实施意见国办发„‟号省人民政府关于加快发展服务业若干意见二九年十月十三日国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版市人民政府关于加快我市服务业发展贯彻意见县国民经济和社会发展十五规划纲要县城市总体规划国家省市有关统计调查资料项目单位提供有关资料，现场勘察和实地调研所得资料国家有关设计规范标准四可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题通知要求，项目可行性研究主要内容包括项目建设必要性项目市场分析项目经营主要内容建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等第二节项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注项目规模总占地面积总建筑面积其中地下二层面积其中超市卖场商业建筑面积二经营规模零售万元正常经营年三劳动定员人四项目总投资万元固定资产投资总额万元其中建设投资万元建设期利息万元流动资金万元五年总成本费用万元计算期年平均六年销售税金及附加万元计算期年平均七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标全部投资财务内部收益率评价基准所得税前投资利润率所得税后投资利税率全部投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期长期借款偿还期年含建设期第二章项目背景及必要性第节项目背景随着我国改革开放进程不断深入，国内商业流通领域发展进入了个新阶段。近年来国家采取了系列新改革方案年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点越来越多外国零售企业进入中国零售市场。在进入外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国麦德龙荷兰万客隆便利店如日本罗森超大型购物中心如香港特区新东安百货商品批发集散中心如香港特区利联仓行标准化食品超市如日本友谊西友超市等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年历史。它是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷发达国家，它仍占据着不可替代地位，成为现代大型零售业主要形式。据统计年美国种零售业态中，超市销售额以比例而高居榜首百货仅占，同年日本各种超市销售额也占便利店占，百货店占。因此，超市在发达国家商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大发展空间。中国由于消费市区商品采购。苏果采购中心主要任务是分析消费者需求完成超市品种系列构成与供应商协商并签署协议监督商业合同实施超市内促销活动。从苏果采购中心任务来看，该中心已不仅仅是负责商品采购，同时更重要根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。目前，我国已有部分国内超市开始设立类似机构，本项目实施与经营，将产生有效示范效应促使我国超市进行改革，并不断提高我国超市市场适应能力与竞争力。图苏果大型超市组成图食品加工处食品部付款台仓库非食品部仓库服务部商业长廊加油站停车场修车处餐厅图苏果超市商场格局图顾客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果南北货成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家用五金工具像制品游戏及玩具体育用品厨房与餐桌用品学习办公用品清洁整理用品箱包珠宝照相音像家具大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采购中心商场管理数据安装二有利于促进现代化商业发展商业发展现状近年来，经济快速发展，为商业发展提供了机遇，全县涌现出了批批发零售企业，商品流通规模不断扩大。年月社会消费品零售总额分别为万元，同比增长，批发和零售商业网点数逐年增多，商业发展已小具规模。社会经济发展对商业发展要求十二五期间，将深入贯彻落实科学发展观，以推动跨越发展推进全面转型促进社会和谐为主题，以三区廊规划建设为龙头，以加快转变经济发展方式为主线，始终坚持城镇化带动工业化强县服务业富民可持续增长等战略，力争通过五年努力，把建设成为南重要交通枢纽城市承接东部产业资本转移示范区长三角休闲旅游度假区和徽文化集中展示体验区。从调查资料中可以看出，商业发展已取得了定成绩，但远不能适应商业现代化发展需要，伴随着今后社会经济快速发展，商业必然要向现代化方向发展。工农业生产和社会发展对商业要求商品生产发展决定商业流通发展，这是客观规律。目前处于工业化初期，县十二五规划提出国民生产总值达到亿元以上，全社会固定资产投资年均增长以上社会消费品零售总额年均增长以上随着三区廊规划实施，规划人口将比年有较大幅度增长，未来年县城区人口将增至万人，流动人口约为万人，万户家庭。届时城乡体化将有重大突破，小城镇将得到进步发展，特别是登源新区工业园区发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这切都将为商业发展提供有利条件，同时也相应要求商业向现代化方向发展。外向型经济及周边地区发展对商业影响随着经济国际化趋势，至年，市将逐步形成包括内贸易企业在内国际化大贸易大市场大循环新格局。凭借处于长三角产业转移第站得天独厚地理位臵，以及省实施东向发展战略个重点县之，将推动县经济形成三个中心新型工业制造中心生态旅游集散中心文化休闲度假中心。为此，相应要求繁荣现代化商业与之相配套。长三角产业转移对商业影响伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标实现，作为南重要对外开放城市，商业必然要加快同发达地区商业接轨，新发展环各种不确定性给项目带来风险。环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。管理风险。引进创业团队和新战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率提高等。融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程进度，存在定融资风险。政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。二风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度判别和发生可能性估计两个方面。般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目风险分析如表所示表风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般技术风险工程风险环境影响管理风险投资估算风险融资风险政策性风险社会影响风险三风险对策研究投资风险对策主要有以下几种风险规避风险控制风险转移④风险自担。根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用技术和设备是成熟先进，与提供技术和设备企业签订合同，实现风险转移工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力建设单位负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了三同时，可确保降低对周围环境污染。④管理风险对策积极营造良好工作环境和科研环境，制定有效激励措施，吸引更多科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过专业机构及专业人员，积极获取市场信息，确保了投资估算真实性可靠性及合理性。融资风险对策在融资成功后，首要任务是建立合理有效企业治理结构，优化管理模式，完善市场体系，提高自身抗风险能力从机制上预防这种情况发生。政策性风险对策项目建设符合国家相关政策，是国家级各级地方鼓励项目。不存在政策性风险。社会影响风险对策项目建设可直接吸收劳动力多人，有效地带动了就业，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来显著正面影响。第十三章综合效益评价第节经济效益分析本项目总投资为万元。计算期内年平均销售收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，可供分配利润为万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为，投资利税率为，销售利润率为。项目全部投资内部收益率所得税前为，所得税后为投资回收期含建设期所得税前为年，所得税后为年财务净现值所得税前为万元，所得税后为万元，财务净现值相配套。长三角产业转移对商业影响伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标实现，作为南重要对外开放城市，商业必然要加快同发达地区商业接轨，新发展环各种不确定性给项目带来风险。环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。管理风险。引进创业团队和新战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率提高等。融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程进度，存在定融资风险。政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。二风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度判别和发生可能性估计两个方面。般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目风险分析如表所示表风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般技术风险工程风险环境影响管理风险投资估算风险融资风险政策性风险社会影响风险三风险对策研究投资风险对策主要有以下几种风险规避风险控制风险转移④风险自担。根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用技术和设备是成熟先进，与提供技术和设备企业签订合同，实现风险转移工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力建设单位负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了三同时，可确保降低对周围环境污染。④管理风险对策积极营造良好工作环境和科研环境，制定有效激励措施，吸引更多科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过