠江长江三角洲地区