，争取树立龙头形象地位，因而加大城市基础设施建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理全面发展，充分提升房地产业在各物业突出地位，这切都给市房地产业创造了好时机和环境。表市住宅价格层次表以沙坪坝渝中区江北区为例地区项目名称面积起价元位置沙坪坝华宇广场小新街号学林雅园学府路榕湖国际花园沙坪公园千竹景苑上土湾隆庆楼小龙坎正街渝中区帝王广场名仕阁民族路天伦华苑大同路巴渝世家民生路森林民生路华富大厦人和街江北区龙湖花园西苑龙溪镇黄金堡芷苑松树桥岭秀锦园红金路阳光丽景黄泥磅二市沙坪坝区房地产状况及特征市沙坪坝区概况沙坪坝区地处主城区西部，是主城区重要组成部分。沙区下辖个街道办事处个镇和个经济园区，全区总面积平方公里，其中城区面积平方公里。年末总人口万人，其中城市人口万人。由于历史等原因，沙区遗留了众多人文景观，如渣滓洞白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜教育子孙后代基地之。同时，绝大多数高等学府重点中学小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新市城市总体规划将沙区定位为全市科教文化中心。跨入二十世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发历史机遇，坚持改善城市形象，增加财政收入加快经济发展工作思路，大搞城市建设，城市焕然新现代化住总论项目名称项目概况及发展商项目名称大厦项目概况大厦位于沙坪坝区渝碚路街道电台村，火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为米城市主干道站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。大厦规划用地为不规则多边形，东西宽米目内部收益率大于，净现值大于零。且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成应响，并进而分析可能出现风险。它房地产项目决策成败关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。对本项目，在本报告假设条件下，盈亏平衡点计算如下平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能力较强。二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素最大变动范围为，不同因素变动范围不同。为遵循稳健性原则，本项目不确定性分析还考虑了销售面积为情况，从分析情况来看，在这种情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强抗风险能力。详细敏感性分析见附表。从表中可看出，销售收入销售状况经营周期对本项目影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有相当抗风险能力。第十二章结论与建议从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好投资环境和经营条件。从项目选址功能布局以及相应市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少资金投入来完成本项目建设。该项目设计务实，设施配备完善，再加上交通等位置优势，势必得到广大购房者青睐。综上所述，该项目有着可观社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进经济开发区发展有着不可抵估作用，因此，该工程是可行。为使本项目开发能获得更好经济效益，现提出有关对策建议如下本项目市场预测主要全米目内部收益率大于，净现值大于零。且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成应响，并进而分析可能出现风险。它房地产项目决策成败关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。对本项目，在本报告假设条件下，盈亏平衡点计算如下平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能力较强。二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素最大变动范围为，不同因素变动范围不同。为遵循稳健性原则，本项目不确定性分析还考虑了销售面积为情况，从分析情况来看，在这种情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强抗风险能力。详细敏感性分析见附表。从表中可看出，销售收入销售状况经营周期对本项目影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有相当抗风险能力。第十二章结论与建议从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好投资环境和经营条件。从项目选址功能布局以及相应市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少资金投入来完成本项目建设。该项目设计务实，设施配备完善，再加上交通等位置优势，势必得到广大购房者青睐。综上所述，该项目有着可观社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进经济开发区发展有着不可抵估作用，因此，该工程是可行。为使本项目开发能获得更好经济效益，现提出有关对策建议如下本项目市场预测主要全区人民正在区委区政府领导下团结奋进加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区中心商务区风景旅游区和对外开发之窗。力争在二十世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用讯息。经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足发展。年全区国内生产总值完成亿元，其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元。固定资产投资完成亿元，社会消费品零售总额完成亿元，地方预算内财政收入达到亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。九五期间，共建成车行道万平方米，人行道万平方米，下水道米，安装路灯盏，新建改建公共厕所座，垃圾站座，新增和更新环卫专用车辆人均公共绿化现以达到平方米，建城区绿化覆盖率。城市交通事业稳步发展，新批条旅游专线，改造延伸公交路线条新增和更新公共交通运营车辆辆。城市供水电气能力进步提高，年月供水能力万吨，全年用电量亿千瓦时，城市用天然气人口人。并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。到年底，改造关停燃煤锅炉茶水炉台，家重点污染源基本作到达标排放，家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保新建项目余件，取缔关停十五小污染企业家。工业工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。年完成工业增加值亿元，按可比价计算增长，其中民营和个体私营企业完成工业增加值亿元，增长，占区属工业增加值，占区域工业增加值。工业产品出口大幅增加，全年出口亿元，增长。工业经济效益明显好转。按区报市口径，工业整体减亏亿元，亏损企业亏损额下降。工业经济效益综合指数亿元，上升个百分点。交通沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通颈瓶。全区形成了以三角碑为中心以三条国道两条高速公路为骨架乡镇为接点辐射城乡四通发达交通网络。近几年来，沙区多渠道筹集资金亿元，新建了滨江路风天路龙泉路磁童路拓宽改造了石小路小新路沙磁路沙中路沙杨路天陈路沙梨路烈歌路乡村公路建设同时也加快，年实现了镇村通公路目标，到年有社通公路，年底全区公路总里程公里，比年增长。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车地区。为进步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善交通运输网络，便利交通极大地吸引着外来客商居民落户沙区。金融保险沙区自身环境改善，吸引了众多客商来投资。同时也带动了金融保险业发展。目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行非银行金融机构相结合金融组织体系。金融网络遍及城乡。工全区人民正在区委区政府领导下团结奋进加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区中心商务区风景旅游区和对外开发之窗。力争在二十世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用讯息。经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足发展。年全区国内生产总值完成亿元，其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元。固定资产投资完成亿元，社会消费品零售总额完成亿元，地方预算内财政收入达到亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断