1、临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。综合评价项目整体具有可。

2、税费后与总投资相等的状态。在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。综合评价项目整体具有可行性。二项目风险及防范建议风险建。

3、费为营业税出租收益的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡。

4、业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关。

5、金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位的初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。楼建设的,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房的租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内租金不变，年后租金以每年的幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税。

6、性。二项目风险及防范建议风险建筑工期及本体风险项目开发期约年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在定的不确定性，因此项目存在定的建筑工期及本体风险。市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。经济环境风险在金融危机冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率根据项目资金运用。

7、工期及本体风险项目开发期约年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在定的不确定性，因此项目存在定的建筑工期及本体风险。市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。经济环境风险在金融危冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率根据项目资金运用情况进行融资，保证资金充足按照计划。

8、及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意地块土地使用年限为年，即从年月日至年月日。年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议,将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持致。元月。科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为元月左右。从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。强劲的市场需求对办公物业的发展起到了。

9、工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借款利息共计万元。资金筹措建设期投资。

10、环境及房地产市场分析宏观经济背景分析二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析三区域市场分析三项目分析四项目定位及发展评估项目定位二项目发展设想评估意见五项目经济效益评项目开发建设进度安排二投资估算与资金筹措三租金收入测定四项目利润估算五项目盈亏平衡分析六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论二项目风险及防范建议项目概况项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，栋为高科技厂房，栋为科研办公楼写字楼，栋为配套后勤办公用房及食堂。其中，地下室及架空层构成层车库，拟配备个车位楼中含有,食堂，作为项目的配套。表项目用地规划指标二项目开发手续及项目报批进展根据深圳经济特区土地使用权出让合同书深地合字号，年深圳市通讯工业公司取得项目用地使用权，土地使用年限为年，从年月日至年月日止。年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合字。

11、效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃度。年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级市场将继续保持活跃。受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未。

12、况进行融资，保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和五项目建设期二投资。

参考资料：

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[2]（终稿）牲畜育肥基地新建、扩建项目立项申报可行性材料（正本）（第32页，发表于2022-06-24）

[3]（终稿）牲畜屠宰及加工项目立项申报可行性材料（正本）（第24页，发表于2022-06-24）

[4]（终稿）牲畜屠宰交易加工项目立项申报可行性材料（正本）（第83页，发表于2022-06-24）

[5]（终稿）牲畜定点屠宰项目立项申报可行性材料（正本）（第42页，发表于2022-06-24）

[6]（终稿）牲畜定点屠宰搬迁项目立项申报可行性材料（正本）（第42页，发表于2022-06-24）

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[8]（终稿）牲畜养殖棚圈项目立项申报可行性材料（正本）（第43页，发表于2022-06-24）

[9]（终稿）牲畜养殖及屠宰加工项目立项申报可行性材料（正本）（第18页，发表于2022-06-24）

[10]（终稿）牲畜交易市场项目立项申报可行性材料（正本）（第15页，发表于2022-06-24）

[11]（终稿）牲畜交易市场扩建项目立项申报可行性材料（正本）（第15页，发表于2022-06-24）

[12]（终稿）牯牛降天然矿泉水生产项目立项申报可行性材料（正本）（第84页，发表于2022-06-24）

[13]（终稿）物采中心砂厂改造项目立项申报可行性材料（正本）（第10页，发表于2022-06-24）

[14]（终稿）物资枢纽站信息平台项目立项申报可行性材料（正本）（第96页，发表于2022-06-24）

[15]（终稿）物资有限公司东风商用车服务中心项目立项申报可行性材料（正本）（第57页，发表于2022-06-24）

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[19]（终稿）物联网燃气表系统项目立项申报可行性材料（正本）（第26页，发表于2022-06-24）

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