1、论土地价格项目方案方案二销售利润率土地价格净利润楼面地价保守方案下趋近于零利润土地价格与方案二销售利润率下土地价格较为吻合，价格区间为万亩含税费，为目标净利润率下可以接受土地价格区间。注地块属二级土地，基准地价元平方米，容积率修正系数为，以项目测算容积率计算，每亩约补交土地出让金万元，若挂牌时考虑此因数，可直接由上述价格区间扣减万元亩。利润空间在上述土地价格下，项目净利润为约亿元，在经济上可行但该方案是不受规划要点约束下经济指标测算，对规划要点突破程度将直接影响到项目盈利水平。第八部分模拟财务分析开发周期设定年中完成土地储备，于年底进行土方开挖，至年二季度初完成基础施工。项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶，至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。工程建设周期为三年。二财务分析条件设定土地价格取合。

2、地根环节控制，提高了开发企业准入门槛，加速开发企业重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需普通中小户型住房，解决普通百姓居住需求，成为调控大目标。二银根环节如今，国内房地产开发项目中，只有约自有资金，其余资金基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和坏账大幅增加，甚至在系列违规贷款中滋生严重腐败。对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款监控也更加严厉。新政规定，开发企业自有资金比例必须达以上，开发企业融资渠道融资数量相应受到限制，对开发企业自有资本比例要求更高。紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方案更优项目上。三建设环节强化规划调控，改善住房供应结构。新政规定，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住房建设加强规划。

3、百分点，绝对量同比增长以下户型销售占比为，比例比去年增长了个百分点，绝对量同比增长。从同期商品住房各户型供销对比来看，除以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是以下户型批准预售量超过销售量以上，反映了国六条新政下，我市以下户型供应比较充足，以上户型供应相对吃紧。价位结构分析从价位供应结构来看，元价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量，比例比去年增长了个百分点，绝对量同比增长其次为元价位段商品住房销售税金万元销售利润税前成本利润率销售利润率土地总成本含税费单价万元亩楼面地价元销售利润税后结论通过分析，项目可定位为高档都市生活社区在突破规划要点方案下，按市场价格考虑成本投入，反算地价后，项目能够承受较强土地价格，即方案是可行但受规划要点限制，突破规划要点程度将直接影响到项目盈利水平，此风险应引起重视。四结。

4、后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程干预。土地供应环节新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度，严格土地管理。新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加强房地产开发用地供后监管。土地供应采取市场化方式，招挂拍方式广泛应用。除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。根据专家估算，此项约增加开发成本。国家对。

5、以来商品房累计待售面积达万，其中，商品住宅待售面积为万而开福区销售量同比增幅高居第位，该区房地产市场逐渐呈现供不应求状况。销售价格年全市商品房平均价格为元，商品住宅平均价格为元，非住宅商品房平均价格为元，较去年同期分别上涨了。年商品房平均价格在年基础上有稍许下降，是因为宏观调控影响，二因市中心区高价位商品房供应量下降，导致整体价格下降，三因非住宅类产品供应量下降，客观上也拉低了平均房价。但住宅类产品销售价格持续上涨，表明住宅需求旺盛。套型结构分析从市场供应情况来看，全年套均建筑面积为，面积同比缩小。区间户型占比重最大，为，比例比去年增长了个百分点，绝对量同比增长以下户型供应占比为，比例比去年下降了个百分点，绝对量同比增长。从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为，面积同比缩小。区间户型套数占比最大，为，比例比去年下降了个。

6、理利润下价格区间万元亩中间值万元亩销售收入测算以第四部分测算价格确定表为依据，市场预期升值空间作为项目额外利润根据长沙实际情况及投资环境，项目实现规划要点突破可能性比较大，本次财务分析以第二方案假定条件为基准进行测算三开发费用明细序号名称内容金额万元地价土地价格含交易税费勘察设计费报建费建安造价住宅写字楼商业与地下室小区配套管理费销售费用财务费用不可预见费合计四销售收入测算项目数量单价总价万元停车位万个写字楼元商业万元住宅元合计五利润估算表开发成本销售收入营业税及附加税前利润净利润成本利润率销售利润率六现金流量分析项目建设工期为三年，项目总投资人民币亿元。本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同比例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总。

7、管理。鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下户型，规定该户型比例必须占到项目总面积以上。近日，国家公布了目前最容易滋生腐败大行业，二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。因此，国家加强规划管理，严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产建设环节。四交易环节新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机同期相比增长约，占全市固定资产投资达以上。表明长沙房地产市场依旧理性，投资商对市场普遍看好，投资热情不减另外也说明，房地产业仍是国民经济主导，其投资占固定资产投资近三成，对其他行业发展拉动作用明显但同时，增幅下调，宏观调控作用初显。施竣工面积年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。长沙近年房地产开。

8、项目实现规划要点突破可能性比较大，本次财务分析以第二方案假定条件为基准进行测算三开发费用明细序号名称内容金额万元地价土地价格含交易税费勘察设计费报建费建安造价住宅写字楼商业与地下室小区配套管理费销售费用财务费用不可预见费合计四销售收入测算项目数量单价总价万元停车位万个写字楼元商业万元住宅元合计五利润估算表开发成本销售收入营业税及附加税前利润净利润成本利润率销售利润率六现金流量分析项目建设工期为三年，项目总投资人民币亿元。本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同比例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总量。方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存。

9、发投资情况年年年年年单位亿元投资额增长率施竣工面积持续高速增长，是上年度审批项目集中井喷，同时，竣工面积较施工面积增长速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，年商品房供应量将大幅增加。批准预售面积年，全市商品房累计批准预售万，同比增长其中住宅批准预售万，同比增长。由上表可见，住宅供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场住宅类需求仍是主流另外，不可忽视是，项目所处开福区和芙蓉区复合区中心区上市量呈现下降趋势，说明中心区土地供应日益稀少，后续开发项目严重匮乏。近年长沙房地产施工面积情况年年年年年单位万平米施工面积增长率二年市场需求情况销售面积年全年累计实现商品房销售面积万，销售金额亿元，与去年同期相比分别增长和。对比批准预售和销售数据可见，目前长沙商品房市场供应量整体增幅较大，但销售量增长放缓，导致今年。

10、含税费，为目标净利润率下可以接受土地价格区间。注地块属二级土地，基准地价元平方米，容积率修正系数为，以项目测算容积率计算，每亩约补交土地出让金万元，若挂牌时考虑此因数，可直接由上述价格区间扣减万元亩。利润空间在上述土地价格下，项目净利润为约亿元，在经济上可行但该方案是不受规划要点约束下经济指标测算，对规划要点突破程度将直接影响到项目盈利水平。第八部分模拟财务分析开发周期设定年中完成土地储备，于年底进行土方开挖，至年二季度初完成基础施工。项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶，至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。工程建设周期为三年。二财务分析条件设定土地价格取合理利润下价格区间万元亩中间值万元亩销售收入测算以第四部分测算价格确定表为依据，市场预期升值空间作为项目额外利润根据长沙实际情况及投资环境，。

11、货价值亿元。项目于开盘前达到资金占用峰值亿元。至年初，项目现金流实现正值，项目投资回收期为三年。附件现金流入值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提高。这切数据显示着长沙巨大商机。小结城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉差距近步缩小，且由于长沙处联南接北咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注热土，房地产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流频繁城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。。

12、量。方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存货价值亿元。项目于开盘前达到资金占用峰值亿元。至年初，项目现金流实现正值，项目投资回收期为三年。附件现金流入表同比增长其次为元价位段商品住房销售税金万元销售利润税前成本利润率销售利润率土地总成本含税费单价万元亩楼面地价元销售利润税后结论通过分析，项目可定位为高档都市生活社区在突破规划要点方案下，按市场价格考虑成本投入，反算地价后，项目能够承受较强土地价格，即方案是可行但受规划要点限制，突破规划要点程度将直接影响到项目盈利水平，此风险应引起重视。四结论土地价格项目方案方案二销售利润率土地价格净利润楼面地价保守方案下趋近于零利润土地价格与方案二销售利润率下土地价格较为吻合，价格区间为万亩。

参考资料：

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[2]（项目规划）长沙市印刷大市场项目投资立项规化方案（可行建议）（第74页，发表于2022-06-24）

[3]（项目规划）长沙市“长沙新区”规划选址项目投资立项规化方案（可行建议）（第46页，发表于2022-06-24）

[4]（项目规划）长沙市XX道路工程建设项目投资立项规化方案（可行建议）（第62页，发表于2022-06-24）

[5]（项目规划）长沙市xx片棚户区及环境整治工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第105页，发表于2022-06-24）

[6]（项目规划）长沙市xx棚户区及环境整治工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第99页，发表于2022-06-24）

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[8]（项目规划）长沙佳兴岳麓区格林星城项目投资立项规化方案（可行建议）（第34页，发表于2022-06-24）

[9]（项目规划）长沙XX国际商城项目投资立项规化方案（可行建议）（第33页，发表于2022-06-24）

[10]（项目规划）长江路打通工程安置项目投资立项规化方案（可行建议）（第62页，发表于2022-06-24）

[11]（项目规划）长江西路改造工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第38页，发表于2022-06-24）

[12]（项目规划）长江航运技术行业研发中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第94页，发表于2022-06-24）

[13]（项目规划）长江科技园一期项目投资立项规化方案（可行建议）（第19页，发表于2022-06-24）

[14]（项目规划）长江流域防护林工程建设生态示范项目投资立项规化方案（可行建议）（第26页，发表于2022-06-24）

[15]（项目规划）长江流域水土保持景观生态示范园工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第61页，发表于2022-06-24）

[16]（项目规划）长江散货码头建设工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第43页，发表于2022-06-24）

[17]（项目规划）长江屯水电站项目投资立项规化方案（可行建议）（第8页，发表于2022-06-24）

[18]（项目规划）长江大桥综合经济开发区基础设施建设工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第110页，发表于2022-06-24）

[19]（项目规划）长江上游地区生态环境建设综合治理工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第57页，发表于2022-06-24）

[20]（项目规划）长水国际机场媒介生物本底监测项目投资立项规化方案（可行建议）（第19页，发表于2022-06-24）