报告编制单位单位名称聊城金石建设项目管理咨询有限公司地址聊城铁塔路号区政协四楼资质证书编号工咨丙联系人吕跃昌王栋联系电话手机第二节项目实施单位概况单位概况东阿县房地产管理处，原为成立于年房地产管理所，年月改为房地产管理处，为副科级事业单位，同房改办合署办公，个机构两块牌子。年月经县委政府批准，升格为正科级事业单位，隶属县建设局管理，设办公室财务科产权产籍科交易所评估所房改科拆迁办开发办租赁科档案室法制科宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心更新拆迁服务中心金桥中心服务中心永辉评估分公司东建房产测绘中心五个企业。年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。年年年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。二企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，年月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，年月参加工作，年月年月，任姜楼乡农业技术员团委书记文书秘书副乡长党委副书记年月年月，任大桥镇党委副书记镇长年月年月，任铜城镇委副书记镇长年月年月，任牛角店镇党委书记年月底至今，任东阿县建设局党组书记局长。多次被县委县政府授予先进工作者荣誉称号年被评为全国第二次农业普查先进个人年被省政府授予防非典先进个人。第二章研究依据与简要结论第节研究依据与范围研究工程依据国家及省有关政策法规和规定现行有关技术规范规定国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号廉租住房保障办法经济适用住房管理办法国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制内容和深度有关规定要求聊城市国民经济和社会发展十五规划建设项目经济评价方法与参数第三版东阿县城市总体规划及城建环保消防等政策和规定关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案批复项目承办单位提供其他有关基础资料数据项目承办单位委托编制本项目可行性报告委托书其它文件规定要求。二研究工作范围对建设项目符合国家有关政策法规和规划进行研究。满足项目建设单位对该项目功能等投资方面要求。对项目消防环保及节能评价。对项目进度确定。进行投资估算经济效益评价和社会效益评价。提出本项目可行性研究工作结论。第二节项目概况及简要结论项目概况建设规模东阿县安居小区建设项目占地面积平方米，建筑面积平方米，居住户数户其中廉租住房为户，经济适用住房为户，居住人数人左右，容积率。总投资万元。外部配套条件本项目建设位于城市规划区以内，可依托城市供电供水供暖等公用工程，配套条件较好。环境保护措施本项目投入使用后仅有生活污水生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统收集处理，污水及油烟经处理后，可达标排放，对周围环境不产生污染。总投资及资金来源总投资万元，其中建筑工程费用为万元工程建设其他费用万元基本预备费万元。资金来源由县财政拨付万元，争取上级补贴万元，其余部分由建设单位自筹。项目建设期项目建设期年。二项目评价结论本项目属于保障性住房建设项目，符合国家政策。住宅楼户型设计合理，其中平方米住宅占总住宅比例，根据对东阿县低收入困难家庭调查，该项目建成后能满足东阿县城内部分低收入家庭居住需要。同时，随着东阿县城市总体规划逐步实施和招商引资速度加快，住房市场供需矛盾更加突出，本项目建设套住宅其中廉租房套，经济适用房套，对缓解当地居民住房紧张状况，特别是解决中低收入家庭住房困难，具有十分重要作用。因此，经研究分析论证，东阿县安居小区建设项目开发建设是十分必要，也是可行。第三节主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见附表附表主要经济技术指标表序号项目单位数量备注规划总用地总建筑面积总容积率绿地率建筑密度住宅平均层数居住户套数户套居住人数人户均人口人户总投资万元其中建筑工程费万元工程建设其他费用万元基本预备费万元第三章项目背景及建设必要性第节项目背景随着国民经济快速发展以及分配制度改革，城市居民收入水平得到极大提高，由于劳动技能生产要素等方面差距，城市居民合理收入差距也在不断拉大，因而对居住条件也提出了不同需求。城市中低收入人群住房难问题越来越显著。年月日，建设部副部长齐骥在国务院举行新闻发布会上表示，十五期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见中指出住房问题是重要民生问题。党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展根本目。多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,现提出以下意见明确指导思想总体要求和基本原则指导思想。以邓小平理论和三个代表重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会目标要求,把解决城市包括县城,下同低收入家庭住房困难作为维护群众利益重要工作和住房制度改革重要内容,作为政府公共服务项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。二总体要求。以城市低收入家庭为对象,进步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区旧住宅区改造力度,力争到十五期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体居住条件得到逐步改善。三基本原则。解决低收入家庭住房困难,要坚持立足国情,满足基之隔，取山石资源十分方便，近几年已发展成鲁西平原建材基地。改革开放以来，东阿各项事业蓬勃发展。东阿人开放意识日益强化，投资环境不断改善。在新世物业管理是近几年在住房商品化过程中出现对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造个整洁文明安全居住环境。东阿住房管理处将委托东阿信誉最好物业管理公司，对该项目实行物业管理。项目物业管理规划及服务水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营，同时也直接关系到开发企业声誉和销售状况。随着房地产市场发展和消费者消费行为逐步迈向理性化，物业管理内容及水平也是租赁者参考所参考个重要依据。项目建成后，为适应现代城市居民生活和社区管理服务需要，小区拟设立物业管理机构，物业公司严格按照国家对物业管理有关规定运行自负盈亏自我经营自我发展。物业管理目标最大限度地维护业主利益保证商业设施办公区正常使用和运行引进先进管理理念和技术，为业主提供优质高效齐全服务，创造优美舒适居住办公休闲环境达到全县优秀物业小区标准创造社会效益同时，保证公司经济效益，维持公司正常运转和发展培养和锻炼批优秀高素质物业管理人才和队伍。物业管理机构其职责包括小区保安小区保安包括监控系统运行和维护二十四小时保安值勤及巡更任务。卫生清洁小区环境清洁保洁，住宅楼道等公共部分清洁保洁及垃圾收集清运。绿化维护小区内花草树木生长维护杂草清理等。公共设施维护小区内景观休闲运动娱乐设施保养维修维护。房屋及配套设施上下水电暖液化气等维修维护。小区供暖供水供暖指居民及公共场所超市医院等冬季供暖供水包括小区内居民用水商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。代收相关费用水电暖物业等。第十章实施阶段及组织结构本项目共分三个阶段第阶段前期运作办理土地手续项目立项。年月年月第二阶段工程开工，建筑施工管理阶段。年月年月第三阶段工程主体完工，楼房移交。年月年月二项目组织结构本项目严格按照国家建设程序进行建设，实行项目法人制合同管理项目招投标制项目监理制管理。项目建设小组建筑公司安装公司设计院监理公司咨询公司第十章项目招标方案第节编制依据中华人民共和国招标投标法国家计委第号令工程建设项目自行招标试行办法工程建设项目招标范围和规模标准规定国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督职责分工意见通知国办发号关于编报工程建设项目招标初步方案若干规定第二节招标方案招标代理机构选择根据本工程实际情况对建设项目和机电设备选择委托招标代理机构代理招标形式。对招标代理机构应从信誉实力资质等方面择优考虑。二制定合理具体招标方案选择合理招标方式目前我国现行招标主要有三种形式公开招标邀请招标和议标。本工程原则上采用公开招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好施工企业。针对投资小，专业性强或拆补不适合公开招标项目，采用邀请招标。选择合理资格预审方案通过资格预审要通过政府在公共服务领域努力，把解决城市低收入人群住房困难当作重中之重，从而将民生第优先权作为今后住房新国策。年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国不利影响，必须采取灵活审慎宏观经济政策，以应对复杂多变形势。当前要实行积极财政政策和适度宽松货币政策，出台更加有力扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体收入水平，促进经济平稳较快增长。会议确定了当前进步扩大内需促进经济增长十项措施。第项便是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。通过拉动内需和保障性住房建设是结合，方面解决了低收入家庭住房问题另方面，通过消费升级提高，能够促进整个社会经济发展。从中央到地方各级政府都很重视保障性住房建设，旨在给居民建造安居环境。山东省政府负责人在年月日结束全省经济工作会议上要求省内各地，坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障原则，果断迅速周密细致地做好相关工作，迅速启动房地产市场。山东省政府认为，促进房地产市场稳定健康发展，对于改善民生拉动相关产业从最终消费环节扩大内需十分重要。年月份以来，国家相继出台了系列支持居民住房消费优惠政策，山东省政府也研究制定了政策性文件。山东要求各地要因地制宜，尽快制定出台促进房地产市场健康发展政策措施，增强消费者和投资者信心，增强购房群众支付能力和企业市场应对能力。近期，山东省将全力抓好保障性住房建设。山东省政府要求，对列入中央第批新增投资计划个廉租住房建设项目，所在地政府要抓紧落实配套资金，迅速启动，加快进度。同时，各地要抓紧清理房地产收费，切实降低开发成本，减轻购房者负担。第二节项目建设必要性随着城市规模不断扩大，城市人口不断增长，婚龄青年逐渐增多，加上城市居民文化素质提高，人们对居住环境和居住质量需求也逐步提升，东阿县住房供需矛盾仍然十分突出。并且每年都要新增部分缺房户，加之县城部分机关企事业单位职工住房设施不配套，居住条总论第节概述第二节项目实施单位概况第二黄济津济卫工程渠首均在东阿。东距济南市公里，西距聊城市公里。毗邻京九京沪济邯济馆等交