完成该项目的开发建设销售。 二市场分析与需求预测 南昌市概况及经济发展基本情况 南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 北纬之间，是省会南昌的南大门。境域总面积 平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区， 总人口万人。 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。 全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁 路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站赣江抚河在境内交 汇，航道可通长江各口岸市城离昌北机场公里。南昌市交通便利，京 九浙赣皖赣等铁路穿越市境，以小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二江南第的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅公里， 距昌北机场仅公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场， 坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进， 市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化的良好发展态势。年，全市总人口万人，其中男性万人，女性 万人非农业人口万人。年，出生人，出生率 死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。 年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增 长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合 实力位居全国级全省第。经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位 居全国最具投资潜力中小城市第位。 年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五 期间年均递增。房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积 万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄 九里象湖城等大批精品楼盘。新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业 进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城 汽配江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额亿元， 比上年增长，十五期间年均递增。年末金融机构存 款余额亿元，贷款余额亿元，中介保险物管信息等服务 业成为新亮点。 年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内资亿元，分 别比上年增长和。十五期间累计利用外资亿美元，利用 内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强 项目个，知名品牌项目个，投资超亿元项目个。年完成出口 创汇万美元，比上年增长，自营进出口企业发展到家。外 经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完 成总产值亿元，实现增加值亿元，利税亿元。承办了全 国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区建立友好合作关系。 二市场分析 宏观经济分析 年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区 域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自 身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利 影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下， 预计下半年房价将会止跌企稳。 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 房屋交易量持续下降 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。月，商品房 销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。其中， 现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为 万平方米，同比减少。商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的 降为月份的。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面 积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑 州深圳上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。年月，商品房空置面积结束自 年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米， 同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增 加个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开 始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。年 月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增 幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积 万平方米，同比减少。 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工 面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米， 同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工房的建筑施工面积和销售面积逐年上 涨，南昌市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌市打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务 业也相继进入南昌市，为南昌市的建设添砖加瓦，为南昌市的住房增加了配套 设施。 南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市本市的居民，更辐射到南昌市区 的居民去南昌市投资买房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的优势有 面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价，不如买南昌市只有南昌市区房 屋单价半的住房 南昌市的房地产开发还只是起步阶段，投资购买南昌市的房产有很大的 投资获利空间 南昌市环境优美祥和宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣， 好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处④由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这 样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区 活动空间拥有在南昌市区不能获得的居住感受。 这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌市购置 房产用于居住或投资，增加了南昌市的住房需求。 商业建筑的供应分析 项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配 条街。南昌市内虽然已有了个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足 全南昌市的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且 与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌市剩余汽配市场的需求。可见，项目 商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。 需求群体分析 南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起南昌 市区高昂的房价，就选择南昌市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多 为在南昌市内有较稳定工作，有定的经济基础，想要在南昌市安家落 户的人群。 需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了套住宅， 拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家 庭，希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。 商铺的需求分析 项目的商业部分做成汽配条街，随着南昌市经济发展房地产的开发和建 设增加了南昌市内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的需求 逐渐大于供给，可见汽配条街的规划符合南昌市市场需求。 结论 经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发， 促进了房地产市场的交易，虽然年以来，我国大多数二线城市的房地产 泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格影响 不大。 南昌市内没有经济适用房，有南昌市区和南昌市大量的房地产刚性需求作 支撑，房地产前景十分可观南昌市的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏向于南昌市这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产南昌市房地 产市场的供求双方都有需求，因此本项目的开发能增加南昌市房地产市场的供 应量，促进南昌市的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能 加大南昌市的基础设施建设。 住宅小区项目的开发商已与南昌市印钞厂工会签订了定购合同，项目 的住宅部分开发商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销售给南昌市印钞 厂工会。因此，项目住宅的销售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。 因此该项目是个在市场上可行，符合规划建设的优良项目。 二目标消费群体及价格定位 本项目的目标消费群体 根据南昌发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的商品房团购合作合 同，本项目经竣工验收，住宅部分除南昌发展有限公司自留套住宅外， 其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金参 与团购的南昌印钞厂职员。 项目的商业店面已与南昌市相关部门签订了协议，在本项目取得预售许可 证后即对汽配行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有特色的汽配条街。 商铺的目标销售群体 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 ④汽配经销商 本项目的地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主，地上车 位为公共使用车位。 项目楼盘价格 根据南昌发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的商品房团购合作合 同，住宅部分的出售均价为元。 据网络调查，普遍认为南昌市房价偏低，大多数人有意购买。南昌市房地 产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达土地成本更是成 倍涨价，这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。还有劳动力成本的增加等等这使房价只能上涨。南昌市的经济建设和房地产还处于起步阶段，因 此购买南昌市的房地产具有很大的保值增值空间。 本项目楼盘的商铺价格定为均价元，价格在南昌市属于中等水平， 与南昌市周边商铺比较，