市度有所震荡，但 个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，年寿光 楼市依然活力十足，热点频频，年寿光市完成房地产开发投资亿 元，施工面积万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺稳中有 升的良好态势。 热点高层政策推行，多层热，高层温与住宅郊区化同步，在传统的市中心黄金地段，年，新建多 层住宅小区已难觅踪影，由于年市政府有关政策的贯彻推行，个 中心四个组团轴两翼河两岸的发展思路，推进中心城区东跨南 扩，形成新的城市空间发展格局。争取用年时间完成市区行政商业 文化居住休闲等各个功能区的布局调整，完善基础设施，加快城中村 改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区的辐射带动能力。由此市中 心仅存无几的少量多层住宅在年的市面上变得极为稀缺，由于寿光人 长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高公摊大 物业费用高等情况，年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情， 即便是些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显 得温温的，房价增幅较小，些高层楼盘推出了优惠让利的措施。 热点二寿光户型减肥，中小户型数量增多 前几年寿光的新建商品住宅户型直明显偏大，多平方米就算是寿光 的小户型，甚至出现了不少平方米的超大户型。相比较年的 楼盘，本年度寿光新起楼盘的户型面积明显减肥，户型由上年的 平方米，以大户型为主，已经缩减到平方米，以平 方米左右为主，有的小区还设计了少量多平方米的小户型。而酒店式 小套房平米的超小户型在本年度更是大行其道。究其因，方面是 年国家政策的调整使然，平方米以上的大户型受到了限制，另方 面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额 费用，对此寿光市场缺乏有力的需求支撑。当然，相对寿光普通百姓的购买 力和生活需求而言，平方米以下，平方米的左右的居家型小户型所占 数量仍然十分短缺。热点三大鳄入驻，房企走向品牌化 如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外些专业化程度很高的名牌 房企在年更多地进入寿光，南方来的品牌房企则有浙商闽商两大阵 容。与此同时，本地的房企也在年加速了品牌化的进程。 寿光房企的品牌化，使得项目操作更加规范专业科学，楼盘开发 更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，寿光百 姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。 热点四加料不加价，寿光住宅品质进步提高 年寿光楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘 更加挑剔，要求开发商进步提高品质，同时更加先进的开发理念由些 品牌企业引入寿光，故而新建住宅的品质进步提高，细节上更加讲 求完美人性化并更加符合寿光的实际，年出现在中高档商品 房中的中空玻璃南向客厅落地飘窗在年已普及到所有普通住宅， 楼顶墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求均好 性，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有 的楼盘甚至达到了全明设计，作为主力户型的平方米左右户型面 宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了些面 宽在米左右的主卧室。设计的精细度房内面积的有效利用率大大提高。 热点五商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变 由于国家新政对商业地产的影响较小，年寿光的商业地产依 然热度不减，商业地产项目数目多规模大，与年不同的是，曾度 蜂拥而上的产权式商铺在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型 专业化市场的开发。热点六住宅郊区化，居住片区概念出现 经过年的开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀 缺难寻。在私家车的加速普及进程中，的寿光新楼盘出现了明显的郊 区化倾向。 与此同时，寿光市已逐步形成了些新的居住片区。当然，这里 所谓的郊区是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目 前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的中央居 住区。 三市场分析 寿光房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中， 可分为两个阶段，年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身 份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在定盲目性。政府 对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重， 不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对 专业销售机构极度排斥。产品形式单，缺乏特色，不注重整体规划，且 有明显区域性特征。年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次 广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐 渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始 注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量 实力雄厚理念先进的外地开发企业着眼于寿光房产市场的良好发展前景， 进而纷纷抢占潍坊市场，产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋 于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。 该项目设计定位于中参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。 要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。 依据项目的区位周边配套服务设施道路交通子女教育社区文 化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为 以项目所在区大量的商户和首次置业人士为主，辅以二次置业人士 高收入单身人士以及少量投资人士。该项目的开发建设具有切实可行的可 操作性和立见成效的现实意义。 该项目的建设正是顺应了这新形势新需求，具有良好的开发潜力 和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 地理位置优越 寿光市地处莱州湾南畔，东临风筝都潍坊，西依石油城东营，南接古 城青州，总面积平方公里，海岸线长公里，辖镇乡，人口 万，行政区划隶属潍坊市。铁路横贯东西，国道及城乡公路四通八达， 通达全国各地。济青高速公路横贯寿光市东西，益羊铁路纵贯南北，大莱 龙铁路横穿东西，潍高羊临等省道国道纵横交错，新修的外环路四通 八达，寿光市实现了村村通柏油路，公路通车里程达公里，公路密度 达到每百平方公里公里。国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家 和地区。 寿光市农业经济呈现出蓬勃发展的良好势头 寿光市是国家确定的粮食蔬菜果品棉花水产畜牧综合商品 基地市，形成了万亩粮食万亩蔬菜百万亩果品万亩海淡水 养殖和个饲养小区的格局。目前寿光市粮经比例为。寿光市是山 东省确定的农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现 己建成国家级万亩农业现代化示范区万亩蔬菜高科技示范园农业高新 技术走廊高效林业示范园农业生产示范园等五大示范样板工程，引进 推广了多个国家的多个新品种多项新技术。粮油作物主要是 小麦玉米和棉花大豆，粮食总产达亿公斤。寿光市农业先进技术 和良种覆盖率分别达到和，科技对农业贡献率达。同时，大 力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走在全国前列。寿光市是中国 最大的蔬菜生产基地，被国家命名为唯的中国蔬菜之乡。全国最大的寿光蔬菜批发市场已发展成为全国的蔬菜集散中心价格形成中心和信 息交流中心，辐射全国多个省市区。 寿光市工业经济快速发展 寿光市工业基础实力日益增强。围绕主导骨干企业，形成了海洋化工 农副产品加工机械工艺品建筑建材轻工等六大生产体系。主要产 品有化肥造纸盐及盐化工机械纺织化工轻工工艺美术食 品建筑建材农副产品加工等多个门类多个品种。其中晨鸣机 制纸联盟牌尿素仙霞服装蓝仔啤酒齐民思白酒聚宝农用车鲁 丽人造板风筝刨花板等多个产品被评为全国名牌产品。近年来，着重 培植起了晨鸣纸业蔬菜产业海源盐业联盟化工板材木业机械动 力饮料酒业服装工艺电力工业等批实力雄厚，竞争力强的大型企 业集团。寿光市有多家企业经营规模和经济效益居全省同行业前列，其 中晨鸣纸业集团被列入全国家重点企业，经济效益居全国同行业之首， 联盟化工集团进入全国百强化工企业。寿光市有家企业通过国 际质量体系认证，乡镇工业有家进入中国千家最大经营规模乡镇企业 行列，家进入中国千家最高利润税总额乡镇企业行列。 寿光市限额以上企业实现主营业务收入亿元利税亿元利 润亿元，同比分别增长和。全年开工过千万元项目 个，其中过亿元的个，晨鸣万吨超压纸联盟期墨龙套管 等批科技含量高的大项目建成投产。企业自主创新能力明显增强，省级 以上高新技术企业发展到家，潍坊市级以上研发机构家，企业博士 后科研工作站家。大力推进质量兴市，省级名牌产品达到个，中国名 牌产品个。产业结构合理，综合实力明显提升 寿光市根据资源分布和区域生产规划，农业方面培植起了粮菜果 棉牧渔六大支柱产业，是国家和山东省确定的粮食蔬菜果品畜 牧水产棉花等农业综合商品基地县市和农业综合开发重点县市 工业方面不断运用高新技术改造传统产业，服务业快速发展，二三产业 结构合理。 年实现地区生产总值亿元，同比增长财政总收入 亿元，其中地方财政收入亿元，同比分别增长和。农民 人均纯收入元，比去年增加元城镇居民人均可支配收入 元，增长。 年公布年度百强县位次，寿光市列全国综合实力百强县第 位，县域经济基本竞争力百强县第位。 二建设地址 该项目位于寿光城区，迎宾路以西，圣城街全福元超市以北地块，