市商圈为例东市商圈是引领市商业发展核心商圈，日客流量近万，此处已形成规模物业形态，包括总建筑面积万平方米财富广场及总建筑面积万平方米左右中京城。系列元素丰富物业出现让这产业领域呈现现百家争鸣纷繁复杂博弈状态。我们会发现，房地产市场在这区域新房投放量是整个地产史无前例。此外，众多商家加盟外埠地产商大量进入，为消费者提供了更丰富选择，使得大盘不断涌进江城人民视线，消费者在此时拥有更多自我选择权，同时产生对物业硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业出现。商业地产大发展结果是加速市城市化进程，拉近与线城市物业差距，推进城市国际人步伐。整个年江城地产将延续年迅猛态势，呈现平稳上升趋势。从年开始，万科绿地这些外地地产业大品牌开发公司纷纷进入市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。年也将有不少大盘汇聚市，在这样环境下，本土企业将快速成长，江城楼市百花齐放态势将展现在市民眼前。大盘进入和开发可以为区域未来发展注入新活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营和发总论项目概况项目名称新居性质新建建设地址及范围项目建设地点位于市区街号。其四至为东至街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。建设内容与规模项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积平方米。项目计算四建安工程费用建安工程造价按建筑面积计算建安工程造价住宅建安工程造价别墅地下停车场建安工程造价商业五小区配套工程费用热力设施配套费供热外线外网管线碰头费用与城市主真干网络较近供按电外线单项计算六道路绿化景点费用道路绿化景点费用三个区域七管理费用管理费用按工程造价计算八利息融资成本按融资万元计算九合计至八项之和十不可预见费用不可预见费用按建设工程费用计算十项目总投资四建设投资估算经估算，项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元。具体工程项目建设投资见上表所示。二投资计划项目建设总投资为万元，建设期为年半，各年建设内容详见第七章建设进度安排。经测算，本项目建设年投资万元，年投资万元。三资金筹措方案本项目总投资万元，其中，项目单位自筹万元，利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万元。第九章结论和建议财务评价参照国家计委建设部分布建设项目经济评价方法与参数第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目损益和盈利能力，据此判断项目财务可行性。项目财务评价有关问题说明项目初步拟定计算期共计年半。以当前社会和市场状况为基础，未考虑政治政策社会条件显著变化对项目经营影响。银行贷款利率取至三年期限银行贷款利率。二财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价前提，直接影响分析结论。选择基础数据和参数基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价基础数据和参数包括经营项目经营规模及收费标准税费项目计算期财务基准收益率等。经济收入根据项目单位意见，未来商业建筑和写字楼建筑将采取出售方式进行，以便于尽快收回建设投资。项目经营收入见销售收入与税收统计表。二税费率进行财务评价需计算税费包括营业税城市维护建设税教育费附加和企业所得税等到。营业税以年销售收放为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基，税率取教育费附加以营业税为费基，费率取三项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期个月，建设期第年即对商业建筑进行预算，销售期年。因此，项目计算期共年。四财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。第十章结论和建议结论本项目建设有利于区周边环境整治和土地资源优化配臵，进步量大目计算四建安工程费用建安工程造价按建筑面积计算建安工程造价住宅建安工程造价别墅地下停车场建安工程造价商业五小区配套工程费用热力设施配套费供热外线外网管线碰头费用与城市主真干网络较近供按电外线单项计算六道路绿化景点费用道路绿化景点费用三个区域七管理费用管理费用按工程造价计算八利息融资成本按融资万元计算九合计至八项之和十不可预见费用不可预见费用按建设工程费用计算十项目总投资四建设投资估算经估算，项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元。具体工程项目建设投资见上表所示。二投资计划项目建设总投资为万元，建设期为年半，各年建设内容详见第七章建设进度安排。经测算，本项目建设年投资万元，年投资万元。三资金筹措方案本项目总投资万元，其中，项目单位自筹万元，利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万元。第九章结论和建议财务评价参照国家计委建设部分布建设项目经济评价方法与参数第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目损益和盈利能力，据此判断项目财务可行性。项目财务评价有关问题说明项目初步拟定计算期共计年半。以当前社会和市场状况为基础，未考虑政治政策社会条件显著变化对项目经营影响。银行贷款利率取至三年期限银行贷款利率。二财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价前提，直接影响分析结论。选择基础数据和参数基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价基础数据和参数包括经营项目经营规模及收费标准税费项目计算期财务基准收益率等。经济收入根据项目单位意见，未来商业建筑和写字楼建筑将采取出售方式进行，以便于尽快收回建设投资。项目经营收入见销售收入与税收统计表。二税费率进行财务评价需计算税费包括营业税城市维护建设税教育费附加和企业所得税等到。营业税以年销售收放为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基，税率取教育费附加以营业税为费基，费率取三项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期个月，建设期第年即对商业建筑进行预算，销售期年。因此，项目计算期共年。四财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。第十章结论和建议结论本项目建设有利于区周边环境整治和土地资源优化配臵，进步量大这么简单，而是从城市运营和发展角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘启动，都将完善片区域配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。居住人口增加高档配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视作用，从而带动周边企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很丰富开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲全新。比如小区景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己风格和特色。对本土地产行业来讲，也是个学习和交流机会。借鉴外来大品牌理念和经验，再结合对城市对市场了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新阶段。另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入市趋势不会变，年会有更多这些品牌影子，这对本土企业有很大压力，这些大规模项目，将会以更加具有优势条件抢夺部分客户，这也会使年市房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二市场价格根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右，国内知名房地产开发商开发楼盘价格均远高于在地方房企业开楼盘价格。丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其精装房价格最高达元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。江北沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。与本项目相近江北区域性房屋价格在元平方米左右。三销售预测项目定位项目主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑区西北部失去土地农民消费群体需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐原则定位。二竞争项目分析目前与本项目存在有竞争趋势楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。此两项目与本项目相距米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路西面，交通极其不便，周围米范围商圈没有形成，生活不便。地处珠州街东侧项目占地在平方米左右，可形成个完整社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有米远，其中区部位距站点有近米距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有米范围能部大这么简单，而是从城市运营和发展角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘启动，都将完善片区域配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。居住人口增加高档配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视作用，从而带动周边企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很丰富开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲全新。比如小区景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己风格和特色。对本土地产行业来讲，也是个学习和交流机会。借鉴外来大品牌理念和经验，再结合对城市对市场了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新阶段。另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入市趋势不会变，年会有更多这些品牌影子，这对本土企业有很大压力，这些大规模项目，将会以更加具有优势条件抢夺部分客户，这也会使年市房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二市场价格根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右，国内知名房地产开发商开发楼盘价格均远高于在地方房企业开楼盘价格。丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其精装房价格最高达元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。江北沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。与本项目相近江北区域性房屋价格在元平方米左右。三销售预测项目定位项目主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑区西北部失去土地农民消费群体需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售