了部分拆迁补偿项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书项目核准及规划审批手续基本完成。环评国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在办理中。项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度。武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划批复武规函号文及武规函号文武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造规划武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行通知武城改办号武汉市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论拆迁还建必要性研究拆迁还建规模及建设内容开发项目市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措财务评价说明财务数据估算财务效益分析偿债能力分析结论和建议等在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分拆迁还建必要性研究城中村存在弊端近几年来，随着城市化建设进程加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边村庄，现在区域位臵上已成为城区组成部分，成为道城市建设发展中特殊景观城市里村庄。城中村在行政上已是城市范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。城中村农民土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上农民。城中村存在着诸多弊端土地利用粗放，土地资产流失由于城中村缺乏统规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，城中村土地区位条件相对优越，土地产权又属于村集体所有，这样，优越区位条件和相对于城市低廉土地价格，使城中村中不规范房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值部分国有土地资产流失。管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊类型社区，它既像城市又像农村，既不民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。具体表现在经济总量年地区生产总值亿元，比上年增长。财政收入年财政收入亿元，比上年增长。固定资产投资年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。居民收入水平年城市居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费支出元，增长。人均住房建筑面积平方米，增加平方米。房地产业开发投资年房地产开发投资亿元，增长，其中，住宅开发投资亿元，增长房屋施工面积万平方米，增长，其中，住宅施工面积万平方米，增长。房屋新开工面积万平方米，增长，其中，住宅新开工面积万平方米，增长。房屋竣工面积万平方米，下降，其中，住宅竣工面积万平方米，下降。年商品房销售面积万平方米，比上年下降。商品房销售额亿元，下降。在商品房销售中，住宅销售面积万平方米，下降住宅销售额亿元，下降。年末商品房空臵面积万平方米，比上年末增加，其中，住宅空臵面积万平方米，增加。武汉市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策不断深入，年武汉市从调整住房供应结构加大保障性住房建设力度严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进步加强了调控措施执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长房屋施工面积为万平方米，同比增长房屋竣工面积为万平方米，同比增长。年武汉市商品房销售面积为万平方米，同比增长商品房综合销售均价为元平方米不含新洲蔡甸和汉南区，同比增长。年，受国际金融危机影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期。纵观全年，商品房销售量土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空臵面积同比上升，市场中面临着较大问题与考验。年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长房屋施工面积为万平方米，同比增长房屋竣工面积为万平方米，同比下降。年，武汉市商品房销售面积为万平方米，同比下降商品房综合销售均价为元平方米不含新洲蔡甸和汉南区，同比增长。年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定恢复期。年月，武汉房地产市场成交总套数为套，比年同期增加了销售总面积为万平方米，比年同期提高了销售总金额为亿元，比年同期提高了。年月份，武汉市房地产市场热度继续保持，在市场强大消化下，由于项目施工或者捂盘原因，市场供给并没有跟上市场步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交套，万平米，成交金额万元，成交均价元平米。上涨市场进入基本稳定期。年月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌局面。由于市场供应量持续不高，在市场强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交套，万平米，成交金额万元，成交均价元平米。分别上涨，。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场基本面仍然趋好。随着国家扩内需保增长经济发展思路进步明确，在积极财政政策和适度宽松货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下房地产开发投资情况年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长，占全社会固定资产投资。其中，房地产住房开发投算不预见费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取估算。销售收入估算依据销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区住宅楼行情进行了调查，情况是徐东片区住宅楼分析均价户型万科金域华府室厅，室厅，户式水岸星城室厅，室厅，室厅福星惠誉国际城期室厅，室厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓室厅东湖春树里二期室厅，室厅，户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥建设提高了消费者心理预期，消费者心理预期提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查,年月本项目周边福星惠誉国际城商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按元平米估算商业门面销售价格按元平米估算,以销售单价和销售面积加权计算房地产加权平均单价元平方米。销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生营业税，按营业收入计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入计算。土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含加扣部分测算,本报告按增值额计算。企业所得税估算企业所得税率为第九部分财务评价财务指标分析投资利润率分析根据损益估算表,我们对盈利能力分别分析如下税前投资利润率税前利润总额项目总投资额税后投资利润率税后净利润项目总投资额详见附表损益估算表评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。现金流量分析财务净现值财务净现值是指按设定折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，通过该指标计算，可以考查项目在计算期内动态盈利能力。假设折现率为，公式为净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流出量贴现系数,则所得税前财务净现值万元同样所得税后财务净现值为万元。详见附表现金流量表评价财务净现值大于零，从净现值角度讲,本项目盈利能力较强。财务内部收益率财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时贴现率,它反映项目所占用资金盈利率,是考察项逐渐将迎来恢复性增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下房地产开发投资情况年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长，占全社会固定资产投资。其中，房地产住房开发投算不预见费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取估算。销售收入估算依据销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区住宅楼行情进行了调查，情况是徐东片区住宅楼分析均价户型万科金域华府室厅，室厅，户式水岸星城室厅，室厅，室厅福星惠誉国际城期室厅，室厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓室厅东湖春树里二期室厅，室厅，户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥建设提高了消费者心理预期，消费者心理预期提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查,年月本项目周边福星惠誉国际城商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按元平米估算商业门面销售价格按元平米估算,以销售单价和销售面积加权计算房地产加权平均单价元平方米。销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生营业税，按营业收入计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教育发展费平