闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民障碍。四发展养老产业对策发养老产业，仅仅依靠企业自发行动是远远不够，它还需要政府支持同时参与引导第以京沪深圳等发达线城市老年移民作为突破口，实现养老产业高标准起步，完成养老园区硬件软件配备和宜老化城市建设，将养老产业做大做实第二利用优越养老条件更广泛地吸纳各地有经济条件老年人口，将北海建成中国养老产业中心，并以庞大市场为依托，形成老年科学研究和教育中心第三利用养老产业中心地位，开展老年相关产品开发和商贸，形成面向全国和世界特定产品商贸中心。将北海养老产业做成全国最好，甚至世界最好，要让人们想到养老，就想到北海，让北海成为所有老年人向往地方。第三部分项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。这种从城内向郊区，从喧嚣到宁静，从地段到环境观念转变，决定了本项目选址应以优美自然环境良好空气质量恬静生活环境作为第衡量指标。项目选址条件周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人心理上需求，对老人有较强吸引力，依山傍水之处为最佳位于城郊区，交通便捷，方便子女友人探望场地面积大，以满足开展户外活动要求园区配套功能完备专业护理服务周到。二拟定选址原因拟定选址位于广西北海市，具体位于滨海公路银滩支线以北南珠大道以西江苏路以南冯家江东侧区域内。城市环境资源优势北海地处广西南端，北部湾东北岸，与海南省隔海相望，毗邻东南亚各国，处于大西南海南及东南亚中枢位置，地理位置优越，第部分总论项目产生背景二项目建设的必要性及可行性三建立项目的总体目标宗旨及目的第二部分北海市老年产业的市场环境分析养老产业的市场前景二养老产业的重要性三养老产业的发展障碍四养老产业的对策第三部分项目选址项目选址条件二项目选址分析第四部分项目初步规划与建议室外门球场羽毛球场健康步道喷泉室外健康器械水上娱乐设施网球场老年高尔夫球场等约平米约万元生态观园林景观园林绿化花约平约万光公园草树木小品雕塑亭台中庭等米后期投入还有待增加公建配套总建筑面积万平米公建配套设施总投资费用约人民币亿元项目投资估算假设条件未来商品房售价为目前市场别墅与小高层平均均价作为修正及调幅为元平米元平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商投入,区域因素及个别因素价格修正为,目前项目周边楼盘均价大约为元平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素各期按上涨幅度修正，因此未来本项目房价约元平米。元平米项目公建配套万平米项目总销售额亿元。假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细土地取得总成本费亿元地价成本亩亿元每亩地价万元契税地价万元项目建筑成本亿元前期费用土地勘测规划设计等按建筑成本元平米万亿元公建配套成本修路建安成本桩基设备管理费土地成本建安等万元万元销售成本总收入万元万元税费营业税城市建设维护税教育附加费总收入亿元亿元不可预见费用土地成本建安等万元万元利息费按年贷款利息计,分五期贷款贷款资金亿元亿元元项目总成本合计亿元缴交土地增值额应加计土地总成本建安成本亿元加计土地增值额项目总收入亿元企业缴交所得税亿元项目纯利润亿元投资利润率三经济效益社会效益和环境效益评估经济效益分析生产成本估算职工工资固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及电费材料费等万元。折旧费年折旧为计算，万元附固定资产分别是康复医疗中心营运车辆爱心护理院万维修费按固定资产原值计万元财务费用银行利息假设前期自有资金为万元，余万元为银行贷款，年利率为。万元年均总成本万元收入估算医院住宿服务费伙食费，每人每天元，床位利用率按计，年收入天万元医疗收入万元商场商品销售万元汽车营运收入万元政府床位补贴万元举办老年展销活动万元度假酒店收入个标准间万元入住率按计算，标准间价格约元，万元。年收入万元利润万元以目前市场上养老院投入与产出行情分析，在北海市投资这样养老项目，每年将亏损万元。二社会效益为北海市政府直接解决约人就业问题，甚至更多就业机会。能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多财富。带动了周围旅游景点旅游发展。成为全国老年公寓产业示范基地及养老服务机构行业标杆。三环境效益本项目老年公寓产业是专门为老年人所建立个集休闲度假疗养娱乐学习为体居住场所，是在被保护自然生态系统内，以自然景观果飘室外门球场羽毛球场健康步道喷泉室外健康器械水上娱乐设施网球场老年高尔夫球场等约平米约万元生态观园林景观园林绿化花约平约万光公园草树木小品雕塑亭台中庭等米后期投入还有待增加公建配套总建筑面积万平米公建配套设施总投资费用约人民币亿元项目投资估算假设条件未来商品房售价为目前市场别墅与小高层平均均价作为修正及调幅为元平米元平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商投入,区域因素及个别因素价格修正为,目前项目周边楼盘均价大约为元平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素各期按上涨幅度修正，因此未来本项目房价约元平米。元平米项目公建配套万平米项目总销售额亿元。假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细土地取得总成本费亿元地价成本亩亿元每亩地价万元契税地价万元项目建筑成本亿元前期费用土地勘测规划设计等按建筑成本元平米万亿元公建配套成本修路建安成本桩基设备管理费土地成本建安等万元万元销售成本总收入万元万元税费营业税城市建设维护税教育附加费总收入亿元亿元不可预见费用土地成本建安等万元万元利息费按年贷款利息计,分五期贷款贷款资金亿元亿元元项目总成本合计亿元缴交土地增值额应加计土地总成本建安成本亿元加计土地增值额项目总收入亿元企业缴交所得税亿元项目纯利润亿元投资利润率三经济效益社会效益和环境效益评估经济效益分析生产成本估算职工工资固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及电费材料费等万元。折旧费年折旧为计算，万元附固定资产分别是康复医疗中心营运车辆爱心护理院万维修费按固定资产原值计万元财务费用银行利息假设前期自有资金为万元，余万元为银行贷款，年利率为。万元年均总成本万元收入估算医院住宿服务费伙食费，每人每天元，床位利用率按计，年收入天万元医疗收入万元商场商品销售万元汽车营运收入万元政府床位补贴万元举办老年展销活动万元度假酒店收入个标准间万元入住率按计算，标准间价格约元，万元。年收入万元利润万元以目前市场上养老院投入与产出行情分析，在北海市投资这样养老项目，每年将亏损万元。二社会效益为北海市政府直接解决约人就业问题，甚至更多就业机会。能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多财富。带动了周围旅游景点旅游发展。成为全国老年公寓产业示范基地及养老服务机构行业标杆。三环境效益本项目老年公寓产业是专门为老年人所建立个集休闲度假疗养娱乐学习为体居住场所，是在被保护自然生态系统内，以自然景观果飘香，海产资源丰富，生活环境舒适。北海空气清新可为全国之最，空气中负氧离子含量每立方厘米高达个，比内陆城市高出倍，享有中国最大城市氧吧美誉。北海自然环境得到了很好保护，水质为国家级标准，沙白水净银滩更是被国家列为中国五个最美度假胜地之。政策优势北海市委市政府非常重视老龄事业发展，先后多次召开专门联席会议研究部署，市政府与银晖国际投资北京有限公司在年月日签署了兴办高端老年产业项目合作意向书。目前，已正式将该项目列为市重点项目，并在政策方面给予优惠支持。在这不可复制优势区位和得天独厚生态环境中，充分利用北海市政府提供优惠政策，在海滨城市自然地形地貌基础上进行综合开发，建设大型国际化绿色生态老年园区，在该处选址是比较适宜。第四部分项目初步规划与建议项目规划园区建设概要项目将建成以绿色生态为主要特色，充分利用冯家江自然水系和原有地形地貌进行高水准设计，建设集康体娱乐养生休闲医疗保健度假旅游疗养居住等多功能于体国际化高档老年园区。项目经济技术指标总占地面积余亩容积率总建筑面积万平米总投资预计为约亿元人民币。公建配套面积万平方米二项目定位广西第高端老龄产业基地泛北部湾地区规模最大国际老年休闲疗养胜地建成全国爱心护理工程重点示范单位三项目空间布局建议空间布局原则经济节约可持续发展原则。以人为本原则舒适原则健康原则，人文与自然条件结合原则，与城市发展规划紧密结合原则，切从老年人出发原则。二景观设计原则根据本区域气候环境条件，充分利用本地自然景观资源，种植些与本地区相适应树木花草种植树木花草要有利于老年人健康疗养，并注意花期搭配。将各种树木花草合理布局成行成片成景状成图形，可适当划分成若干有特色小区，配以喷泉池塘假山小桥亭台等。良好景观，可以帮助老年人消除疲劳，消除紧张情绪，调节心理，提高免疫功能，改善睡眠质量，增加食欲，发挥自然因子对人体保健作用。三功能布局划分从功能来说，把整个大社区分为四个区域疗养区爱心护理院休闲区老年高尔夫球场和生态景观公园会展中心生活区老年公寓和高档老年住宅度假区度假酒店各中心围绕各自为老人服务重点内容，根据老人需求不断完善各项配套设施，提高服务质量。疗养区主要包括医疗康复庭园景观绿化和行政管理四部分，医疗是老人健康守护神，在承担着整个大社区医疗任务包括位老人医疗服务任务等，设有疗养科医技科体检科康复科等康复设有跑步机按摩椅健康复体器械等，为老人安排丰富多样健身活动庭园景观绿化设有花草树木园林喷泉小品雕塑亭台小桥等，为老年人室外活动提供个有氧运动场所。行政管理设有行政办公楼车库切后勤支持系统供电供水供汽维修等服务部门。休闲区主要指室内外休闲娱乐。室内休闲娱乐包括乒乓球室棋牌室茶室台球室等室外休闲娱乐包括老年高尔夫球场门球游泳池健康步道等。生活区主要指爱心护理院老年公寓和高档老年住宅等。度假区果飘香，海产资源丰富，生活环境舒适。北海空气清新可为全国之最，空气中负氧离子含量每立方厘米高达个，比内陆城市高出倍，享有中国最大城市氧吧美誉。北海自然环境得到了很好保护，水质为国家级标准，沙白水净银滩更是被国家列为中国五个最美度假胜地之。政策优势北海市委市政府非常重视老龄事业发展，先后多次召开专门联席会议研究部署，市政府与银晖国际投资北京有限公司在年月日签署了兴办高端老年产业项目合作意向书。目前，已正式将该项目列为市重点项目，并在政策方面给予优惠支持。在这不可复制优势区位和得天独厚生态环境中，充分利用北海市政府提供优惠政策，在海滨城市自然地形地貌基础上进行综合开发，建设大型国际化绿色生态老年园区，在该处选址是比较适宜。第四部分项目初步规划与建议项目规划园区建设概要项目将建成以绿色生态为主要特色，