了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业 今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产 业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是 企业发展战略的重要组成部分。 综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。 第三章市场分析 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地 政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。年至年，全 国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长 。年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。 年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长 。房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到 年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济 总量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性 调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点 第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有 关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发 展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要 求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住 房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以 居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。 第二是房地产业与经济和社会发展目标致。国家在今后相当长的时期 内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这 两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的 发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大 职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广 大居民解决住房问题的主要途径。第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和 市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为 受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通 住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低 商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面 发展。 第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交 易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金 和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际 准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进 入我国的房地产业。 第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有 定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉 和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这 是我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。 二南京地区房地产投资环境分析 近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势 头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续 稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现 在以下几点 南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。 南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长 。全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积 万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长 和。 年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长 其中住宅投资亿元，同比增长。从建设情况来看， 年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长， 其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长 ，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。另外，南 京市八个片区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商 品房正按计划推进。从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售 面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万 平方米，同比增长。 以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在 迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房 地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。 在新增商品房热销的同时，二手房市场销售状况持续升温。 随着市场秩序的逐步规范，旧收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时，南京房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土 地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。 在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入南京，这些异地开发的企业 通常很有实力。而南京原先的实力型开发商更不会轻易放弃南京市场，都在 快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。 三南京市房地产市场发展趋势 南京市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况 根据消费市场调查结论，南京在定时期内，三室二厅房型仍为主导 房型。小高层的购买趋向明显上升。面积在最受欢迎。 对大环境的配套及社区服务的要求已是南京购房者的首选要素。 排除市政建设等外界因素，目前南京购房市场仍有相当大的潜力。在 调查中近的人在年内计划购房，计划年以内购房的为。说 明现已有强的人有购房意向。 四销售价格预测 项目所在地环境分析 本项目地块处于南京市河西部新城区内，属奥运板块。奥体中心及地铁 号西延线地铁二号线都在本地块千米范围内。 河西是南京开发的重点，主要分为四大块，分别称之为秦淮风光板块 景观大道板块奥体运动板块和滨江板块。通往河西的几条高速通道的相继 开通奥体中心的开工地铁号线的西延确立了河西房地产开发在南京大 开发中的主导地位。 河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成个经济高速发展， 集文化中高档住宅体育商务为体的滨江风貌新城区，建设高品质的 具有标志性的商业大楼高档住宅体育场馆和休闲游览地。为高起点开发 未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大设对河西进行了整体的规划。 人均公共绿地平方米以上，绿地率以上。在年月前，将相继建成宝船公园外秦淮河景观绿地中央公园滨江大道等。除了大片 的滨江绿地外，新秦淮河边主城和新区间的分界都将是片葱绿。南部的 公里滨江景观带将在十年内建成，其中公里的示范段明年底就会揭 开面纱，她将成为南京的外滩，与夹江对岸的江心洲起，构成南京滨江特 色鲜明的滨江景观区。公里的江东南路将效仿上海浦东世纪大道，路幅宽 米，两侧各留米的绿化带，建成条高级商务大道，两侧建设幢 现代化城市的标志性建筑。随着南京新城区的逐渐形成，将有万人口从老 城区迁移到新城区。 过去直影响河西地区的基础设施配套现已有了巨大的改观。据统计， 目前抵达或路过河西的公共交通车有余班次批大中型餐饮娱乐及配 套都先后涉足这宝地些著名的大中小学纷纷在河西地区设立分校。 二本项目主要特色 本项目主要将在以下几个方面大力加强突破。 学区建立小区幼儿园多语小学等，为业主解除后顾之忧，并大力提 升教育层次，使小区的教育水平走在时代的前列，满足业主的特别需求。 综合服务娱乐购物餐饮休憩银行邮局家庭医疗中心小 型公安派出所行政机关服务中心等以满足业主的各方面需求。 智能化安全防范系统防盗报警周界警报出入口管理访客对讲 火灾报警等系统 信息管理系统多表计量远抄公共设备监控车辆管理紧急广播与 背景音乐等系统，物业管理计算机系统电子公告牌系统 网络接入系统宽带光纤接入系统家庭综合布线系统高速宽带数据 网络系统小区信息网。 环境数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙， 更多的鲜氧更多的大自然的恩宠，形成个巨大的制氧工厂，调节出宜人 的区域小气候。流水喷泉戏水池溪流所构成的水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。鸟语花香流水淙淙。 商业机能本项目小区有自己的配套商业以及会所等，百货公司群购 物中心休闲办公运动家医等全功能的生活必须条件，成为河西地区 的新消费中心。 三项目房产价格的确定 年南京房展会的数据显示，城中房价均价已达元平方米， 城西均价元平方米，城东板块均价元平方米，而江宁板块均价 也达元平方米。 本项目主要以高层建筑为主。从河西现有项目平均售价及品质方面考虑， 本项目预期销售平均价格应在河西地区现平均售价之上。 河西主要楼盘售价览表 楼盘名称建筑类别区属项目地址均价元平方米 凤凰花园城名 仕嘉园普通公寓建邺凤凰花园城号 康桥翠湾普通公寓建邺长虹路号 舒心苑普通公寓建邺 应天西路与经四西 路交叉口月安花园 北对面 弘辉缤纷家园普通公寓建邺集庆门大街 月安花园普通公寓建邺江东南路与应天西路交界处西侧米 南湖春晓普通公寓建邺南湖路号 鸿仁名居普通公寓建邺长虹路号 君园普通公寓别墅建邺建邺区莫愁东路 西城映象普通公寓建邺长虹路号 正泰阳光苑普通公寓建邺集庆门大街 新城逸境普通公寓建邺莫愁湖东路 千峰彩翠普通公寓建邺水西门大街茶南小区拓园 奥体新城普通公寓建邺河西经四路与石家庄路交汇处 根据房价成年商业按揭贷款计算得知，年总收入万元以上的家 庭可以购买总价值万元左右的房产。而年收入在万元以上的家庭在所有 受调查者中占，本地块开发产品约户，而南京市年收入万元以上 的家庭在万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到 ，则本项目销售任务即可达成。 根据最新统计资料，年南京市商品住宅比上年增长。而 年的涨势更强劲，尤其是河西的房价节节高攀，河西现有的房地产项目的售 价般均在元左右，而且基本上处于有价无市的态势。本项目建成后， 将以其大规模高品质在河西南部地区独占鳌头。将再次掀起河西房地产市 场的波动，其具有竞争力的品质将会吸引更多顾客购买的狂潮。 所以，基于以上几方面的原因，本项目预期销售价格暂定为高层元 平方米，小高层元平方米。 第四章营销策略 市场特性分析 南京市是座历史名城，居民居住集中，老城区范围较大。九十年代以 来，随着城建思想向现代化大都市方向的转换，南京