车程。二项目地形图三区域概况地理位置项目位于小北商圈，连接环市东高档商务区环市西批发商圈小北路国际贸易出口中心枢纽位置，紧邻地铁五号线麓景路出口，环市路内环地铁密集交通网，交通便捷，辐射力强。人口总人口约万人，其中外来人口近万人，商业状况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后第二增长点。小北登峰带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金及日用品等业态世界级贸易集散地。在政府关注下，小北登峰商圈正在为广州打造个新批发商圈。区域发展优势按照区委区政府两增保考核方案要求和区委十三届八次全会部署，年小北地区确保完成经济指标是完成地区生产总值亿元，增长完成固定资产投资亿元，增长实际使用外资万美元，增长完成财政收入万元，增长，力争达到各项奋斗指标,实现新突破。小北商圈带越洋商贸城金山象商贸城于年月和年月相继开业，座商贸城余个商铺加上周边街巷逐渐形成余个商铺，在宝汉直街恒安路童心路带共新增了多个对外贸易商铺。如今，这带铺租已稳定在元平方米月，相比年前涨幅高达广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又好又快发展，对外开放水平进步提高。我国出口在中东东欧非洲拉美市场份额仅为，增长空间很大，再加上自由贸易区开辟，扩大外部需求仍然可为。如果年我国进出口贸易总额为万亿美元，年可能增长以上，恢复到年贸易总额水平出口贸易也将恢复到年万亿美元水平，增长幅度为以上。登峰村位于内环路恒福路以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。用地面积约公顷，拆迁范围约公顷，将打造为环市东智力总部区休闲后花园，通过腾笼换鸟打造具附加值特色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸友谊商店花园酒店中环保利等商业中心形成点线面结合新型中心商圈，形成智力总部和时尚商业中心。四小北商圈项目板块情况商圈概况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后第二增长点。小北登峰带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金及日用品等业态世界级贸易集散地。竞争对手划分针对本项目所在区域，存在若干竞争对手项目天秀商贸城广福国际商贸城新泓汇大厦金山象商贸城中非商贸城越洋商贸城竞争对手分析天秀商贸城项目概况天秀商贸城项目内单元主要面积为平方米现经营批发电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金产品，商场开门时间为早上点到晚上点。价格走势由于项目已具备良好商业气氛且经营多年，结合市场可持续发展资源，现时该项目只租不售租金价位在元。入场费，管理费不包含中央空调电费按照市场发展走势，预期年底或明年租金水平会以水平增长。广福国际商贸城项目概况广福国际商贸城位于小北登峰商圈，地理位置亦最临近本项目，为本项目最大竞争对手。总经营面积平方米，层为商场，目前已全部租满，该项目只租不售租金价位首层元元二层元，招商策略首年前半年免租，后半年按租金价格计算。第二年按计算，第三年按原价计算，管理费。价格走势该项目目前已经营个多月，但由于招商定位已经商场布局划分问题，商场于半年免租期后将会面临调整期，目前该项目客流量非常少，在商家维系上亦面临重大危机。新泓汇大厦项目概况位于广州市环市中路号怡东大厦首二三层，总建筑面积为平方米。商城主要面向全国各专业出口厂家招商，行业涉及轻工纺织系列如服装家具用品鞋帽箱包皮具小五金机电电子通讯日化等系列。客流主要面向非洲中东拉美等外贸商家。大厦设计档口摊位共家，于年月日开业。招商策略租期年租金首层元二层元三层元租金优惠首年折扣第二年递增后再折扣进场费首层元元二层元三层元管理费元不包中央空调价格走势该项目已经营年，业态定位与天秀商贸城类似，出租率超过，租户相对稳定，价格会在每年幅度稳定上扬。金山象商贸城项目概况金山象商贸城占地二千多平方米，拥有多间铺位,产品涉及到服装,饰品,电子,汽配,机械,食品等各个行业欢迎各地厂家前来进驻金山象商贸有限公司拥有专业外贸销售团队,进口非洲优质棉花,木材等同时出口电视,投影仪,服装,发电机,汽车零配件到非洲和中东各地价格走势该项目经过长达年经营，以形成稳定市场，并且通过开发商贸易带动，商场有定知名度，客源稳定。目前租金稳定在且每年递增水平。中非商贸城项目概况中非商贸城毗邻秀山楼天秀大厦总经营面积达平方米管理费水电费。进驻率消费群体國內國外综合分析海印元个柜台，柜台长约米交三个月按金和个月租金，合同签年，管理费每个柜台元月，所有合同到年到期。业态分布比例手机家电配件监控设备线材影音产品新旧电器二手电脑优势分析中山六路将军东电器城，处于中山六路北侧，两个地铁口中间，附近有乐购等商业中心。地理位置及交通条件都十分优越，人流量大。主要以国内本地市场为主，外商多是零售，少有外商在此地批发。劣势分析处于老城区中心地段，基于地理条件，商场发展以到了极限，附近交通便利，商业中心密集，竞争压力大，大多都是依靠零售为主。几大电子电器批发商圈分析总结本次调查结果表明，广州市内电子电器批发市场他们主要经营大多以手机电子数码产品为主，跟本项目小品家电批发市场市场定位不相冲突，竞争性不大。而在消费群体中，以国内消费群体为主，占比例约在以上，而国外客户都较少。本项目理念是以国外商人为主。所以，也是与本项目市场定位不相冲突，竞争性不大。二需求量分析电话访问投资客户群家，走访客户家。走访客户对本项目有意向暂时不考虑开放对外贸易业务在走访客户当中有客户表示对本项目有兴趣，只有客户是暂时不想开设对外贸易这个业务。但是，对本项目有兴趣客户纷纷都提出以下问题客户对我们首城租金均价元平方，感到有些偏高占客户担心问题就是客源和租金问题占有些客户不知道本项目具体位置，对小北商圈也不够了解占到底现在做外贸还做不做起来占有些没有做过外贸市场商家都不知道怎么做，担心自己不会做占由于商家对小北商圈不太熟悉，不知道本项目到底怎么样还是抱着个看看心态占很多商家认为自己电子产品在外贸市场是否受欢迎，是否有竞争力占这个项目开发商用什么样经营方式来保证这个场生意，从而维护商家们利益占小结以上问题表明商家们已经对本项目开始思考，开始关注。现阶段还是缺乏对小北商圈以及本项目了解和认识。电话访问投资客户群对本项目有兴趣兴趣般没什么兴趣从上面数据不难看出在电话访问过程中占了客户都是对本项目是有定兴趣，只是碍于对本项目认知还不深。在问题方面可以分以下几类价格接受程度可以接受感覺偏高返祖年限吸引力可以接受般返祖回报吸引力接受感覺般按揭与次性付款接受程度選擇按揭要看總價格小结从上述数据表明，在电话访问个投资客户当中，占据很大部分客户对本项目存有很大兴趣，只有部分问题有待解决。三年广州对外贸易额及需求分析广州地区年年对中东国和非洲出口总额单位万美元年度年度年度年度非洲国家中东国年度年度年度年度非洲国家中东国从年到年整个广州对外贸易出口都是呈上升趋势，虽然年底爆发全球金融危机，但是年出口贸易额对比年和年仍然是呈上升趋势。差不多是三年时间翻翻。年月广州外贸出口部分地区分布比例图中东国区域则成为日后我司项目招商过程中客户作为对比区域。小结小北商圈地理位置特殊，经过多年发展，已形成中东非洲印度人最集中外贸集散地，每天车水马龙，且治安管理良好但同样，由于消费力各商场业态划分等问题，导致此商圈商品只能以低档次赝品为主导，中高端产品不适合作为此区域主流商品。目前所有项目都只租不售，以首年次年租金优惠长免租期为主打招商方式。年落成商业中心拥有商圈内历史悠久酒店餐厅，深受中东非洲旅客和商家欢迎。但其地址位置相对其他比较知名商厦亦同样存在位置相对较差之缺点，其商场部位之国际商贸城目前想在此商圈内突破重围，必须找到自身特点与迎合市场之创新业态。第三部分项目情况分析优势分析知名度优势年成熟经营，深入中东非洲民心商业酒店餐饮配套，带领本项目成为入住首选。配套优势商场酒店饮食娱乐办公集于身，三层立体停车场移步到铺，罕有充足车位配套无论是商业用水用电隔油排污，还是广告位，都体贴齐备，小时智能化监控系统，保安人员全天候巡视，商户利益得到最充分保障,规划优势统规划统招商，严格把关商家进驻条件，综合考虑各业态特点，合理布局，充分挖掘业态最大利益,组合优势实力经营商投资商鼎力投入引领众多优质商家加盟，强强联合必将创造国际商业新辉煌,体量优势后备货量充足，商场负层三层存在大量面积可作为后备货量补充。二劣势分析位置不佳对比其他项目，本商场存在位置不佳之明显缺点交楼标准不高项目中二楼大部分面积前身为停车场，楼底较矮，限制了业态分布选择。周边消费力低由于登峰地区消费力不高，且项目并没有主干道线临街铺，不能以零售引领临近消费力，只能引入符合商圈特点采购消费力。三发展前景分析小北登峰商圈历史悠久，小联合国外贸市场已形成多年，各外贸采购商场林立，但业态分布商业中心项目可行性研究报告二〇二年十月第部分项目基本资料第二部分市场状况分析第三部分项目情况分析第四部分业态定位分析第五部分项目总规划方案建议第六部分价格定位及销售收入预测第部分项目规划基本资料项目简介项目名称国际商贸城发展商商业中心有限公司地理位置及现状该项目位于麓景路黄田直街驻率约综合分析位于海印大沙头三马路海印广场旁边，是原来大沙头拆迁后，新改造出来旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性做黑人和其他外国人生意，所卖二手产品价格普遍偏高。海印电器总汇海印电器总汇于年月开业，是广州市第家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。其经营区域主要分为四大区域旧场主要经营白色家电类，包括冰箱洗衣机空调等，其次产品有对讲机手机影响线材器材等新场主要经营液晶电视电玩手机数码产品等二场最多商铺林立个区域多以手机品牌音响专卖店电脑数码产品电动玩具监控设施器材等。二三层主要经营是电脑电玩类打印等办公用品。业态分布比例家電類電視音響辦公設備電子數碼產品其他租金水平第手租金元含管理费水电费二手转租租金元含管理费水电费。进驻率消费群体國內國外综合分析海印费等国家。价格走势目前中非商贸城正面临调整阶段，大部分租户将会清出，展望未来价格将会调整致均价格元越洋商贸