1、“.....该公司成立于年月，专门从事房地产开发经营销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册资金万元。公司现有职工总数人，其中高中级技术人员人，初级人。公司下设经理室策划部财务部工程部经营部等职能部门......”。

2、“.....加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象需要根据市区两级政府要求，今后三年旧城改造总体目标是年打基础，二年见成效，三年出形象，经过近几年城市改造，原西仓路两侧其他地块都相继进行了改造，面貌唤然新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破旧不堪房屋与周围环境极不相称，严重影响着该地段城市景观。因此，拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象需要。拟建市工程项目符合城市整体规划要求市拟建项目东靠交通银行分行南沿西城河西接住宅区北与九州商厦隔路相望......”。

3、“.....并结合拟建区周围环境进行布局，在拟建区北侧设有定规模商业用房，使周围商业圈得到了延伸，并形成个整体在拟建区东南侧布置高层住宅，与西面住宅群连成片，为目前城市最繁华地段增添了个新亮点，同时也为西城河沿河绿化提供了足够空间。因此，拟建市工程项目符合城市整体规划要求。拟建市工程项目是满足不同消费群体消费需求需要据有关资料表明市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达定程度，对好区位高品位商品房潜在需求正因此变为现实购买力，中高档商品房建设也正成为新经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设中高档公寓房和住宅楼适合于有定经济实力中高收入群体。因此，拟建市工程项目可以满足中高档消费群体消费需求。拟建工程项目是合理使用城市土地资源需要良好城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化绿化是我国城市发展目标。人多地少，建设用地不足是市基本行情，拟建该项目对于加强土地市场宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产......”。

4、“.....优化环境有极其重要意义。项目提出过程为了积极参与市房地产市场竞争，在竞争中求生存，求发展，市有限公司根据自身实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权竞拍，并于年月日以万元净地出让价从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积平方米，合同编号第号用于房地产开发，因此，提出了市工程建设项目。二项目概况地理位置拟建市项目位于市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。建设规模与目标拟建幢层公寓楼，幢层住宅楼，层裙楼。总用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米住宅楼平方米公寓楼平方米，商业面积平方米，地下建筑面积平方米，工程总投资约为,万元。目标建成个具有时代气息和鲜明个性集住宅公寓商业为体综合性建筑。第二章市场需求预测房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着市国民经济和社会持续快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资居住环境，加快城市化进程及建设区域性中心城市步伐，房地产业抓住机遇加快发展......”。

5、“.....从宏观经济形势看，目前乃至全国经济发展处于经济周期性波动上升期，旺盛经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展大局出发，政府也不可能有急刹车政策选择。国家对房地产市场调控目就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落局面。因此，房地产业将在国家宏观政策指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。二房地产需求依然旺盛市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程加快和人民生活水平不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费第需求。房地产行情依然旺盛主要因素归结于广泛意义上消费升级，也就是大量居民从没有住房升级到有住房从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来住房升级换代需求将城市房地产市场推向纵深发展。旧城改造带来被动需求。拆迁目前在理清晰。顶界埋深般在，厚度，具中偏低压缩性，工程地质性质较好。四水文地质条件市地处古长江沉积中心地带，第四系产经济增长同时也有利于市区房地产业综合开发良性循环......”。

6、“.....它不仅牵涉到业主切身利益，而且对社会安定有定影响，因此，受委托物管公司必须引起高度重视，切实做好物业接受验收和售后服务管理工作，否则将会影响商住楼销售。拟建项目周围有居民住宅区办公区学校和商店，施工期间将对周围居民生活办公环境学生学习环境和商店经经营环境带来影响。施工噪声粉尘飘散，有可能对周边环境产生污染，建设单位应采取切实有效措施，减少扰民现象。第十五章风险分析宏观调控对项目影响年政策调控执行力度将进步加大。面对目前不断上涨住房价格，在年政府出台系列调控政策基础上，年从年头到年末，先后又推出调控政策措施涉及个方面，共有项之多。是升息信贷方面，央行两度上调利率二是提高首付月日起，个人住房贷款首付提至三是自月日起，新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房须占开发建设总面积以上即规定四是推行廉租房制度重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用房廉租住房......”。

7、“.....在房地产调控政策上，地方政府责无旁贷六是全额征收营业税，七是征收个人所得税意在通过税收杠杆，从流转环节入手，抑制投资，遏制投机八是征收土地闲置费意在打击屯地九是外资核准为外资购楼上紧箍咒十是对土地提价主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动。从当前房地产形势来看，政府调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，因此，年将可能进步加大政策调控执行力度，如果房价上涨势头不能得到有效遏制，进步调控政策出台可能性比较大。因此，该项目建设存在着较大政策风险。项目实施单位要及时掌握国家政策及相关规定，调整思路，避免政策风险对项目造成不必要损失。二金融政策对项目影响房地产开发商是对银行依赖程度很高行业，开发投资资金主要来源于银行贷款和预售房款，而预售房款很大部也是购房个人银行贷款。辩证地看，依赖是相互，银行对房地产行业依赖程度也很高，很难找到比房贷风险更小来替代。在房地产开发中有三种情况第种情况是有资金有土地有开发能力开发企业......”。

8、“.....在宏观调控形势下有利于他们规范发展第二种情况是有土地没有资金开发企业，可能这些企业缺乏融资渠道，而逼迫出让土地第三种情况是既没有土地也没有资金开发企业，就有可能要联合转产或倒闭。有限公司母公司经过多年房地产开发，虽然积累了丰富开发经验和定资金实力，但就目前金融政策宏观调控情况下，要注意规避房贷风险，采取多种渠道多种方式筹集项目资金，合理安排资金使用，加强财务核算，提高财务人员主观能动性，让财务风险降低到最低限度。三住房需求对项目影响根据有关资料表明市区各项十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元......”。

9、“.....增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产投资亿元，增长。年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境促进因素，为本项目发展提供了坚实基础。人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。七营销策略房地产促销策略随着房地产市场竞争日趋激烈，越来越多企业发现仅靠降低价格是很难取胜，讲究促销策略也关系到营销成败。在国内外兴起房地产预售方式得以成功全靠广告促销配合，使得房地产能在较短时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望......”。