，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车 装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发 状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之， 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城 区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海 壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉 长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位， 进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因 素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择投资分析上，亦必须按建 筑面积进行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照 三期组团式的原则以滚动式的开发。 基本描述 本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。 广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城 市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。 总体布局 区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个的分区，每个分区以不 同的建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自的特色。考虑到让每户居民能取得广 阔的景观视野，对各分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由 西向东由里边向路边建筑物的体量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个 分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关 系，塑造独特的社区风貌。 道路系统 规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过， 三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组 织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。 区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道 路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线 宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整 为中间米绿化带的景观路断面，既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观， 给人们以更深刻的空间体验。 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅 前路有序的组织区内部交通。区内还设置了组织有序的步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰， 形成服务居民生活的步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统 将各片区有机的串联成个整体。 按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。 公共设施配置 社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积 平方米。 文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺 馆等。 体育设施中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。 商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。高层公寓区结合底 层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施。 该地块南面为惠州市江北占地万平方米的公园。 绿化系统规划 绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园组团绿地 构成。采用红花紫荆形成共同的绿化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求种环境 的共性。运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格和特征。 第三章惠州市商品房需求状况 惠州市基本情况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳香港毗邻，是港穗深连结粤东 的陆上交通要冲。辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。全市面积万平方公里， 是省级历史文化名城，千余年来直是东江流域经济文化交通中心和商品集散地， 全市人口万人，年第五次人口普查时人口密度人，低于全省平均水平。 市区现有总人口万人，其中常住人口万，暂住人口万人。年全市工农 业总产值为亿元，其中工业总产值亿元，农业总产值亿元，全市工业企业实现 工业产品销售收入亿元，比上年增长，实现利税总额亿元。年全市国内生 产总值约亿元，二三产业所占比重分别为，根据配第克拉克 定律，惠州市的社会发展已经处于较为发达的工业化阶段，全市人均国内生产总值在广东的 个市中排名第七位，分别相当于广东全省省内平均水平深圳市与广州市省内先进水 平河源市省内落后水平的倍，在全省属中上等水平。外贸进出口 总额亿美元，约相当于国内生产总值的。 住宅建设和消费 截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额 亿元，交易宗数宗。全年房地产施工面积万，竣工面积万， 销售面积万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为，个人购买住 宅比重为。这表明，惠州市房地产大市仍处于较为低迷的的复苏阶段，房地产市场仍 在处于消化期，但值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动 房地产市场的支重要力量。现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居 住面积为人。根据城市规划和发展要求，未来年内惠州市人均住房面积要达到 ，住宅的需