1、“.....行业调整期开发商面临两极分化等特点。年天津房地产开发投资总额为亿元，同比年同期亿元上涨，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在月份超过亿元而月随着奥运结束以及经济危机逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。年天津土地购置面积为万平方米，同比年同期万平方米减少。年月天津土地开发面积为万平方米，同比年同期万平方米减少，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地开发。年天津商品住宅施工面积为万平方米，同比年同期万平方米仅上涨，为年至年来涨幅最低年。年由于受动荡经济形势和国家宏观条款影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来上涨趋势，仅与上年持平，年月天津商品住宅竣工面积为万平方米，同比年同期万平方米仅下降。年天津市商品住宅共成交万平方米，与上年同期相比下跌将近。纵观年天津商品住宅市场，只有月成交量达到了万平方米以上，月成交量接近万平方米，但与上年同期相比仍然减少将近半。年天津商品住宅市场进入调整期......”。

2、“.....元平方米，同比上涨。年，月成交价格最高值均出现在前半年，其中有四月达到元平方米以上，之后成交价格在波动中下跌。与年同期相比，年月份成交价格涨幅最高，达到以上，此后直线下调，月份基本与去年同期价格持平。经过年市场调整，月份天津市成交价格回落到去年同期水平，但与年平均价格水平或年前半年价格水平相比，依然有进步调整总论项目基本情况二建设单位基本情况三可行性研究报告编制单位四可行性研究报告编制依据五主要技术经济指标第二章项目对政策的符合性和建设的必要性所得税税率按计算所得税税金万元万元净利润为万元自有资金盈利率为四盈利性分析精算盈利性分析匡算采用评价指标主要是自有资金投资盈利率，这指标不能反映在时间占用资金盈利水平。因此，在进行盈利性分析精算时采用是指自有资金内部收益率。编制自有资金现金流量表取基准折现率为折现自有资金内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期全投资回收期为季度，即从建设期开始计算为季度如扣除建设期个季度，从销售开始起算为季度......”。

3、“.....达到损益两平，相当于总销售额，通过这指标计算项目达到了很高收益水平，这本身也符合房地产综合开发各项设施在进行销售特点。现金流量表如下表现金流量表序号项目季度现金流入开发收入自有资金贷款小计现金流出开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加转让产权有关费用所得税贷款偿还其他小计净现金流累计净现金流量本项目经济评价指标如下表经济评价指标表序号经济评价指标单位数值备注内部收益率净现值万元静态投资回收期年分析表明，所得税后内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期年包括建设期，因此，从静态角度分析，该项目具有定盈利能力及抗风险能力。五评估结论项目建成后，在现有价格体系及计算基准下，项目投资财务内部收益率满足要求，表明项目经济效益良好，具有较强财务生存能力，及较好盈利能力，评价认为项目具有财务可行性。第十三章社会效益评价概述本项目座落于天津市滨海新区，是集高层商务楼单体办公楼于体大型商业居住区......”。

4、“.....总建筑面积为平方米，总投资额为亿元。二社会效益分析有助于居民生活质量提升本项目建设将为本市以及外地市民提供个良好商住娱乐场所，随着本项目周边商业配套设施完善，人们将在本项目中得到全面周到服务，对居民物质生活质量提高和精神文明水平提升起到积极作用。二有助于扩大当地居民就业，特别是对弱势群体有积极影响项目建成后会带来服务零售等第三产业就业岗位，项目共需各类工作人员百余人，其中，会产生类似保洁物业等不需要太多技能工作岗位。会对周边人群提出定就业岗位需求，会对项目周边弱势群体需要基本生活保障人群，特别是人员提供定就业机会。对维护社会稳定起到积极促进作用。三有助于地区基础设施社会服务容量和城市化进程向前发展该项目建成将有力提升项目本身所在地块区域环境面貌，改善和提高该块土地现有利用方式，加速改造滨海新区保税区商住环境，对现有保税区土地价值起到巩固和提升双重作用......”。

5、“.....商务办公楼底商所得税税率按计算所得税税金万元万元净利润为万元自有资金盈利率为四盈利性分析精算盈利性分析匡算采用评价指标主要是自有资金投资盈利率，这指标不能反映在时间占用资金盈利水平。因此，在进行盈利性分析精算时采用是指自有资金内部收益率。编制自有资金现金流量表取基准折现率为折现自有资金内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期全投资回收期为季度，即从建设期开始计算为季度如扣除建设期个季度，从销售开始起算为季度。五盈亏平衡计算计算损益两年销售额总固定成本变动成本销售额万元即本项目销售额达到万元时，达到损益两平，相当于总销售额，通过这指标计算项目达到了很高收益水平，这本身也符合房地产综合开发各项设施在进行销售特点......”。

6、“.....所得税后内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期年包括建设期，因此，从静态角度分析，该项目具有定盈利能力及抗风险能力。五评估结论项目建成后，在现有价格体系及计算基准下，项目投资财务内部收益率满足要求，表明项目经济效益良好，具有较强财务生存能力，及较好盈利能力，评价认为项目具有财务可行性。第十三章社会效益评价概述本项目座落于天津市滨海新区，是集高层商务楼单体办公楼于体大型商业居住区。在港澳现代城内包含高层商务楼单体办公楼商业配套设施以及地下停车库，总建筑面积为平方米，总投资额为亿元。二社会效益分析有助于居民生活质量提升本项目建设将为本市以及外地市民提供个良好商住娱乐场所，随着本项目周边商业配套设施完善，人们将在本项目中得到全面周到服务，对居民物质生活质量提高和精神文明水平提升起到积极作用。二有助于扩大当地居民就业，特别是对弱势群体有积极影响项目建成后会带来服务零售等第三产业就业岗位......”。

7、“.....其中，会产生类似保洁物业等不需要太多技能工作岗位。会对周边人群提出定就业岗位需求，会对项目周边弱势群体需要基本生活保障人群，特别是人员提供定就业机会。对维护社会稳定起到积极促进作用。三有助于地区基础设施社会服务容量和城市化进程向前发展该项目建成将有力提升项目本身所在地块区域环境面貌，改善和提高该块土地现有利用方式，加速改造滨海新区保税区商住环境，对现有保税区土地价值起到巩固和提升双重作用。四项目对社会稳定和谐发展起到了积极作用本项目办公楼建设满足了人们及相关机构对商务办公用房需求,商务办公楼底商和市场下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略，事实表明，部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交。保利中海作为年进驻天津市场品牌开发企业在年下半年推出多个有特色项目，特别是保利上河雅颂逆市彪红成为天津楼市那个冬天焦点项目，区位优势产品品质且价格适宜，项目开盘当月成交余套，这也使得开发企业对天津楼市后市发展要重新思考。随着年楼市调整期结束......”。

8、“.....年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费系列政策措施促进下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。从市场需求来看，年上半年无疑成为了天津市房地产行业个里程碑时代，周平均成交面积万平方米，超过普遍认为市场过热年周平均成交面积万平方米。从开发投资来看，受市场影响，年月天津房地产开发投资增幅回落，由年左右，下降到年左右。与去年同期相比，天津手房和二手房成交均价双双大幅上涨，涨幅近，而到了年，商品房住宅楼市场更是炙手可热，价格攀升呈现出了锐不可当势头，可以确定说楼市新轮牛市已经到来。此外，作为天津对外开放前沿阵地，天津保税区正在大力吸引各大集团总部进驻，大型企业总部聚集所形成总部经济，必将带来强劲增长后劲。正是看到总部经济巨大发展潜力，天津保税区做起总部经济文章，规划建设了空港现代服务业示范区等大批总部经济聚集地。保税区以其交通便利，税收优惠等条件势必成为今后天津招商引资热点区域......”。

9、“.....立足于正在蓬勃发展天津滨海新区，集中商务办公和商业功能于体，应保税区对商住两用楼刚性需求，预计其建成后必将收到良好市场反馈。第四章项目选址及建设条件项目选址位置和土地性质项目选址位置项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局处。项目选址于此可以借助天津保税区地缘优势，发挥其交通便利，税收政策优惠，便利条件，立足保税区，辐射滨海新区天津市乃至环渤海地区市场，地理位置优越，区位优势明显。二项目用地该用地系经天津市土地局招拍挂征地方式征得，并与土地局签有用地协议，该用地编号为保号。该用地性质为其他商服用地。该项目可用地总面积为平方米。二地块现状及建设条件用地现状该地块现状为平整后场地，不涉及拆迁问题。二建设条件该地块具备给排水供配电燃气供热通讯等基础设施条件。工程地质与水文条件根据现场勘测情况，用地范围内地势平坦，无较大起伏，属滨海冲积平原地貌......”。