地游客突破了万人次。二项目自身因素分析项目所处地理位臵商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市交通要道。距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布成都市基准地价住宅三级商业二级地段。据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家,总经营面积达多平方米。项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区域内有等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十分方便。道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过，其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷交通为该区域内居民生活工作出行带来了便利。自身文化底蕴成都文殊院在宗教界有较高地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。文殊院位于成都市城北文殊院街，是现存市区保存最完整座佛教寺院。四川省和成都市佛教协会所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西四大丛林之。传说清朝康熙年间，道行高深智慧超凡慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺项目说明文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。规划总建筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。其余三宗地约合亩，用于拍卖。卖，且拍卖价格不低于万亩。本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在建安成本单价是车库元平方米全木结构元平方米框架结构元平方米，如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制元平方米为计算基数，我们可从下表中看出单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米加快进度保证质量本项目土地费用为亿元，加上两年多资金利息，共计达到了亿元，是成本过高主要原因之。所以在后期建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许情况下，加快工程进度。工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。如果在现有设定两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月贷款利息为万元，半年就是万元，这样来税后利润达到亿元，成本利润率达到。如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。但注意在加快工程进度同时要保证工程质量。如果以每提前个月为计算基数，由下表我们可看出利息单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米争取优惠政策争取开发商本身政策优惠前期开发税费报建费优惠现在费用由投资估算表中可看到是万元，如果开发商能争取到相关部门优惠，将税费比例减半，可节约万元。销售税金优惠由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在汇总表中看到销售税金有亿元，如果能够得到减免，税后利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。如果我们以全免为计算基数，我们可从下表中看出全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米土地出让金优惠由估算表中可看出，三快土地如果以万亩价格全部拍卖，土地出让金按计算共计有亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出减半全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米④企业所得税优惠如果开发商能够争取到所得税减免，则净利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成余卖，且拍卖价格不低于万亩。本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在建安成本单价是车库元平方米全木结构元平方米框架结构元平方米，如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制元平方米为计算基数，我们可从下表中看出单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米加快进度保证质量本项目土地费用为亿元，加上两年多资金利息，共计达到了亿元，是成本过高主要原因之。所以在后期建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许情况下，加快工程进度。工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。如果在现有设定两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月贷款利息为万元，半年就是万元，这样来税后利润达到亿元，成本利润率达到。如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。但注意在加快工程进度同时要保证工程质量。如果以每提前个月为计算基数，由下表我们可看出利息单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米争取优惠政策争取开发商本身政策优惠前期开发税费报建费优惠现在费用由投资估算表中可看到是万元，如果开发商能争取到相关部门优惠，将税费比例减半，可节约万元。销售税金优惠由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在汇总表中看到销售税金有亿元，如果能够得到减免，税后利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。如果我们以全免为计算基数，我们可从下表中看出全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米土地出让金优惠由估算表中可看出，三快土地如果以万亩价格全部拍卖，土地出让金按计算共计有亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出减半全免单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米④企业所得税优惠如果开发商能够争取到所得税减免，则净利润可达到亿元，成本利润率可达到，如果我们将成余方米。房舍为木石结构，雕饰精美。文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘头盖骨残片。三文殊院片区客观条件决定了其发展基本方向文殊院片区地理位臵处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目进行开发土地整理后由开发商自行开发，则将受城北房地产经济萎缩影响，无论是开发何种类型物业都将面临成本难于收回或回收期过长利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续经营。中国城市旧城改造中，还有三个经典案例，即南京夫子庙及上海新天地上海城隍庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式探讨已经很多，总结起来主要表现在三方面规模化开发综合性经营特色化营销。而其启动基础也是相似即改造片区具备可以深挖历史文化地缘文化，在区域内有相当代表性。如果将文殊院片区文化特征及地理位臵与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较，可以看出，这三者同样具备浓厚宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位臵都紧临城市中心区域，正式启动前都有相当知名度及固定消费群体。而上海城隍庙及南京夫子庙成功也证明了文殊院巨大潜力，改造之后文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质地方旅游代表区域。同时，值得提是，目前成都已经开发有成规模类似历史文化及川西风情旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区开发充分依靠其核心影响因素武侯祠和杜甫草堂，从建筑风格经营业种等方面都力求与片区旅游区特征特征相符，营造出让旅游者能够留下来气氛，从而结合景点形成了整体旅游片区，营造出旅游商圈，实现了片区价值提升。目前，成都市区范围内可以代表川西民俗风情旅游景点主要有宽窄巷子及文殊院片区。两者相比较，民居古建筑资源是相似，宽窄巷子优于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中国十大禅林之，享有较高声誉。同时，文殊院片区规模较宽窄巷子更大，并可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色旅游片区。四项目最高最佳使用用途定位本项目所属地块规划用途为文化综合用地规划容积率见附表规划建筑密度规划规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。通过对项目所在区域内物业业态调查了解得知该区域主要物业业态为文殊院配套商业用房。项目所处历史文化地位内涵，景观较好道路通达度较好，对内对外交通便捷生活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为项目在达到法律上允许技术上可能经济上可行价值最大化前提下最高最佳用途规划。五项目开发价值及销售预测据市场调查显示文殊院临近周边租金在元平方米左右，而外层租金在元平方米左右，相对比例下降了左右而就口岸效应，文殊院临近周边街道口比街道中段高出元平方米，而在外围无明显差异性。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。商业用房方米。房舍为木石结构，雕饰精美。文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘头盖骨残片。三文殊院片区客观条件决定了其发展基本方向文殊院片区地理位臵处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目进行开发土地整理后由开发商自行开发，则将受