性质与主要特点本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅办公，定位为大型专业市场少量多层住宅及办公发展模式。项目主要特点有项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目开发，并应借助市场集群，加强对区域概念强势引导。地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群内各种资源，也为旧货交易提供旺盛客流。项目为赣州市唯个专业大型旧货交易市场，成功开发并运营后对赣州旧货行业发展起着巨大规范，促进和引导作用。项目地块价值分析本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩。该开发区是经省政府批准设立高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区西南部，国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。随着赣州工业大市快速发展，拥有万人口扼守江西南大门，贯穿广州和南昌赣州唯大型旧货交易市场，本项目发展势必成为赣州之大势所趋。因此，旧货交易发展趋势市民投资消费需求经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场规范化，将获得长远可观效益回报，亦能成功借势开发区市场集群发展势头，大大提升本项目地块所在区域商业环境，带动该区域发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发较为有利。交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中公交站。项目发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。本项目土地成本相对适中万元亩，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者均能在本项目未来升值空间中获利。项目将成为赣州市未来唯大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规范发展及资源循环利相关行业发展分析赣州市情赣州市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸过渡地带，也是内地通向东南沿海重要通道之。赣州市是江西省最大行政区，本市辖区市县，总面积。万平方千米，其中市区建成区面积章贡区和赣州经济技术开发区。平方千米，耕地面积。万公顷，有林面积。万公顷，森林覆盖率为年总人口为。万人，比上年末增加。万人。其中农业人口。万人，占人口自然增长率全市生产总值。亿元，比上年增长其中，第产业增加值。亿元，增长。第二产业增加值。亿元，增长。第三产业增加值。亿元，增长第第二和第三产业增加值占生产总值比重分别为和赣州市开发区主要专业市场分析赣州市开发区共有个专业市场，基于项目市场性质，我们对赣州如下专业市场做了个全面市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况售价配套规模店铺平均面积出租情况租金幅度汽车型材类汽车大市场客家大道中段亩市场馆万平米交易厅万平米期项目以上元年场馆商铺规模大，统经营，交通便捷市场较好检测评估修理办证等钢材大市场客家大道中段间店铺仓储间元年隔断市场成立较早，商业氛围浓厚，铺面不足停车场仓储建材大市场客家大道中段多亩多间元年隔断经过多年发展商业氛围浓厚，市场活跃银行停车场仓储商务楼家具装饰类赣州家具大市场客家大道中段万平米以上元年左右场馆商铺项目启动三年，租赁市场较好，但租金较为低下，沿街租金最低只元停车场仓储商务楼金丰装饰灯饰市场金丰东路以上元年商铺市场规模较小，商业氛围般。停车场农产品类水果批发市场金丰东路多亩间年商铺规模较大，已形成较好商业氛围，人流量大，辐射广停车场仓储银行餐饮商务楼赣州市主要批发市场经营管理现状及特点专业市场集群优势明显从开发区全部专业市场看来，很明显看出，该区域有着较为先进规划理念，将众多大型专业市场集结，形成各个市场互为补充互相呼应，共享资源共同发展良好局面功能分区较为合理现有专业市场功能分区较为明确合理，市场内各区域功能分布合理，格局规范，比如赣州家具大市场赣州市汽车大市场等市场规划有定前瞻性现有专业市场规划，多具有定前瞻性目光，市场内道路规划，店铺格局，仓储方面出现了有明确区隔，功能布局较为合理物业管理较为严谨现有专业市场物业管理相对较好，如建材市场管理，有专职保安及市场管理人员，反应及时，管理井然有序分析结论根据我们这次对赣州开发区专业市场资料收集，整理，通过从政策宏观面市场宏观面，以及专业市场特征现状未来走势层面分析，再将结果交叉后得出市场规划及配套将成为有力竞争武器经营行业应趋向大众消费品寻求龙头性专业市场中空白点寻求有发展但龙头批发市场中未能形成气候行业寻求龙头性批发市场中供不应求行业先做专，再做大，做强无强大政策支持则不要与龙头市场产生经营定位正面竞争。而赣州目前还没有出现家配价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度对区域概念和行业概念进行宣传推广。现有旧货行业规模较小，招商难度增大。首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作需要。化解市民对项目能否发展成功疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。在享受现有旧货行业特殊税费政策外，还需向政府申请真正能够落实到位税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策主力店龙头效应向经营户发动集中广告宣传攻势，以此来培育市场快速发展。项目建设要求及运营方式市场建设要高水平高标准建设，要按照卫生城市花园城市建设要求设计，建设好市场和与市场配套公寓办公楼停车场公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式要求建设好市场。按照现代市场要求规划，建设好市场，充分运用现代科技，要重视市场信息中心项目建设，增强市场服务功能。对旧货业经营，要按照国家政策规定管理，运营好市场，市场建成后，要制定相关优惠政策，正确引导企业经营业主入场经营，优先安排好经营旧货行业经营户，并对下岗职工无地农民弱势群体给予优惠政策。同时，正确处理好与当地政府农民关系处理好与周边市场关系。第四章效益及风险分析市场前景预测赣州旧货大市场远期目标是建成立足赣州，辐射江西广东福建及湖南新型交易集散地。所产生社会效益各项税收目前市场收征收率每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交税收万元。工商管理费目前市场税收征收率为每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交工商管理费万元。公司每年上缴税收万元。按平方米为经营摊位，每个摊位安排了三个营业员计算，可提供就业岗位个左右。规模优势形成后，不光是现企业自身优势，也将带动周边经济发展，增加开发区人气，为开发区内餐饮加工以及相关引起注意产生兴趣激发欲望促使购买达到满意行业带来新契机，为国家培植新税源，为城东地区今后经济腾飞注入坚强后劲。项目概况项目规划赣州旧货大市场拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。项目预计规划用地面积亩，可建面积约平米，项目总投资额约万元，工程工期为个月，分两期投资建设完成，首期规划建设占地亩，大小铺位余个，建筑面积余平方，按每平方均价计算，首期销售总额亿元，预期可实现利税约万元，二期建筑面积余平方，按每平方均价计算，销售总额亿元，实现利税约万元。项目营销策略年月至年月壹年时间将所有开发摊位进行销售或出租，采取现代市场龙头性批发市场中供不应求行业先做专，再做大，做强无强大政策支持则不要与龙头市场产生经营定位正面竞争。而赣州目前还没有出现家配价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度对区域概念和行业概念进行宣传推广。现有旧货行业规模较小，招商难度增大。首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作需要。化解市民对项目能否发展成功疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。在享受现有旧货行业特殊税费政策外，还需向政府申请真正能够落实到位税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策主力店龙头效应向经营户发动集中广告宣传攻势，以此来培育市场快速发展。项目建设要求及运营方式市场建设要高水平高标准建设，要按照卫生城市花园城市建设要求设计，建设好市场和与市场配套公寓办公楼停车场公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式要求建设好市场。按照现代市场要求规划，建设好市场，充分运用现代科技，要重视市场信息中心项目建设，增强市场服务功能。对旧货业经营，要按照国家政策规定管理，运营好市场，市场建成后，要制定相关优惠政策，正确引导企业经营业主入场经营，优先安排好经营旧货行业经营户，并对下岗职工无地农民弱势群体给予优惠政策。同时，正确处理好与当地政府农民关系处理好与周边市场关系。第四章效益及风险分析市场前景预测赣州旧货大市场远期目标是建成立足赣州，辐射江西广东福建及湖南新型交易集散地。所产生社会效益各项税收目前市场收征收率每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交税收万元。工商管理费目前市场税收征收率为每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交工商管理费万元。公司每年上缴税收万元。按平方米为经营摊位，每个摊位安排了三个营业员计算，可提供就业岗位个左右。规模优势形成后，不光是现企业自身优势，也将带动周边经济发展，增加开发区人气，为开发区内餐饮加工以及相关引起注意产生兴趣激发欲望促使购买达到满意行业带来新契机，为国家培植新税源，为城东地区今后经济腾飞注入坚强后劲。项目概况项目规划赣州旧货大市场拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北