发挥交通文化物流人流餐饮等优势，将东方建设成为西安市规模流设施流环境流服务流消费中心。主要建设条件市场条件西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持以上增幅，全市消费品零售增长速度亦达到以上，人均收入水平逐年增加。以年西安市消费品零售总额亿元，按每年递增计算，全市将每年新增约亿元市场份额，商贸零售市场具有广阔发展前景，为东方建设项目提供了有利市场条件。技术条件东方建设单位立丰集团本身具有较为丰富商业地产开发和整合社会优势资源经验，拥有批动懂业务会管理专门人才，加之本项目充分借鉴国内外成功与失败两方面经验和教训，在充分调研论证基础上，现有技术条件能够基本满足本建设项目要求。资金条件本建设项目总投资三亿人民币，通过自有资金运作，银行借贷和吸纳社会资金，各项建设资金基本筹措完成，无大资金障碍。政策条件东方建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸建设大市场搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式多业态商贸体系思路，同时符合省市政府进步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程要求，西安市及各级政府和办事机构，为适应这思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道多领域加大招商引资力度，对重大项目采取以项目定政策办法吸引投资。因此，本建设项目应无政策障碍，将会得到政府各方面支持。项目投资效益预测暂空第三节项目建设原则及要求项目建设原则项目有意论证有据组织有序招商有力项目建设要求高标准高质量高效率高收益。第二章市场预测分析第节商贸零售业发展趋势及特点随着改革开放深入和国民经济不断发展，商贸零售业面临着机遇和挑战。按照市场经济发展要求，改革和改造传统商贸流通体制和经营模式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，消费性支出达到元，比上年度增加。以年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。以上数据来自市统计局为此，巨大潜在市场势必进步推动西安市市场消费，加速西安市商贸零售业改革与发展，同时，加剧市场竞争。如果人民币存款利率不出现大变动，消费市场若引导好，这潜在数字还将会加大。由此可见，西安市商贸零售业具有潜在巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。第三节目标市场及竞争力分析目标市场确定根据东方建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。在此基础上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。竞争力分析经营特色竞争对比。东方建设项目吸纳当今国内外先进经营理念和经营方式，控弃传统单经营模式，集购物休闲娱乐健身为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。消费环境对比。东方建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松优雅舒适感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄弊端，从而使消费者轻松购物轻松消费，使其他店家无可比拟。服务设施对比。东方作为现代购物中心，将采用国内流服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险箱刷卡机吸烟室电脑购物指南等应具备，为全市设施功能最全最先进。地理交通状况对比。东方选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城民生百货爱家超市等对比相对不利。从以上四个方面对比，除地理交通条件外，东方在其诺里拉鳄鱼恤梦特娇乔登迪迪公子茵宝美津浓耐克阿迪达斯李宁威鹏波顿比利金莱克百事安踏背靠背别克康威双星女装黎姿适时雅集银梦娇娜尔思撒尔曼尔雅莹凯撒恒阳东方夫人裘丽秀柏应大欧丝婷影儿爱特爱掂艾格玛丽诺思思琳尔巧帛杰西银珠爱尔曼阿桑娜丽琪妍琳菲依尼尼曼亚奴淑女屋天意青稞璞玉紫藤罗哈德利威兰西迪亚拉三川天恩依恋艾格拉柏家雅天玖王木真了蕾朵芭路纳七巧傲狮时韵慕柯丝福太太贵夫人元田斯尔丽米兰汉帛诺亚歌米兰诺嘉日隆鸣笛玖姿纤碧莲云裳服饰诺和天马伊玖柯艾丝安秀太和艾格维诗美梦达晨龙潘蜜拉马赛弗名典屋阿曼琪爱玛美而玫欧季滕氏东方仙玛利德尔华鑫圣轩尼佩柏莱坦南娜特恒地好心情森德曼爱慕古今曼妮芬黛安芬安莉芳蕴尔芬婷美达吉斯桑扶兰奇丽尔赛乐鳄鱼小护士猫人梦依诗浩沙秋鹿欧迪芬伊丝芬棉花堡康妮雅顶呱呱南极人度伴纤丝鸟海林舒雅豪门高科暖卡朵彩丽乃謦恒源祥雪龙人天之锦帕兰朵皮具鳄鱼恤美国苹果华伦天奴。露迪皮尔卡丹梦特娇迪桑娜金利来圣大保罗红蚂蚁李宁卓凡尼华伦天奴皇冠新秀丽祖奴丝利安法兰奴马萨克迪卡龙哈根德斯童品好孩子派克兰帝生肖王安奈尔信达迪士尼巴布豆贝亲米奇仙童旺尔高亲子乐园奥特曼斯乃纳彩威可可鸭天彩真够酷小猪班纳史奴比米奇小队友水孩维欧佩尔春芽子芝麻开门西瓜太郎酷狗羊绒大帝比琪糜老大袋鼠水晶狐狸冬候鸟威克赛开开南极人华伦天奴靓妞梦特娇鄂尔多斯秋寒澳羊族群工皮皮狗纬尔飞欧宝恒源祥百纯帝高帕罗天山雪莲阿尔巴斯圣雪绒珍贝鹿王楼层分布楼层品类负层超市层珠宝首饰化妆品名表皮鞋眼镜烟酒名茶滋补品二层羊绒内衣应季床上用品布艺童装皮具三层女装四层男装五层大小家电六层家居广场销售分析名称年月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货。年月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货。从上表中可看出民生百货大楼由市场主导地位被取代，竞争日益激烈以娇乔登迪迪公子茵宝美津浓耐克阿迪达斯李宁威鹏波顿比利金莱克百事安踏背靠背别克康威双星女装黎姿适时雅集银梦娇娜尔思撒尔曼尔雅莹凯撒恒阳东方夫人裘丽秀柏应大欧丝婷影儿爱特爱掂艾格玛丽诺思思琳尔巧帛杰西银珠爱尔曼阿桑娜丽琪妍琳菲依尼尼曼亚奴淑女屋天意青稞璞玉紫藤罗哈德利威兰西迪亚拉三川天恩依恋艾格拉柏家雅天玖王木真了蕾朵芭路纳七巧傲狮时韵慕柯丝福太太贵夫人元田斯尔丽米兰汉帛诺亚歌米兰诺嘉日隆鸣笛玖姿纤碧莲云裳服饰诺和天马伊玖柯艾丝安秀太和艾格维诗美梦达晨龙潘蜜拉马赛弗名典屋阿曼琪爱玛美而玫欧季滕氏东方仙玛利德尔华鑫圣轩尼佩柏莱坦南娜特恒地好心情森德曼爱慕古今曼妮芬黛安芬安莉芳蕴尔芬婷美达吉斯桑扶兰奇丽尔赛乐鳄鱼小护士猫人梦依诗浩沙秋鹿欧迪芬伊丝芬棉花堡康妮雅顶呱呱南极人度伴纤丝鸟海林舒雅豪门高科暖卡朵彩丽乃謦恒源祥雪龙人天之锦帕兰朵皮具鳄鱼恤美国苹果华伦天奴。露迪皮尔卡丹梦特娇迪桑娜金利来圣大保罗红蚂蚁李宁卓凡尼华伦天奴皇冠新秀丽祖奴丝利安法兰奴马萨克迪卡龙哈根德斯童品好孩子派克兰帝生肖王安奈尔信达迪士尼巴布豆贝亲米奇仙童旺尔高亲子乐园奥特曼斯乃纳彩威可可鸭天彩真够酷小猪班纳史奴比米奇小队友水孩维欧佩尔春芽子芝麻开门西瓜太郎酷狗羊绒大帝比琪糜老大袋鼠水晶狐狸冬候鸟威克赛开开南极人华伦天奴靓妞梦特娇鄂尔多斯秋寒澳羊族群工皮皮狗纬尔飞欧宝恒源祥百纯帝高帕罗天山雪莲阿尔巴斯圣雪绒珍贝鹿王楼层分布楼层品类负层超市层珠宝首饰化妆品名表皮鞋眼镜烟酒名茶滋补品二层羊绒内衣应季床上用品布艺童装皮具三层女装四层男装五层大小家电六层家居广场销售分析名称年月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货。年月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货。从上表中可看出民生百货大楼由市场主导地位被取代，竞争日益激烈以及民生百货等品牌定位较高商场有中大国际世纪金花百盛购物中心等大型超市有家世界爱家人人乐好又多等辐射中西部及周边地区大型贸易市场有轻工市场康复路胡家庙等批发市场。各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福沃尔玛易初莲花百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在商业网点过于集中，主要分布在市中心地带要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体新型商贸业态规范化和规模化水平不高缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后流通法制建设尚不完善，在种程度上制约了商贸零售业发展。为了进步充分发挥西安市西部地区商贸中心作用，搞活流通，同时，解决和克服目前商贸零售业存在制约零售业发展问题，西安市政府提出了进步扩大对外开放强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程要求，重点发展连锁经营物流配送代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市购物广场，突现流通方式创新，推动服务贸易产业化社会化。西安市商贸零售业发展空间预测。西安是世界著名文化古都之，是我国西北地区政治经济文化科教交通中心和西部开发桥头堡，也是全国重点旅游城市之。到年末全市共有人口万人，其中市区人口万人流动人口约万人，暂住人口约万人，近年来，西安经济始终保持以上增长速度。年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总总论第节项目背景项目名称立丰集团东方建设项目建设单位立丰西安房地产开发有限公司费者对购物及消费环境要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松优雅舒适感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄弊端，从而使消费者轻松购物轻松消费，使其他店家无可比拟。服务设施对比。东方作为现代购物中心，将采用国内流服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险箱刷卡机吸烟室电脑购物指南等应具备，为全市设施功能最全最先进。地理交通状况对比。东方选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城民生百货爱家超市等对比相对不利。从以上四个方面对比，除地理交通条件外，东方在其模式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通建设多形式多业态新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展必然趋势，并日益突显，主要表现在零售业态多