五纵为锦华大道成都仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道元华路及高新大道。三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要产业之。年成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。成都市房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年万平方米增至年万平方米，年平均上涨幅度达。其整体涨幅大于全国增长。根据成都市统计局统计，年成都市含郊区县商品房竣工面积万平方米，共销售商品房万平方米，整体来看，总供求状况相对平衡，供求两旺基本格局已经形成，市场步入个良性发展轨道。近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。住宅产品在房型户型面积质量文殊院建设项目投资可行性研究报告项目总论项目概况文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。营业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案最低销售均价为元。二单因素敏感性分析由于总投资利税率是投资方案比较与鉴别主要评价指标，故我们选择总投资利税率作敏感性分析。其具体分析见下表单因素敏感性分析表总投资利税率投资收益率变动率不确定因素销售单价开发成本对单因素敏感性分析表进行分析可以看出销售单价和开发成本都是敏感性因素。因此，应尽量控制开发成本和准确预测开发房地产销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同,因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特目日益营业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案最低销售均价为元。二单因素敏感性分析由于总投资利税率是投资方案比较与鉴别主要评价指标，故我们选择总投资利税率作敏感性分析。其具体分析见下表单因素敏感性分析表总投资利税率投资收益率变动率不确定因素销售单价开发成本对单因素敏感性分析表进行分析可以看出销售单价和开发成本都是敏感性因素。因此，应尽量控制开发成本和准确预测开发房地产销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同,因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特目日益增多。大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。郊外交通配套逐渐完善以及人们居住意识不断提升，使近郊房产开发热度随之提高，符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐被看好。二成都房地产发展形势趋势预测政府三大工程改造及相关规划方案，将进步促进近期房地产产品消费力度同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进入了市场培育阶段。由于当前住宅类消费主流已移至城南城西方向，待西部热点区域开发进入高潮，价格上扬，或者开发量减少，则城东开发消费高潮才会正式来临。可以预见是，城东下阶段开发，将要依托城东副中心十陵片区启动，但就市区内改造而言，其重头戏必然在沙河流域。沙河整治完成之后，将全面改善城东居住环境，也将形成沿河公里景观绿化带，同时也将大幅拉升沙河及其条支流所辐射区域房地产价格。从政府开始实行向东向南战略部署后，城东将完成由传统工业区向新型居住区转变，发展成为以居家为主，集物流配送商业金融科技产业旅游休闲等功能为体综合性区域，政府对该区域内多个中小企业进行拆迁改造，预计将有平方公里土地进入房地产开发。城南区域南面二环路区域开发已近尾声，但三环路区域开发尚未正式启动，以至市场主流向西南正西方向转移。虽然从目前表现来看，城西城西南片区三环路区域整体开发已经启动，但市政府南移城南副中心规划南延线沿线开发等规划举措制订和实施，将使南三环片区启动之后规模与市场效应，相对其它区域而言可能更为庞大持久。规划中政府南移，将使自人南立交桥始至外环路区域，形成以行政办公商业金融教育科研和部分居住功能四个次片区，成为城市扩张中率先向南伸出触角，并向带状格局方向发展，此举若得以顺利实施，则此区域发展将给以南延线为联系纽带华阳中和等板块房地产市场带来回暖升温契机。结论此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场持续稳定快速增长整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川成都支柱产业之旅游业进步发展，将带动该项目整体价值提升。四成都旧城改造工程各大板块概述与文殊院片区旧城改造工程同期进行其他旧城改造板块概况综述与文殊院片区旧城改造工程同时进行，较大规模旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程大慈寺片区