高效生态经济被九届 全国人大四次会议列入国家十五计划纲要，同年 月，市被联合国工业发展组织认证为绿色产业示范区。 年，省将市规划为加工制造业基地。从市的整 个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围， 由于这区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间 晚，其前沿地区仍是个广阔的原生生态区，有平方 公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体的自然 保护区。因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十 年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，市 域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。县作为市的发达地区，与中心城区共同发挥着带动整个近 代黄河三角洲发展起飞的龙头作用。 县经济的高速发展主要得益于工业强县战略的实 施。根据县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施 工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带产，实施 经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增 幅看，年工业总产值完成亿元，比上年增长 全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。在 国有及其他经济类型的投资中，基本建设投资增幅，更 新改造投资增幅，房地产开发投资下降。从体现第 三产业水平的社会消费品零售总额看，年完成亿元， 增幅，其中批发零售贸易业实现零售额亿元，增幅 。 从以上数据情况分析，全县工业发展速度达，确实 起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长 倍，有发展过热趋势。第二产业工业的迅速发展为 其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特 别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容 量。但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批 发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效 益，就全县经济发展总规模来看，需要有个强力投资企业 投资于大型商贸城的建设。而恰在至年期间，驰名国内外市场的浙江 小商品经营业主携资北上，实力强大的集团，在时隔年 的时间里，就在威海的文登市建起了座布局合理规模 宏大的小商品批发交易中心。年下半年，集团以其 敏锐的目光，发现了县这商贸和房地产业发展的洼 地，开始踏上了这块经济密度高的沃土。集团投资决策 的大手笔与县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这 大型商贸城建设的市场背景。 第三节项目建设的必要性 是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要 县人口万人。由于该县经济技术开发区的扩建， 镇稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴 起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而 小商品批发交易中心座落在纵贯市与淄博市的辛店河 口路和横连潍坊博兴高青的潍高路交叉地带，有利 于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。 二是淄博潍坊滨州交界地带新兴市场布局的 需要 县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著 名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这地带曾为古齐国的商贾云集地区， 有着通工商之业，便渔盐之利的历史传统。改革开放后， 以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这边缘地区却 没有形成具有幅射能力的商贸市场，在县城东南建设个 具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。 三是县域经济产业结构调整的需要 县在部署产业结构调整的规划中，提出了工业调大 调强第三产业调高调活农业调优调特的思路。其中第 三产业将坚持以市场化产业化和社会化为导向，积极推行 连销经营物流配送代理制多式联运等面向生产和消费 的服务业。按照集散地信息商孵化器的目标，规范 和壮大市场规模。小商品批发交易中心的兴建，适应了 这产业结构调整的需求。 四是小商品市场向更广阔地域开拓繁荣区域大市 场的需要 文登小商品批发交易中心的成功运作，证明了齐鲁大 地对小商品消费需求的深厚潜力。县第三产业和民营经济 现正处于起步发展的态势，而集团具有独领时代潮流的气 魄和胆识，并具有汇集大量人流物流资金流和信息流的 经验和策略。与的合作，将形成强强联手，从而将对区 域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。 第三章市场分析和拟建规模 小商品批发交易中心建设，不仅是个大型商贸流 通项目，也是个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产 项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重 在考察项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从 全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向将以县及 其周边区域为重点，分析小商品批发交易中心建设的可行 性。 第节商铺业市场分析 年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业 用房再次成为关注的焦点。如，多家外地外籍大型商业已 入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步 增加杭州商铺业投资市场走势依然小商品批发交易中心的兴建，适应了 这产业结构调整的需求。 四是小商品市场向更广阔地域开拓繁荣区域大市 场的需要 文登小商品批发交易中心的成功运作，证明了齐鲁大 地对小商品消费需求的深厚潜力。县第三产业和民营经济 现正处于起步发展的态势，而集团具有独领时代潮流的气 魄和胆识，并具有汇集大量人流物流资金流和信息流的 经验和策略。与的合作，将形成强强联手，从而将对区 域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。 第三章市场分析和拟建规模 小商品批发交易中心建设，不仅是个大型商贸流 通项目，也是个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产 项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重 在考察项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从 全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向将以县及 其周边区域为重点，分析小商品批发交易中心建设的可行 性。 第节商铺业市场分析 年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业 用房再次成为关注的焦点。如，多家外地外籍大型商业已 入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步 增加杭州商铺业投资市场走势依然活跃深圳有更多的中 小投资者开始密切关注商铺市场的投资。市西城商铺业投 资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和的情况下，仍有投 资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。随着年开发 量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开 始弱化。但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续 段时间，主要来自三个方面的需求是国内外商业企业的 需求二是外资进入中国的需求三是国内其他投资者的需 求。目前上海商铺的平均回报率达到。由于平均回 报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与供给将持续增 长。从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。商铺是 种好的投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺的 抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的投资仍是商家的重要抉 择。 第二节项目区发展小商品市场的可行性分析 从工业园区的产业布局看项目的可行性 近年来，县以培植壮大县经济开发区和工业园为重 点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。年该县按 照高起点规划高标准建设高效能管理的原则，采取工业 向园区集中人口向城镇集中的措施，将上述两个园区统 规划，形成了先期建设面积达平方公里的高新技术产业 园区。区内几十家限额以上工业企业，主要分布在石油化工 化学化工造纸印刷纺织橡胶塑料制品新型建材 机械电子热电等重要行业。原工业园内已形成了个具 有相当规模的工业园区，有橡胶工业园工业园集团农产品加工区工业区工业区等。发展起了集团 集团集团集团集团集团集团集 团等家大型企业集团。纵观这多类型工业齐头并进的 工业园区，乃至整个县城的产业群体，却没有家与上述集 团实力相当的商贸企业或集团。严重的产业布局失衡使工业 园区建设缺少第三产业的支撑，商贸业的滞后造成流通渠道 不畅，人流物流信息流等对这大型工业园区不能形成 浸润之势，造成园区发展缺少生机和活力。在工业园区正 在进行规划调整的时机，引进集团的大型小商品批发交易 中心建设项目，是催发县经济发展的生机活力之举。 二从城南的区位条件看项目的可行性 地处城南的小商品批发交易中心南枕东西要道潍高 公路，西依南北通道辛河公路，东依高速公路 与济南青岛高速相连。这流畅的交通形势将给小 商品的制造批发流通销售带来极大的便利。如果以这 商贸城为圆心，以公里长度为半径划圆圈，则 滨州淄博青州寿光五市和区利津博兴桓台 临淄昌乐区县均在这个圆的边线区域，这就形成了种 圆周经济密度较高，圆心周围经济密度相对较低的态势，这 地理结构的巧合极其有利于在其中心建设商贸城。同时， 由于市已被省列为半岛城市群，这里正是省会济南与 东部城市群相衔接的通道地区，非常有利于商品流通。同时，黄河三角洲北连河北京津，南接泰沂苏北，这商 贸基地必将成为南北物流业的纽带和桥梁。因此，在此处建 设小商品批发交易中心项目有着良好的区位优势。 三从小商品市场规律看项目的可行性 因为小商品是以小兴业，小商品易于加工生产，易 于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者的本金可大可 小，易于租房启动。发展到定规模后还可将南方各种小商 品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环 节，降低运输成本。按照外地经验，个万的人口聚 集地，就可做起个颇具规模的小商品市场。这小商品批 发交易中心公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极 易通过这些商品集散的节点渗