实业有限公司开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅,休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业购进，基本完成步行街商业街铺回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程立足点上，以项目地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地政策优势，由公司投入充足资金，通过深入市场研究，准确项目经营业态定位和优秀方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有推动作用。通过商贸城运作可提供更多就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街开发建设是可行，项目改造和提升，可实现丰都县现有商圈产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏观背景丰都县城是个具有历史传统文化和山水园林特色旅游港口城市。从整个重庆版图上看，丰都位于中心地带，临靠涪陵区垫江忠县石柱县武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政策，丰都年将融入四小时重庆，打破交通瓶颈，加快丰都经济发展。目前丰都渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来丰都交通三峡水路航道高速公路铁路等条件将非常优越。从年经济情况看，丰都经济增长明显加快。全县生产总值固定资产投资社会消费品零售总额地方财政收入分别实现亿元亿元亿元亿元，同比分别增长，均高于全市平均水平。工业上以紫光天化为代表工业企业对经济拉动作用明显。从年丰都旅游产业看，旅游业持续活跃。克服自然灾害金融危机等不利因素影响，全年接待海内外游客万人次，实现旅游直接收入亿元。以名山双桂山防护大堤续建工程雪玉洞景区配套设施工程等为主景区景点开发建设全面完工或顺利实施，三坝乡武平镇等批乡村旅游项目加快推进。从年丰都商贸业业看，全县商贸流通持续繁荣，城乡经营网点不断完善，商贸企业改革稳步推进。非公有制经济快速发展，全年新增个体工商户户私营企业户。全年实现外贸进出口万美元。从年丰都群众生活情况看，群众生活明显改善。积极推进城市升级改造工程，完成城市背街小巷园林绿化和小区市政设施改造期工程任务，全面启动县城主要干道园林绿化及配套工程建设，人居环境不断改善。大力推进城镇化进程，城镇化率提高个百分点，达到。城镇新增就业人员人，城镇登记失业率控制在以内。基层政权和城乡社区建设获全市等奖。城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比增长年末城乡居民储蓄存款比年初增加亿元，增速达。可见，丰都目前基础设施巨大资金投入，更加优化了丰都作为重庆中心地带战略位置，能够快速实现四小时重庆，便捷丰都实际意义。从而推动丰都历史传统文化旅游产业加快发展，以及商贸业快速推进繁荣。按照目前丰都县城城区建设升级改造实际作用，为丰都形成新轮商贸业整合升级做铺垫，商贸业重新布局层次提升深化发展，带动全城商贸经济发展，形成联动，实现更多社会效益。区域发展及前景预测丰都位于重庆中心地带，规划为历史传统文化和山水园林特色旅游港口城市。项目所在王家渡组团为全县政治经济文化旅游服务中心，人口万人，王家渡组团也是丰都县政府及相关部门所在地。根据县城规划，丰都将力争在年把丰都县城建设成为经济发达交通便捷环境优美富有历史传统文化和山水园林特色中等旅游城市。项目临近滨江大道及长江，未来区域将会形成市民观光休闲商业消费等最具潜力滨江商业中心，并驾于宏声商业广场商圈特色商圈。宏观市场与本项目发展借鉴根据现行政策和总体规划，丰都将进行整体性城区升级改造，将呈现个更具现代与历史传统文化于体山水园林特色旅游多样化生活休闲娱乐性需求。从本项目临近滨江地域资源少几百个子项目小额创业机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色山水民俗风情街，具有很大推动和促进作用。扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台在年政府工作报告中，县政府提出要大力发展丰都旅游产业，启动全国旅游强县创建工作。立足丰都旅游资源优势，完成名山景区修缮景区公路建设结合城市升级改造打造旅游商品条街。丰都金港商贸城所处滨江路是县城新风景长廊，是城市新风貌新风尚形象体现，具有开拓旅游资源发展特色本土产业天然优势，本项目在商业街侧规划了丰都特色旅游产品小吃手工艺品特色区，就是为顺应这种形势，成为个开创并扩大城市旅游文化交流，开拓特色商品贸易服务绝佳平台，必将进步提升丰都县旅游产业新形象。解决现有存量商业空置，发挥物业商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是项重要举措。目前看，丰都存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有商业价值。本项目进行商贸城整体改造开发建设是非常必要，经整体改造，不仅提升了现有商业层次和形象，扩大商贸经济规模，优化了商贸业布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大经济效益和社会效益，对丰都发展产生积极影响。依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣项重要元素。大力发展商贸业可带动整体经济发展，具有非常深远积极意义。目前丰都县城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级文化生活需求。随着县城城市升级改造工程逐步推进，城市功能发展，深化并升级商贸业将会是个必然发展历程。四项目建设分析项目情况项目基本情况本项目位于丰都县河北步行街下段至滨江大道段，为商业项目，共有三层裙楼，地面两层，地下层，总建筑面积约，负层为，临街层，临街二层，塔楼为丰都县食品公司员工家属楼。整条街区呈型，有度缓坡，街长约米，宽约米，街中间是绿化隔离带，两侧为临街街铺，部分是底框，为框架结构。该商业项目南临滨江大道和长江，北接商业路，西临江南汉墓群，东面紧接是丰都移民住宅小区。项目于年建好，目前现状是项目所在居民楼已全部入住，街区目前有零星经营商家，部分是糖酒公司仓库，直未投入使用，全部为毛坯房，二楼外墙窗户玻璃已破烂，整体墙面比较陈旧，形象不佳。步行街现有零星经营商家，但人流稀少，生意以夜啤酒和棋牌为主，未形成商业气候。项目周边环境项目南临滨江大道长江，具有临高望江景观优势，与名山镇旅游区隔江相望。滨江路是丰都县次主干道，在售地产小辐射型社区商业街三种商业结构进行汇总统计分析如下商圈研究重要商圈平都大道中西段商圈平都大道是目前丰都县城最重要商业街区，集中了最大人流车流，整条街尤其是平都大道中西段是目前丰都县城内最繁华商圈。根据调查显示，平都大道全长近米，商业分布主要街区长度在米。街区两侧集中了丰都政府性办事机构各大银行服务型酒店宾馆与休闲娱乐场所两大通信公司主要商业卖场大型商场等等，整个街区涵盖综合性服务系统及较为丰富商业设施，也直接连通其他商业街道。另据调查，平都大道商业街区整体经营面积约为，商铺沿街分布，部分二三楼设置有休闲茶楼宾馆等服务设施。平都大道中西段商圈以平都大道和名山大道交汇点即四大银行所在处为中心，内主要商业消费场所为名山大道综合建材及酒店市场平都大道服装及鞋帽零售市场河北步行街餐饮及娱乐市场以及散乱棋牌休闲中心等。从租金水平看，平都大道西段靠向朝华公园附近带商铺主力租金水平在元元，而后向两边逐步递减，主力租金水平维持在元元。平都大道中段距离宏声商业广场带租金较高，主力租金水平在元元，最高租金水平在元元，如视力低眼睛店在行政服务中心带主力租金水平在元元。而平都大道东段靠向名山大道这侧主力租金水平在元元左右，经消防大队阻隔，平都大道东侧沿东方向租金水平在元元，商业繁华程度明显低于平都大道中段和西段。经过对平都大道中西段商圈调查发现，整条街繁华程度和商业层次在丰都县城属于较高层次，因整条街较长，商圈内商业网都布局在整条街上，给予市民购物满街走动，不方便也走得太累在商业经营业态上，整个平都大道商业经营品种散乱，缺少专业市场，商品档次以中低档为主且商品性价比较低。商业整体印象是粗犷型，而不是集约型。未来商圈滨江大道东西段商圈滨江大项目总论项目背景项目名称项目实施单位报告编制依据项目建设和内容有待更进步深层次开发建设，符合城市提升和发展，满足日益提高市场需求。百货批零市场目前丰都服装鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统收银，都显得非常单，经营模式简单，并无特色。导致这个批发市场直在形象和规模上成不起气候，难于承载个万人口大县最具市场需求商品市场，可以看出这个市场潜力是没有被充分挖掘出来，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散中底端服饰鞋类箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。娱乐场所目前丰都场所所体现出来是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，与般歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升机会。综合看，目前丰都娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化多样化生活休闲娱乐性需求。从本项目临近滨江地域资源况看，项目所处政府规划全县滨江商贸批发基地中心地带，能够发挥出政策优势，整体打造和提升滨江商贸产业层次和综合形象，更好服务于全县商贸发展，带动更多经济效益，起领头羊作用。县城