内。 交通该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码 头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的 士车穿行其中。近条公交线路在项目区边穿行。 水电燃气通讯已至项目外围。 商业大型超市家乐福地王广场近在咫尺步之遥。各类零售重庆东和物业有限公司第页共页 商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约分钟步行路程，出 门便到。 学校中学实验小学大同路小学新华路小学八路小学 处在项目周围。 医疗重医附二院市中医院即在项目周围。 金融华夏证券浦发银行工商银行民生银行招商银行等金融 机构均分布在项目周围。 五土地方及来源 土地方 渝中区人民政府国土局。 土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。 六技术经济指标 总用地面积期 总建筑面积期 住宅面积 车库及设备用房 架空层未计入总面积 商业网点建筑面积 建筑占地面积 建筑密度重庆东和物业有限公司第页共页 容积率 覆盖率 绿化率 停车泊位辆 总居住户数户 总居住人口每户按人计 七项目建设单位东和物业有限公司简介 重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终 坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开发，稳步发展，先后 成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和 花园万等项目。目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销 售了。 经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行 业著名的物业品牌之。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区， 项目总投资达亿元人民币，获得年重庆市十佳住宅小区第二 名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖，同时也是重庆目前唯 家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号的小区。公司在皇冠东 和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。 公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才， 在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了重庆东和物业有限公司第页共页 令人瞩目的成绩。 目前，公司已升格为集团公司，下辖个子公司和间四星级东和花园 酒店所皇冠实验中学。 第三章市场分析与定位 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综 合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予 省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重 庆直辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值 不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总 值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同 期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年 至年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较重庆东和物业有限公司第页共页 高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆 经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已 经成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发江景 住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山华庭嘉 园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市 场空间。 重庆市房地产市场 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资 亿元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积 万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降 商品房竣工万平方米，同比下降月商品房 销售面积万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出量增价 升的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今 年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为 元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方 米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长， 消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。 人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间 次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人重庆东和物业有限公司第页共页 口万人，年住宅销售面积万，年末重 庆市人口万人，年人均居住面积为。按重庆市住 宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加 居住面积。年末主城区人口为万人，到年主 城区因人均面积而增加达市区各处。此外，本地区的 基础设施建设如给水排水电力电讯天然气等部门也加强了投资力度， 为本地区的发展建设提供了很好的基础设施建设和发展前景。本项目设计方 案优越，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是渝中区离江最近 的江景房。 二投资环境 人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年 增长，渝中区年末总人口为万人，较上年增长。 经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，重庆东和物业有限公司第页共页 高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国 位，西部第位。根据重庆市计委报告，年全市预计增长， 固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长 。 收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年 增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。 到年全市城镇居民收入将增长。年月城市居民可支配 收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出 元同比增长。 城市自然环境略 社会政治环境略 政策环境 重庆房地产开发的主要政策措施 ►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。 ►调整税收政策，鼓励住房消费。 ►加大信贷支持力度，提高住房消费。 ►清理收费项目，降低住宅开发成本。 ►拓宽空置商品住宅的消化渠道。 ►加强管理，完善配套设施。 ►加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 ►加强对房地产开发项目的综合验收工作。 ►建立完善房地产交易市场，实行站式服务。 ►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理， 在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加重庆东和物业有限公司第页共页 强物业管理，使消费者放心购房。 ►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区 外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。 总之，在这样的投资环境下，开发东和江景工程，有定的规避风险 的能力投资的安全性和价值的增值性会得到保证。 三竞争楼盘分析 在本区域解放碑带内，比较有知名度和现代感的楼盘如时代天骄 御景江山江都怡园云鼎国际公寓华庭嘉园巴渝世家等规模小的准小 区住宅或单体楼。这些楼盘都是东和江景工程项目的潜在竞争对手。 „„„„„ 见东和江景工程市场调研报告。 四市场定位 客户定位 主力客户群渝中区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层商人。 ►主力客户群特点 收入较高有定的财富积累 因旧城改造有渝中情结的家庭 高收入的机关工作人员 在解放碑和朝天门的经商者。 ►具体为 渝中情结的老城居民重庆东和物业有限公司第页共页 居住在渝中区旧城住宅区的居民，这类群体在该区域内占有定比例， 但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境 不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住 形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门解放碑以及 渝中区的怀恋渝中情结。这些居民般来说都不会墨守成规，只要推 出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所如江景住宅，往往能激 发他们潜在的换房愿望。既了却住在渝中的渝中情结，又能享受现代 景观江景生活。 中小企业主商人 由于渝中区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业文化区，吸引了 不少重庆市内外包括酒楼商场商铺贸易等经营为主的个体户朝 天门服装批发商和中小企业主，这阶层的人员结构虽然复杂，但财 力较为丰盈。由于重庆市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往 来，他们会选择在此居住。 机关公务员 渝中区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗文化单位 较为集中。此部分人士年龄跨度较大，收入较为稳定及可观另外， 部分隐性收入会增强其整体经济实力。这类人士基本上都有单位的福利 分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于 现有居住条件，具有换房欲望，又不愿离开渝中区。 白领人士 白领人士阶层是新的社会阶层。解放碑区域是白领阶层较为集中的区 域。从目前渝中区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领 人数进步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。对于这类群体，重庆东和物业有限公司第页共页 他们的收入相对较高，而且般都有购买居所安家的愿望。随着工作节 奏与强度的加快和增加，这阶层的无房户将会选择离办公地点较近的 位置作为居所。特别是景观江景楼房是他们最优的选择。 投资群体 由于本项目所处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门 的服装批发市场，解放碑的零售商圈，是重庆流动人口的主要集散地， 住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资 人士作为住宅投资的选择。 来渝人士 由于经商和工作的