架构开放合作平台，特别是在积极推进中国东盟轴两翼区域经济合作新格局实施中，玉林市被纳入北部湾广西经济区合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路交汇处。小结玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场工业品服装市场等全国有名专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业水泥陶瓷健康产业服装皮革电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚发展基础。玉林市城市发展规划玉林市城市总体规划城市规划性质国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心北部湾经济区重要物流节点城市是以先进制造业和现代服务业为主导宜居园林城市。城市规划区规划具体范围包括玉州区玉城南江名山城西城北五个街道办事处以及茂林仁东仁厚和大塘镇福绵管理区福绵镇和新桥镇陆川县珊罗镇，以及马坡镇靖西靖东珠砂新山东西等个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为平方公里。城市空间主要发展方向东扩即城市往东方向北流方向发展城东新区。南拓向南主要发展区域为江南区和城南区。规划期限和城市规模玉林中心城区人口规模至年为万人至年为万人。玉林中心城区城市建设用地规模至年为平方公里，至年为平方公里。图玉林市城市总体规划小结玉林市城市总体规划指出了玉林市在今后十二年城市定位建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，江南板块在未来发展中仍会保持较快发展趋势。玉林市宏观经济运行情况年玉林市总体经济运行情况统计显示，年玉林市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，经济增长连续年保持在两位数以上，经济运行保持平稳较快增长态势。从三次产业看，第产业增加值亿元，同比增长第二产业增加值亿元，同比增长，其中，工业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，同比增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，比上年下降个百分点第二产业增加值比重为，比上年上升个百分点第三产业增加值比重为，比上年上升个百分点。按常住人口计算，年全市人均生产总值超过元，达元，比上年增长。固定资产投资与房地产业概况全社会固定资产投资亿元，增长，其中，城镇固定资产投资完成额亿元，据与玉林土地规划部门了解，本项目周边地块土地拍价估计要到万元亩左右。第四部分玉林市房地产市场发展现状玉林市年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷双重影响，年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出项目也相对年减少，房屋去化量同比相对下降，具体情况如下商品房住宅情况年玉林城区全年住宅供应量约为万平米，与年万平米相比降幅较大，降幅约为去化量约为万平米，去化率为，同比下降了城区住宅价格约为元平米，销售均价同比年有所上升后续存量在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和约为万平米。所推售物业中，多层最多，占所有物业量小高层高层两种物业量基本持平。表年玉林城区住宅供应表项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层公寓总计注未统计天地楼及公务员小区各板块供应中，由于江南片占所有片区供应，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。其次为城东与中心区域。而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。商业市场情况年全年商业市场受市场规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为万平米，去化量约为万平米，后期存量约为万平米,销售率约为,销售价格约为万元平米。天地楼市场情况年没有堆出新天地楼项目,在售天地楼主要为以前剩余量，年全年供应量约为万平米，去化量约为万平米,后期存量约为万平米,销售率约为,销售均价约为元平米。经济适用房供应情况年玉林市场无经济适用房推出，从相关渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已开始动工，但对玉林整体商品房销售市场影响不大。小结从年房地产市场供应情况来看，整个玉林楼市去化量下降，这是造成年初玉林房地产集中对年剩余量消化主要原因。玉林房地产市场供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。玉林市年房地产市场需求状况分析受经济形势影响，玉林市居民购买能力与购买欲望受到限制，市场去化量有所下降，具体情况如下城区住宅销售量分析年月份整体市场销售率为，与年相比，降低了个百分点，销售状况有所下滑。物业销售以多层小高层为主，多层占总量，小高层占。但受经济形势影响，总销售量与年相比整体下降。表玉林市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层总计商业部分销售量分析年玉林城区个项目有新商务物业推出，其它项目基本为消化年剩余量。市场上有推售项目有华商国际香港城财富金谷广场钻石旺角与岭南都会个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到以上。由于受金融危机影响，消费者市场预期降低，对物业消费保持观望和谨慎购买状态，未销售完物业基本留在年初消化，这是上半年玉林楼市回暖缓慢主要因素之，而玉林房地产市场目前还在稳定上升增长阶段，因此整体市场需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生费用，即土地购置费暂定为万元亩，土地总购置费用为万元亿元各方案投资成本统计汇总根据以上三种运作模式，汇总以下投资测算结果指标名称及单位方案指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营土地运作合作开发土地购买成本面积亩面积亩面积亩单价万亩单价万亩单价万亩总价万元总价万元总价万元项目投资开发成本占地面积万平方米目前地块市场售价万元亩容积率分割出售地块平均面积亩总建筑面积万平方米每亩收益万元建安成本元每亩土地增值税万元其他综合成本元增值税总额万元,每平方米综合建筑成本元建筑成本年增长率总建筑成本万元,总建筑成本亿元小结根据以上对三种运作方案测算，按第种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为亿元按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为亿元按第三种方式运作，总投资成本为亿元。第十部分经济效益评价标准方案经济效益评价销售收入测算经过对月份玉林市江南区房地产项目市场售价调查，计算得出现在玉林市江南区多层物业市场均价为元平方米，江南区商铺市场均价为元平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表玉林市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层小高层多层元小高层元弘景金色蓝湾小高层多层元丽景花园多层小高层元玉景园多层元奥利华园高层元盛世江南多层小高层高层元香港城商业元悉尼城商业元弘景金色蓝湾商铺元本项目地块评分，商业面积占项目总建筑面积，即万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格元元多层物业建筑面积元元根据上述测算，销售采用期房销售方式,第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。经计算，项目营业税及附加为,万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共,万元。具体情况详见表项目财务效益表。总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已包含土地购买费用，销售费用按销售收入计,管理费用按建设成本计，销售费用共万元，管理费用万元。利润及净利润测算计，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生费用，即土地购置费暂定为万元亩，土地总购置费用为万元亿元各方案投资成本统计汇总根据以上三种运作模式，汇总以下投资测算结果指标名称及单位方案指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营土地运作合作开发土地购买成本面积亩面积亩面积亩单价万亩单价万亩单价万亩总价万元总价万元总价万元项目投资开发成本占地面积万平方米目前地块市场售价万元亩容积率分割出售地块平均面积亩总建筑面积万平方米每亩收益万元建安成本元每亩土地增值税万元其他综合成本元增值税总额万元,每平方米综合建筑成本元建筑成本年增长率总建筑成本万元,总建筑成本亿元小结根据以上对三种运作方案测算，按第种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为亿元按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为亿元按第三种方式运作，总投资成本为亿元。第十部分经济效益评价标准方案经济效益评价销售收入测算经过对月份玉林市江南区房地产项目市场售价调查，计算得出现在玉林市江南区多层物业市场均价为元平方米，江南区商铺市场均价为元平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表玉林市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层小高层多层元小高层元弘景金色蓝湾小高层多层元丽景花园多层小高层元玉景园多层元奥利华园高层元盛世江南多层小高层高层元香港城商业元悉尼城商业元弘景金色蓝湾商铺元本项目地块评分，商业面积占项目总建筑面积，即万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格元元多层物业建筑面积元元根据上述测算，销售采用期房销售方式,第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。经计算，项目营业税及附加为,万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共,万元。具体情况详见表项目财务效益表。总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已包含土地购买费用，销售费用按销售收入计,管理费用按建设成本计，销售费用共万元，管理费用万元。利润及净利润测算计年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万