东省发改委制订并颁布了山东省汽车工业年发展规划，规划中重点提出了汽车汽配产业在整体经济中地位，同时对汽配产业布局进行了系统规划，青州处在整个汽车汽配产业布局规划中心位置。我们可以预见，未来山东省汽车汽配产业将获得长足发展，成为山东经济重要支柱。这个背景下适当超前建设国际化视角汽配城，非常有必要。三建设青州汽配城有助于强化青州区域经济中心城市辐射功能四建设青州汽配城是促进深圳建设国际采购中心重要手段二青州物流产业政府重视超前规划有力执行，并取得良好效果，国际汽配城成为物流另个必需青州重视物流产业，建设方向大规划大航母布局，为物流业提升开创了条件青州直非常重视物流产业发展，立足于大规划构建大航母。近年来抓住即将修建长春深圳高速纵穿全境契机，规划了平方公里现代物流中心，并成功列入了省十五规划，从而下子撑开了青州物流躯身。年，又聘请专家操刀，对物流市场规划进行了进步修订，制定了全面翔实市场物流发展规划即在搞好国道益羊路青垦路三大路域四大板块市场物流基础上，努力做大济青益羊铁路两侧市场物流，并全力打造高柳东夏益都普通四大物流基地，同时高标准配套规划建设了高柳物流园区港天报税物流中心青州现代物流中心等个大型物流市场和项目，进步构建起了物流航母新框架。二大整合打造大集群。为迅速使原来分散小市场形成拢指成拳合力，青州围绕大物流规划，对原来分散钢铁市场配货物流中心进行了全面整合。结合公里国道青州段拓宽改造，对沿路农机摩托车建材钢铁等原有市场进行了全面整合并借助花博会，规范扩建了江北花卉交易中心，形成了江北最大花卉市场，从而把个个分散小市场整合成了批年销售额过亿元大市场。通过灵活市场运作和招商引资，新建了益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心广东欧浦钢铁物流等国内外知名企业，对原来小物流企业进行了整合，形成了全国最大农机市场江北最大花卉市场摩托车市场以及辐射全省副食水产干货建材等批专业市场集群，使青州物流航母具备了游弋齐鲁甚至全国强劲动力。三亿丰宜家装饰城成功整合市场，带来巨大社会效益和经济效益，对产业提升意义非常地处山东青州城东北角亿丰宜佳装饰材料城年月日正式营业，建筑面积达到万平方米，开业仅三个多月时间就已有家陶瓷厨卫灯饰经营业户和家五金业户入驻，实现交易额万元。作为青州第个整合大规模物流市场，取得非常好市场效果，带来了巨大社会效益和经济效益，同时也探索出条通过整合市场提升场功能市场实现综合功能汽配交易中心项目首先是汽配农机个交易平台，未来汽配商品交易集中成市。汽配展示中心项目内部汽配品牌旗舰店，展示品牌汽配产品形象。信息交流中心建立行业信息交流平台，达到商业信息流畅汽配物流中心汽配物流集中地，实现交易服务仓储物流体化总体来说青州国际汽配城建成以后，将成为青州汽配行业行业高地，为青州汽配基地，销售展示信息物流和服务站式行业平台。区汽车美容服务区第五章项目操作思路项目价值实现之战略核心因素市场整合战略项目作为青州市汽配市场整合平台，由政府出面整合市场，划行规市，建立行业产业基地。经营为先策略招商先行，经营为先，以经营带动销售。项目以满足经营户为主，先安排好经营户经营问题，招商先行，销售为辅。客户为先战略项目从规划到设计，再到价格策略，以及规划布局，都充分考虑了经营客户需求。政府扶持策略项目作为政府形象工程项目，给予大力支持，从行业整合到市场整合，充分发挥政府引导作用，做到借势借力，确保项目达到良好市场效果。二操作步骤执行项目过程管理，建精品工程百年建筑，质量为本。项目在工程建设方面，从规划设计，到施工图纸设计，再到施工单位选择，到监理单位选择，再到整个项目工程施工管理，整个工程过程通过系统管理体系实现项目管理，确保项目工程保质保量。同时建立项目后续维护保证金制度，由施工单位预留资金作为维护保证金，确保后续工程按照质量来实现。三招商和销售招商是商业项目核心，实现经营是项目实现价值根本，因此招商是项目最关键环节。强大招商团队项目建设初期，组建支强大招商队伍，在本地和外地进行招商。招商团队均具备良好从业背景和丰富从业经验，能够充分把控项目和客户之间距离。同时，充分利用政府整合市场政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。灵活招商策略面对经营商户，我们采取灵活招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场整体利益，建立完善商户管理制度，保障商场内部有序经营。汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务制度汽配城商品质量保证制度汽配城停车交通管理制度汽配城物流货运管理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户主观能动性，建立和谐互动经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税土地绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场整体利益，建立完善商户管理制度，保障商场内部有序经营。汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务制度汽配城商品质量保证制度汽配城停车交通管理制度汽配城物流货运管理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户主观能动性，建立和谐互动经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税山东最集中最大汽配基地，也是山东汽配市场核心，永续发展汽配基地。二中期目标潍坊乃至周边小时经济圈内最大最集中汽配基地，辐射山东半岛和鲁中地区，在山东汽配专业市场中占领席之地。三近