度缺乏的市场供给之间产生的矛盾， 使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划输出 万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年 人养老的首选地之。而随着中国经济的发展，众多东南亚港澳台及海外华人 华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大 总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公 司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务， 生活与娱乐，医疗与保健于体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界 荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站，自然条件及交通条件 极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产与商业部份国际老年公寓 文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地辅助功能区域等组成。项目占地共 亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。 项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体育馆高尔夫练习场等， 三是文化长廊画家村作家村等，四是户外运动基地鬼谷峡，五是基础设 施与辅助设施。 张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配 套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目的的综合性卫星城建 设项目。 此项目将居家环境与社会化的保障体系产业化的服务体系等有 机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体 系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投 资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格的土地政策 下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有 了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就 更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度 的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设立个办事 机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且 有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为个分 区。港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。 以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负 责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国 有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类文化类 旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引些老年人前来短期 休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工 持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。 本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容 主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的部分玫瑰 园小区，期项目建设与销售期为年。资方可以在此期限内债转股或融资到 期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小 区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米 销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同 时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央 政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外， 由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。年后， 土地的价值就将增加到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就 可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的 使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看， 资金的安全性有效性增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效 的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际 国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在 总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的， 再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人 口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的 老年人有半以上消费者支付定的房屋租金，取得房屋居住使用权的种住房消费 形式。年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占，其 中，租用公有住房的为，租用商品房的占，如果分城乡看，在市镇老 年家庭中，有和的家庭租用公有住房，租用商品房的均为。居 住在农村地区的老年家庭户，仅有的户租住公有住房或经济适用房。 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有些楼盘中隐隐约约有老年 住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟 角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，个是广州 的颐年园中国第个规模最大的长者社区，另外个是北京的东方太阳城 目前国内最大的退休社区。颐年园的产品有别墅多层洋房不带电梯带电梯的小高层，销售价格 在元平方米，到年约期销售率达到，到年 期基本售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓四层以上带电梯联排别墅， 期销售均价为元每平方米，已经售罄。 个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为 元平方米，总价为万的商品房。 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓筹划中 按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院 各地均出现些私人性质的盈利性质的小型养老院。 年发布的中国老龄事业的发展白皮书显示，全国城乡有社会福 利院敬老院养老院老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个，总床 位约万张。中国岁以上的老年人已达亿，约有的老年人有入 住养老院的愿望，而实际入住率只有，远远不能满足老年人的入住需求。 根据中国老龄事业发展十五规划，十五期间 年，要求新增城镇孤老集中供养床位万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局 面。即使上述目标能够达到，也只能解决万名老年人的养老院需求。而要满 足全国的老年人入住养老院的愿望，需要万张床位。养老院的建设有着 巨大的发展空间。 在市场需求方面，年老年市场需求为亿元，年将达到万亿， 但我国每年为老年人提供的产品还不足亿元。目前，中国老龄商品主要以老 年保健营养品为主，其他老年人休闲养老事业开发得很少，无论是老年服务和 老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化市场化。老年人的 消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为 老年人服务的软硬件设施。发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人， 造福于整个社会。 三居家养老社会化的意义与发展趋势什么是居家养老社会化 夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。寿经 夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文礼 记 中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把 孝作为理论依据和精神力量，使家庭成为了中国社会养老的核心力量和 唯承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无例外都是居家养老。 上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院敬老院等。 这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方 式。居家养老仍然是中国社会所能接受的普遍养老方式。 改革开放后，随着中国经济的发展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。 至上世纪末，中国岁以上的老年人已经超过了亿，在国民经济还没有准 备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第次让中国进入了老 龄化时代。 老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大 的最不可忽视的社会问题之。 而伴随着老龄化时代起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。 经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型 化单化的模式发展，空巢老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照 料，三代同堂四世同堂的家庭已经越来越少。以家庭养老养儿防老为核心的 传统居家养老模式已经开始解体。 经济的发展也同样使老年人获得了支撑自己养老生活的能力。 了的老年人在迷恋传统居家养老温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交 圈子，希望能有符合自己生理特点心理特点并集老年休闲健康学习与活动 为体的全新的居家养老模式的出现。 年月日，中国国务院新闻办公室发表中国的社会保障状况和政 策白皮书，明确提出了建立以居家养老为基础的老年人社会服务体系。也 就是建立种让老年人在居家环境