以来至年投资总和倍。云阳长江大桥抢在三峡水库二期蓄水前完成桥墩工程，节约建设资金万元，年如期通车。新建特大桥梁座，完成云堰路长高路南北两个循坏圈路基工程。相继完成渝巫路江口至沙沱段改造云利路渝巫路江口至农坝段相继开口。全县二级公路由公里增加到公里，在建公里。硬化公路由公里增加到公里，县乡公路油化硬化率达到。新修标准四级公路公里，以上乡镇公路达四级标准，村通公路。新建二级车站个，三级车站个，完成港口码头复建处。交通工作连续五年获重庆市考核等奖。第二部分规划与市场第五章规划分析城市定位云阳县城远期采用城四区组团式城市总体布局结构。四区指长江片区小江片区人和片区和盘石片区。长江片区位于龙脊山脉以南，以现状建成区为主体，并向薛家沟和张家湾延伸，形成以居住行政商贸金融文化娱乐为主体城市综合区，包括现状中心区张家坝组团薛家沟组团张家湾组团复兴场组团。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。小江片区位于彭溪河东岸龙脊山脉西北，是以居住商业文化旅游服务等为主新型城市第部分概述项目概况项目简介项目名称重庆市云阳县土地储备项目可行性研究项目范围云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是集商贸行政文化为体的城市副中心。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。预计在未来年内，在无重大政策调整前提下，土地价格将保持增幅。因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法平均值作为估算价格，可以有效降低由于单方法些不确定因素导致地价失真。由于缺乏与待储备地块肯有可比性土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法权重为和,由此加权平均得到待储备地块可能出让价格。表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块规划土地利用类型中，除可用于经营居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。因此，此类土地可以实现土地开发成本回收。待储备地块征用整治成本为万元亩,可回收土地开发成本土地面积为亩,占总用地。由此计算可回收土地开发成本。第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格估算，预计可获得综合效益万元，利润率。表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。表现金流量表双洞子城市副中心地块合计出让面积亩现金流出万元土地征用整治成本万元现金流入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元净现金流量万元净现值万元三不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性与移民局协商结果构成项目大不确定因素。二收益不确定性出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。规划不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让土地面积无法确定，对估算结果产生定影响。财务费用不确定性本次可行性研究财务费用是按照水投集团与重庆国投之间关于土地储备整治信托贷款协定估算，由于本项目周期长，土河东岸预计在未来年内，在无重大政策调整前提下，土地价格将保持增幅。因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法平均值作为估算价格，可以有效降低由于单方法些不确定因素导致地价失真。由于缺乏与待储备地块肯有可比性土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法权重为和,由此加权平均得到待储备地块可能出让价格。表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块规划土地利用类型中，除可用于经营居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。因此，此类土地可以实现土地开发成本回收。待储备地块征用整治成本为万元亩,可回收土地开发成本土地面积为亩,占总用地。由此计算可回收土地开发成本。第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格估算，预计可获得综合效益万元，利润率。表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。表现金流量表双洞子城市副中心地块合计出让面积亩现金流出万元土地征用整治成本万元现金流入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元净现金流量万元净现值万元三不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性与移民局协商结果构成项目大不确定因素。二收益不确定性出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。规划不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让土地面积无法确定，对估算结果产生定影响。财务费用不确定性本次可行性研究财务费用是按照水投集团与重庆国投之间关于土地储备整治信托贷款协定估算，由于本项目周期长，土河东岸龙脊山脉西北，是以居住商业文化旅游服务等为主新型城市综合区，包括松树包组团乌鸡洞沟组团苦竹溪组团双洞子组团紫金沟组团和干湾包组团。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。云阳新县城定位为云阳县政治经济科技文化中心，三峡旅游服务基地之，发展商贸食品加工轻工港口运输业为主山水园林旅游城市。规划近期至年，县城城镇人口规模万人中期至年，县城城镇人口规模万人远期至年，县城城镇人口规模万人年，城市建设用地平方公里。规划近期至年，城市建设用地平方公里规划中期至年，城市建设用地平方公里规划远期至年，城市建设用地规模平方公里。年万人，用地平方公里。围绕新城，大江大桥大道大公园凸现，成为渝东城市群中重要城市。二城市规划分析云阳是个地处偏远移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区省份联系，加快自身发展，以新县城为中心城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑心两翼旅游开发格局，接待游客万人次，张飞庙成功搬迁，年月日正式开馆，被评定为国家级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理机遇，将不可用地江岸变成了美丽如画游人如织滨江公园，建成了云阳张名片。新县城五篇大文章建设及三大工程实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过中国优秀旅游城区市级卫生县城和市级山水园林城市验收。小城镇建设连续两年获重庆市等奖。城镇经济明显增强，加工制造商贸流通服务业等二三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让公益性质用地道路广场用地市政设施用地绿地在城市总建设用地面积中所占比例为兼具公益和经营性质用地行政办公用地体育用地医疗卫生用地教育科研用地在城市总建设用地面积中所占比例为,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让各类型土地面积。表云阳县城总体规划用地平衡表序号用地代号用地性质面积万占城市建设用地人均人现状规划现状规划现状规划居住用地公共设施用地其中行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地体育设施用地医疗卫生用地教育科研用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用民政府渝府发号岸龙脊山脉西北，是以居住商业文化旅游服务等为主新型城市综合区，包括松树包组团乌鸡洞沟组团苦竹溪组团双洞子组团紫金沟组团和干湾包组团。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。云阳新县城定位为云阳县政治经济科技文化中心，三峡旅游服务基地之，发展商贸食品加工轻工港口运输业为主山水园林旅游城市。规划近期至年，县城城镇人口规模万人中期至年，县城城镇人口规模万人远期至年，县城城镇人口规模万人年，城市建设用地平方公里。规划近期至年，城市建设用地平方公里规划中期至年，城市建设用地平方公里规划远期至年，城市建设用地规模平方公里。年万人，用地平方公里。围绕新城，大江大桥大道大公园凸现，成为渝东城市群中重要城市。二城市规划分析云阳是个地处偏远移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区省份联系，加快自身发展，以新县城为中心城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑心两翼旅游开发格局，接待游客万人次，张飞庙成功搬迁，年月日正式开馆，被评定为国家级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理机遇，将不可用地江岸变成了美丽如画游人如织滨江公园，建成了云阳张名片。新县城五篇大文章建设及三大工程实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过中国优秀旅游城区市级卫生县城和市级山水园林城市验收。小城镇建设连续两年获重庆市等奖。城镇经济明显增强，加工制造商贸流通服务业等二三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让公益性质用地道路广场用地市政设施用地绿地在城市总建设用地面积中所占比例为兼具公益和经营性质用地行政办公用地体育用地医疗卫生用地教育科研用地在城市总建设用地面积中所占比例为,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间比例关系估算待储备地块中可用于经