市场现状和需求分析 南宁市的商业物业环境 年，南宁市市商品住宅实际销售面积为万平方米，同比增长。年南宁商业在建面积约万 。已经建成万。商业面积空置率小于。年在建商业面积万。从广西统计部门了解到，年邕城楼 市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成亿元，同比增长，其中住宅投资完成亿元。从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。目前，从空置率来 看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。 二区域市场分析 该项目地处南宁市传统的繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边的各类商场商铺步行街 里商场商铺，是南宁人传统的购物地，今年陆续开业的大连万达商业广场沃尔玛百盛百货华纳影城灿昆数码城 新加坡美食城增加了商圈里购物的类型和内容南宁饭店邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史的比较高档的饭店宾馆 电影院电信医院银行等金融娱乐服务设施齐备区人大区政府等在商圈内，有汽车站火车站和公交总站， 交通便利。 从周边的近期发展的商业来看 大连万达商业广场打造，引进沃尔玛等等。是完全的商场商业街运作模式。 其它的商铺经营的般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用的公寓。由发展商统经营，或多或少都做主题商 铺，以期用集约化规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以音响为主美博中心以美容化妆品为主两河 流域以儿童用品为主非朝阳路商圈。嘉河海印数码港以通讯器材为主。 从周边的近期发展的商业的销售来看 大连万达商业广场是成功的，售出万平米，均价万平米，销售额亿。虽然号称投资亿，实际上目前 基本收回投资土地价亿，建安成本按元平米计亿。商业运作也是成功的。华星时代广场也是成功 的。其它如金朝阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功的。 小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业 价值。商业价值体现是成功的关键所在。 三可类比楼盘的基本情况及分析 两河流域 此楼盘和新项目有着定的同质性。表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托个大 的商业超市。项目的定位有借鉴意义。 地理位置 位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼的烂尾楼。 主题定位 打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品 价格 铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，的公摊，净面积。元总价 元。折扣。实际总价元。按揭金额万。年月供元。 房号，处于第八层写字楼面积，的共摊，净面积元，总价 元。 商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。 写字楼均价元现房 商业布局 每层共，计的商铺，分割。公摊约。 负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。 层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰 夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅 二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋 三层玩具总动员模型飞机车船 四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售 五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件 目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。 租金情况 楼 二楼元 三楼元 四楼元 万。 铺号，商铺面积，单价元，折后单价元， 总价元，折后总价元。 铺号，商铺面积，单价元，折后单价元， 折后总价元。房号，住宅面积，单价元，折扣折。折后单价元，折后总价 商业面积层，共计万 整体均价万，楼万二楼由个日本超市进驻，按市场价格约万三楼千 住宅均价元 营销手法 商铺以返租形式，年返首付，共计年。月回报是大于月供款，客户与包租公司签定份包租合同， 在合同里明确年回报首付。包租公司专门负责招商和保证客户的回报。返还是到在经营前个月之前给付，租金收入 要纳税。年月份交楼。 此种返租对客户风险是比较大的包租公司只是在包租合同里承诺在经营前个月之前给付。 销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。 三金朝阳广场 地理位置 南宁市人民东路号民族商场旁 主题定位 数码电器广场家电数码 价格 铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。其实是回报年回报总房款的折后除去托管费总价。 铺号，建筑面积，折后总价元。 楼商铺均价楼万元内万，外万 二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。 商铺整体均价万 住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。 商业布局 层，层共计。层与民族商场连通，形成的经营空间。 楼铺面层高，高达米，分成层。上层做试音空间，不计入面积。 营销模式 返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。回报是以托管费名义，为客户避免交税 的营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这 样可以避免租金的紊乱。年以后，商铺将由业主经营。目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。二楼 三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。 二三楼不卖的原因是想引进个大的音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。 销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。 四华星时代广场 地理位置及周边环境 南宁市七星路与新民路交汇处，华星时代广场项目周边社会配套设施完备。自治区政府区纪委区外贸厅等党政 事业单位比邻而居，麦当劳肯德基快而美生力军等中外品牌餐饮美食机构，区人民医院市第人民医院华联超 市利客隆超市各类商业银行等生活配套设施应俱全。项目周边余条公交线路，交通便利。 二楼盘综合素质 建筑风格规模和立面的设计材质 根据楼书描绘华星时代广场建筑总体外形峻朗挺拔线条简洁流畅色调清新淡雅，与绿城清幽的城市外部环境水 乳交融，再者，其所倾情打造的六重立体生态空间更是使得都市繁荣生活空间与生态自然居家环境和谐共生。 建筑空间布局 两座连体住宅塔楼，层其中地下层，地上层，建筑物高，用地面积，基底面积 ，总建筑面积。由万余大型商场至为商场，地面以上每层建筑面积平均约两座 连体住宅塔楼雍华府共套雅仕阁共套及名仕阁共套共同组成，共可为邕城广大置业者提 供住宅及公寓单位套。是座集商场住宅公寓等多种物业类型于体融购物文娱休闲商务居家等多 种功能于身的大规模综合性物业。 户型 商务公寓住宅二房，三房，四房，五房 三项目营销情况 此项目有广西桂建房地产有限公司开发，由深圳涛益地产顾问有限公司代理， 销售起步价元平方米，最高价元平方米。期商务公寓销售率达，二期住宅销售率达。 层商铺均价万 商铺整体均价万。 去年月开售，商铺已基本售完。 北京王府井南宁分店月日开始试业，月日正式开业。目前租金在楼招租的租金约元。低于周边的租金七星路临街铺面的租金元从目前的商家进驻的情况看，招商是比较成功的。世界各国的服装品牌俱到， 铺面只剩下少量。 整个商场由王府井统经营，统招商，统管理。 商场业态及租金状况 楼女士化装品珠宝皮具名酒柜台式元 二楼男士精品装鞋元 三楼四楼女士品牌装元 五楼体育装数码元 目前租金能支撑商铺价格。 开盘期次性付款折，按揭折开盘期后次性付款折，按揭折。 开发节奏首先以住宅及商务公寓在去年月房博会登台亮相，年月交付使用，历经个月，年月日正 式销售商铺，争取年元旦开业，目前，在月份开业北京王府井南宁分店开业 四营销手段卖点或主题口号 营销手段 华星时代广场在商业部分成功引进了享有新中国第店美誉的著名民族品牌商业机构北京王府井百货，意欲打 造南宁首座真正意义上的站式购物中心，从而和南宁现有的品牌商业机构梦之岛购物中心梦之岛百 货七星路品牌服饰街永嘉名店等起形成有效互动，共同架构起了以精品时尚购物区为向标的南宁第二商业圈，进 目录 前言 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 二项目地块周边环境及配套分析 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 南宁市的商业物业环境 二区域市场分析 二可类比楼盘基本情况分析 两河流域 金山广场 金朝阳商业广场 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大连万达商业广场 金湖商业广场 阳光城市广场 华星时代广场 佳得鑫水晶城 世纪商都 航洋国际城 三南宁市中心租金概况 七星路 民生路与朝阳路步行街 第三部分项目定位及营销策略初步建议 项目最大价值的挖掘和项目定位 二项目 第四部分项目投资预算和结论建议 前言 本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在年以万亩获得，土地价值为万亩亩万，而后与北海银建投资股 份有限公司成立了法人的南宁银建房地产公司，此时南宁城市发展总公司以土地评估价万作价入股合作开发， 土地价值提升了倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，来进行注资投入，以致实现享受政府给予的