要针对以下几项依据与整个金水区区域定位相结合与周边商业环境相结合与本项目特点相结合与本项目形象相结合。本项目商业裙楼客户定位为有实力注重企业形象建设准备开展多功能业务银行证券公司裙楼定位论证银行证券公司及高档酒楼选址必要条件此两类企业营业点选址，估计有以下几方面必要条件资金流密集周边消费层次结构组成丰富交通方便车位充足方便形象展示，地域标识性强所使用物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展办公需要具备餐饮业建筑设计布局本项目区域唯性般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳选择。因为写字楼大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企业使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级写字楼物业，软硬件设施流。本大厦更是本区域内唯顶级全新商业物业。它唯性，决定了它商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额经营战略企业而言，是最为合适。周边繁华经三路存在先天缺陷缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅离本项目约分钟车程经三路，是金水区内发展成熟商业路。虽然此处商业较为密集，但是，由于早期道路规划原因，双向两车道设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求效率要求。路口多红绿灯多客观环境，导致日常办公时间内，这里车流都不太顺畅。上下班时间堵车更是司空见惯。缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业可持续发展办公需求这里写字楼物业绝大部分属于过渡性产品这在下节写字楼可行性研究分析中有详细叙述，无论物业质素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法满足现代企业办公需求更无法很好地满足企业可持续性发展需求。如果最终因物业方面原因而最终放弃所驻守区域，也即非战斗性损失已抢占市场份额，这绝对是企业不可接受。从以上三方面综合分析，论证了本项目商业裙楼作为银行证券公司办公场所是具备了充分条件与必要条件，所以，本项目商业裙楼功能上，是适合银行证券等金融企业使用。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈客户情况观察，银行类客户占了大多数。这从另角度也证实了这个结论正确性。裙楼情况简介本项目裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下楼层建筑面积平方米南,北,南,北,南,北,南,北,平面图见下页平面图显示区大厦写字楼可济发展水平密切相关，因此，商住型办公物业，注定是种过渡性产物。既然是种过渡产物，必然存在许多先天缺陷功能商住型写字楼双面兼顾思路制约了建筑纯粹性，建筑功能力求面面俱到，但仅仅停留于蜻蜓点水。商住型写字楼在空间组合信息传递公共设施上已不能适应现代企业使用要求，更无法应对业务扩张所带来增长性变化。气质商住主义摇摆不定，使得建筑空间散发气质风格游离于现代商务要求之外。商住型写字楼在办公层高入口大堂走廊净宽电梯数量及速度等多方面存在无法克服缺陷，使得企业气质受到严重干扰，对于企业品牌形象塑造不利。管理现代管理理论认为，办公环境是公司制度外在化表现，对于员工有潜移默化影响。而商住楼办公随意性较强，稳定性较差，不能给予公司日常管理以硬件上支持，不能有效约束规范员工，也无法有效激发员工工作动力，提高工作效率。物管运用住宅标准行使商务办公职能，使得商住型写字楼在安防监控配套设施等方面与真正商务要求之间存在巨大落差，客观上阻碍了企业办公效率提高。价值目前，商住型写字楼价格以其较低价格及相应较长产权年限特点，受到中小企业欢迎，其预期价值似乎比专业写字楼更大。但由于商住楼本质上终归只是过渡类产品和阶段性产物，所谓预期价值将随着市场发展而呈现下降趋势，预期价值即将成为短期价值。以前瞻性眼光看，商住型写字楼保值与增值性远远不及专业写字楼。以上特点分析显示，写字楼物业适当选择，将在全方位配合企业长远持续发展要求。如何尽快完成办公场所换代升级，突破企业发展壮大瓶颈因素，已经成为每个企业无法回避紧要课题。大厦领先市场持续性优势本项目整体优势本项目地处郑州市行政区，地理位臵优越，具有先天区位优势，是城市规划北移东扩重点发展区域，前景良好。本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路文化路经三路等主要干道，并处于区域规划交通网络主干道线路上，公交系统完善便利项目所处花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市北大门有利地势，为沿线物业带来最有力最持久利好消息宽敞明亮现代办公空间，体现活力专业与效率。本项目是目前推向市场最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼市场空白点，成为未来新标志性建筑而且将办公模式新概念引入市场，势必引领定时期内写字楼开发标准和走向本项目周边环境优美北向立交桥周围为规划生态绿化广场，视野开阔，具有天然景观优势本项目各朝向景观良好，视野开阔所处位臵紧临花园路和北环立交，利于项目宣传及推广开发商对于本项目高标准高档次规划设计要求，将是项目成功有力保证。本项目细部优势层高层高是衡量物业档次重要标准之，而且是办公环境舒适程度体现。所以，层高是客户挑选物业重要考虑因素之。国际甲级写字楼层高吊顶后主要集中在之间。本项目层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高达到米，又可降低使用能耗。走廊宽筑结构设计科学性，为客户带来物业超值享受。项目生态表现项目空调系统采用空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后清洁舒适新鲜空气，为大厦内部创造了良好健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们精神状态，有积极作用大厦前庭为平方米大型生态广场，为用户提供了舒适共享空间，增添了项目人文与绿色气息。停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效商务办公要求。高档写字楼具有较大升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平发展，新建写字楼建设标准较高，良好质价比将成为吸引客户重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成区域将成为房地产市场投资热点，未来该规划区域所拥有城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼定位基础，塑造郑州市纯甲级写字楼物业整体形象，成为城市标志性精品楼宇新典范。写字楼基本配备能够体现高标准物业质素，并在格调上拥有与众不同时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼通用标准，如下国际甲级写字楼通用标准纯写字楼标准智能化大厦层高米以上宽敞写字楼大堂天花板吊顶后净层高米以上走廊净宽米以上，电梯间净宽度米以上平均每平方米建筑面积配个车位电梯数量平均每台最多服务层电梯速度每秒米以上采用中央空调所在位置能分钟车程内可到达繁华商业区自由空间组合，可灵活分隔专业品牌物业管理大厦所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，大厦高物业质素，是支撑其长期保值增值坚实基础。大厦价格分析大厦价格市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位市场调查，以确保本大厦价格策略可行性。以下是本行经过市场抽样调查后各代表性大厦成交价格项目成交均价元平方米新闻大厦数码大厦财富广场融元广场广汇国贸大厦国际大厦豫港大厦大厦河南报业大厦注大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦成交均价。未能取得反映正常市场水平成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。仅获知单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高可比性，故根据项目平均租金，以市场较为认可回报率，利用静态投资回报方式折算而得售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘销售均价约为,元平方米。近年销售较佳结构，提高了楼层净高达到米，又可降低使用能耗。走廊宽筑结构设计科学性，为客户带来物业超值享受。项目生态表现项目空调系统采用空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后清洁舒适新鲜空气，为大厦内部创造了良好健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们精神状态，有积极作用大厦前庭为平方米大型生态广场，为用户提供了舒适共享空间，增添了项目人文与绿色气息。停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效商务办公要求。高档写字楼具有较大升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平发展，新建写字楼建设标准较高，良好质价比将成为吸引客户重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成区域将成为房地产市场投资热点，未来该规划区域所拥有城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼定位基础，塑造郑州市纯甲级写字楼物业整体形象，成为城市标志性精品楼宇新典范。写字楼基本配备能够体现高标准物业质素，并在格调上拥有与众不同时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼通用标准，如下国际甲级写字楼通用标准纯写字楼标准智能化大厦层高米以上宽敞写字楼大堂天花板吊顶后净层高米以上走廊净宽米以上，电梯间净宽度米以上平均每平方米建筑面积配个车位电梯数量平均每台最多服务层电梯速度每秒米以上采用中央空调所在位置能分钟车程内可到达繁华商业区自由空间组合，可灵活分隔专业品牌物业管理大厦所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，大厦高物业质素，是支撑其长期保值增值坚实基础。大厦价格分析大厦价格市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位市场调查，以确保本大厦价格策略可行性。以下是本行经过市场抽样调查后各代表性大厦成交价格项目成交均价元平方米新闻大厦数码大厦财富广场融元广场广汇国贸大厦国际大厦豫港大厦大厦河南报业大厦注大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦成交均价。未能取得反映正常市场水平成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。仅获知单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高可比性，故根据项目平均租金，以市场较为认可回报率，利用静态投资回报方式折算而得售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘销售均价约为,元平方米。近年销售较佳项目楼发展世界性趋势从国际写字楼普遍形式反映目前国际上新建写字楼，全部采有纯写字楼形式，甲级标准更是众多客户追求理想指标。国际上写字楼形象，完全向纯粹发展，