幅上涨，建筑产品的品质和个性将被进步突出和强调，并且随着 上海郊区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性 的规模开发阶段，大批精彩纷呈的郊区特色风貌楼盘将展现在市民 面前。 区房地产市场简析 年上半年以来，由于宏观调控影响，区房地产开发投 资稳步回落，新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。但由于市场供 需结构矛盾依然突出，商品房销售价格仍然在高位运行。具体运行特 征如下 房地产投资额下降，投资结构仍以住宅为主年上半年，区房地产投资额为亿元，同比下降 ，占全社会固定资产投资总额的，所占比重比年同 期下降个百分点。商品住宅投资额为亿元，占全区房地产 开发投资的，其中别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的 商业用房投资占总投资的。 现房成交比重上升，期房成交比重下降 年上半年，我区新建商品房销售面积万平方米，同比 下降。其中期房预售面积为万平方米，同比下降，占 商品房销售面积，所占比重比年同期下降个百分点。 现房销售面积为万平方米，同比增长，占商品房销售面积 ，所占比重比年同期上升个百分点。从单月的成交量 来看，期房预售面积和现房现售面积以及存量商品房销售面积基本上 呈现出逐月上升的态势，详见图。 图年月商品房期房现房存量房交易面积 交易均价高位运行，并呈现小幅上涨态势 由于受到房地产交易整体回暖的影响，特别是改善性需求和自住 的刚性需求依然旺盛，年上半年，区新建商品房预售均价 和存量房交易均价基本呈现上涨态势，截至月份，分别达到 元平方米和元平方米，详见图。图年上半年商品房交易均价 本项目的市场定位 本项目基地所处区域位于区镇，基础设施完善，生活配 套设施齐全。目前镇主要商业生活配套都集中在基地附近的龙吴 路和剑川路路口区域，基地周边有公园，二级乙等医院医院， 和第三小学中学上海交通大学等医疗和教育配套资源，向 南可直达紫竹科学园区。基地内自然景观丰富，有片保留完好的生 态小树林，无污染源。 本项目周边部分楼盘销售情况如表所示。 表项目周边部分楼盘销售情况表 楼盘名称销售均价元平方米销售情况 枫桦景苑二期现房在售 紫晶南苑二期二手房在售 剑桥磬苑现房在售 本项目建成后，拟全部按照市场价格出售，根据周边市场情况， 并考虑房地产市场的变化，根据薄利多销稳妥原则，暂定本项目经 营期第年平均售价为元平方米，经营期第二年平均售价为 元平方米。 第章建设方案 本章主要参照项目法人单位提供的有关资料及部分设计方案资 料编写。 主要建筑技术指标 建设用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 配套公建建筑面积平方米 地下车库建筑面积平方米 地下自行车库建筑面积平方米 地上总建筑面积平方米 其中计容积建筑面积平方米 地下建筑面积平方米 容积率 建筑密度绿地率 集中绿地率 住宅总户数户 停车位个 规划及建筑设计 总体布局及交通体系 本项目以规划路网为依托，在基地西端和北端分别设臵主要出入 口和次要出入口，在地块内设计条米宽车道形成环路。从环路上 引出若干条枝状米宽的车行道，将高层住宅的消防登高场地有机地 串联起来，同时沿路设臵地面停车位。 住宅组团依托道路在保证较好朝向的前提下形成丰富的空间变 化，塑造高低错落的空间形态，形成匀质的围合空间，为组团居民的 交往提供舒适的氛围和场地。 本项目无障碍设施有人行道设缘石坡道，集中绿地入口处设提 示盲道。高层住宅的单元入口设无障碍坡道不小于米宽的入口平 台和登高面的侧设有 大于的消防登高场地，且消防登高场地外侧至高层住宅相应 消防登高面的水平距离小于。高层和高层住宅高层和多层住宅 的防火间距均大于米，多层和多层住宅的防火间距大于米。 单体设计 小区住宅结合现代居住行为以及市场需求，按照住宅的类型与标准，包括层住宅层住宅和层住宅。从居住活动的客观规律 和满足国家有关规范要求出发，户型分为基本的三大类平米的 小二室，平米的小三室和平米的三室。 户型设计朝向以南向为主，住宅的最大倾斜角为南偏西度， 尽量降低西晒的影响，充分考虑每户的通风以及阳台布臵，增强空气 对流，形成良好的自然通风条件，营造健康舒适的居所。房型布臵做 到客厅卧室厨房卫生间全明，动静分离，内外分离，各使用空 间根据生活动线有机地串连起来，形成科学合理实用的居住空间系 列。 立面采用砖红色四坡瓦屋面，点缀局部的木构架，外墙以满刷涂 料做装饰，层和二层底部为花岗岩石材，庄重大气，色彩古朴。 消防 本工程建筑工程等级为二级，耐火等级为二级，地下室耐火等级 为级。设计使用年限为年。住宅的结构类型为砌体结构，承重 构件耐火性能均满足相应的耐火极限要求。住宅部分地上为个防火 分区，地下为个防火分区。 安全出口疏散楼梯层或层住宅每单元设部敞开疏散楼 梯，疏散宽度与疏散距离均满足防火规范的要求。层的高层住 宅的层住户每户附加地下室，地下室按户设部室外疏散楼梯直通 地面，层的住宅层附送地下室每户另设垂直爬梯至地下室高窗 处作为第二出口，层以上的住宅层附送地下室利用通达地下室 的公共楼梯作为第二出口层的单元式高层住宅地上每单元设个敞开疏散楼梯间，户门均为乙级防火门。 结构设计 设计荷载 住宅为，消防楼梯为，挑出阳台为 ，车库为，机房为，楼梯走道门厅为 ，露台为。 设计标准 抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度为，设计地震 分组为第组。建筑物抗震设计重要性类别丙类。设计基准期为 年，合理使用年限年。建筑物结构安全等级二级，地基基础设 计等级层为丙级，层为乙级。 结构 本项目层住宅采用砌体结构，层和层住宅采用短肢剪力 墙与般剪力墙结合的结构，抗震等级为三级，短肢墙按二级构造设 计。单层地下车库采用框架结构。 基础设计 基础型式可采用沉降控制复合桩基础桩基础片筏基础等形式。 基础形心或群桩中心与建筑物重心相对偏心小于。 给排水 给水 水源 根据周边市政管网的情况，在基地内设两路进水，由剑川路和基 地西侧铁路边各引路给水管，在基地内环通，以满足生活 消防所需。给水从环管引出，市政最低水压为。 用水量 最高日生活供水量立方米天 给水系统 室外绿化用水车库地坪冲洗用水和配套公建等用水均由城市管 网直供。其他用水由加压设施供给。在地下车库内设臵生活水泵房， 内设不锈钢水池变频给水泵组和加压泵组，分别向附近楼供给生活 用水。 排水 排水量 日最大排水量为立方米天。 排水系统室内污废分流，室外污废合流，雨污分流。生活污废水经小区污 水管网收集后排向市政污水管去城市污水处理站集中处理。 地下室设有明沟，集水至集水坑，用潜水泵提升排至室外。 雨水和空调排水为有组织排水，汇集后经雨水管道排向市政雨水管 网。 消防给水 消防水源 取用城市给水，在基地内设两路进水，既由剑川路和基地西侧铁 路边各引路给水管，以满足消防所需。 水量 室外消火栓 室内消火栓 自动喷淋 消防系统 室外消火栓系统为直接由市政给水供水的低压制系统，消火栓间 距不大于，保护半径小于，并考虑在消防水泵接合器附近 设臵。 室内消火栓系统为稳高压制。在楼南侧地下车库内消防泵房内设专用消防泵和稳压泵，两路出水，在建筑物内消防管成环状布臵， 按规范设室内消火栓。 车库设有自动喷水灭火系统，为湿式，稳高压系统。在楼北 侧地下车库泵房内消防泵房内设喷淋泵组，设水力报警阀组。各防火 区设有信号阀水流指示器和末端放水试验装臵。按规范要求的部位 作喷头布臵，喷头动作温度为。 所有场所按中轻危险等级类火灾配备手提灭火器。 暖通设计 空调设计参数 夏季 空调计算干球温度 空调计算湿球温度 通风计算温度 大气压力 冬季 空调计算干球温度空调计算相对湿度 通风计算温度 大气压力 空调设计 住宅 每套单元住宅的卧室及起居室预留分体式空调电源插座。配合建 筑预留空调室外机的位臵。空调的冷凝水排入外墙上敷设的立 管，集中排放。 公建 考虑采用分体立柜式空调或分体壁挂式空调，也可采用小型 中央空调，空调的冷凝水采用集中排放，或排入外墙上敷设的立 管或排至卫生间等处。 通风设计 每套住宅的厨房内设臵排油烟竖井，厨房油烟由脱排油烟机进入 竖井，从屋顶排出。 暗卫生间设排风竖井，排风通过竖井由屋顶排出。排风竖井采用 防倒灌形式。 地下车库采用自然排风及排烟方式，排风量按次时换气次数 目录 前言 第章项目概况 第章市场分析 第章建设方案 第章市政配套 第章环保及节能 第章项目法人与项目的经营管理 第章工程建设进度 第章投资估算资本金及资金筹措 第章财务效益分析 第章结论与建议 附表 投资估算表 销售收入预测表 总成本费用估算表 损益表 现金流量表 敏感性分析表 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目概况 项目名称 二期商品住宅项目 项目法人概况 公司名称 住所 法定代表人 注册资本人民币壹亿元 企业类型人有限责任公司法人独资 经营范围房地产开发经营销售建材五金交电园艺花 卉涉及行政许可的，凭许可证经营。 有限公司的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 分别详见附件。 项目建设地点 二期商品住宅项目位于，基地东南面与闵吴铁路支线 相邻，地块边界距铁路支线米