用土地成本汇总建安成本高尔夫球场建设工程费其他园区及配套工程费项目投资估算项目资金来源经济效益分析与财务评价分析评价主要依据项目开发运营收益分析短期可变现物业创利试阐述长线经营状况经济效益综合评价分析报告结论和建议项目总论项目概况项目名称南平国际温泉养生度假小镇以下简称度假小镇项目本项目项目。地理区位陵水黎族自治县位于海南岛东南部，东邻万宁，西毗保亭，北依琼中，南连三亚。千峰竟秀吊罗山脉横贯西北，万顷碧波大海静卧东南。全县南北长公里，东西宽公里，总面积平方公里。优越地理位置宜人气候和丰富旅游资源相得益彰。这里有南湾猴岛香水湾椰子岛枫果山瀑布白水岭自然保护区南平温泉苏维埃政府旧址石贡遗址大港村遗址土福湾伊斯兰古墓群海陵珍珠养殖场等。陵水旅游资源十分丰富，拥有新村黎安赤岭桐栖土福清水香水等港湾拥有南平温泉田仔高峰温泉拥有枫果山瀑布，大里瀑布，小妹湖吊罗山国家级森林公园。南平国际温泉养生度假小镇项目位于南平农场本号村委会大坡村委会什巴村委会行政区划土地交汇处。南平农场位于陵保公路公里处，距离环岛东线高速公路陵水县出口公里，距离三亚公里。合作单位陵水南平投资发展有限公司以下简称公司隶属于海南金富源投资控股有限公司，于年月注册成立，注册资本万元人民币。公司主要业务是负责在陵水南平农场项目投资策划与管理，经营范围主要是旅游地产开发热带高效农业及房地产开发等。项目简介南平国际温泉养生度假小镇项目，是陵水南平投资发展有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略判断中国高尔夫产业和市场发展态势温泉养生及健康产业现状及发展态势热带观光农业产业现状及发展态势海南陵水及南平农场经济社会发展趋势调研和分析基础上，在陵水县政府及南平农场大力支持下，为改善和保障南平农场职工民生响应和推进农垦管理体制改革发挥和提升项目土地资源价值，在南平温泉公里半径范围内，在搬迁安置原南平农场场部职工并充分考虑职工就业前提下，规划建设洞国际标准高尔夫球场及配套设施温泉养生园热带观光农业园等功能区，是个集高尔夫运动养生健康农业观光商务休闲度假旅游于体综合性高尚休闲项目。项目背景该项目主要功能板块为洞高尔夫球场温泉养生热带高效观光农业。以下是对三个板块所涉及三大产业背景进行简单介绍。高尔夫球运动行业背景高尔夫球是项具有特殊魅力体育运动，在世界范围内，高尔夫球网球和足球并称为世界三大球。高尔夫球在西方国家至今已有五百年历史，目前全世界高尔夫球场已有多家，高尔夫运动爱好者超万，分布在个国家。全球高尔夫运动最为发达美国，在过去几年中，平均每年新增高尔夫球场多个。高尔夫运动已经由传统贵族休闲运动发展转变为项全民平民健身运动，在社会各阶层得到了广泛普及。年月通过决议，高尔夫将于年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内高尔夫运动无疑是巨大利好消息，在中国包括青少年在内社会各阶层也表现出了对高尔夫运动空前踊跃。伴随着社会经济发展，人们对体育休闲活动需求日益增加，高尔夫球以其绿色阳光健康放松享受生活特征逐步得到更多人青睐和钟爱。高尔夫球运动作为项交流情感增进了解促进友谊休闲纽带和桥梁，在经贸洽谈社会交往公共关系等方面起到了越来越重要作用。健康养生产业行业背景目前，世界已经出现过四次分别由农业工业服务业和信息业驱动经济变革浪潮，未来第五次浪潮将由休闲产业生命科学新原子时代和航天时代共同推动。或者说，人类生活与消费形态直都沿着衣食住行休在递次演变，健康养生产业因其客观休闲体验和明确健康效果而逐步成为人类生活崭新阶段。健康养生产业是无烟产业，健康养生产业是绿色环保产业，其中养颜保健等相关产业是现代服务业，中医产业是有自主知识产权传统服务业，中医药产业是有自主知识产权综合产业，而具有时代特点和高科技特色磁疗保健远红外保健无疑更是现代服务业典型代表。健康养生产业已成为新兴个朝阳产业，正处于快速发展上升态势。而且市场规模扩大空间依然很大。各地养生保健业发展繁荣地方经济丰富人民文化生活和改善当地人民生活质量起着重要推动作用。传统诸行业逐渐进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰。而随着城市经济高速发展和市民生活水平持续提高，越来越多人开始关注健康，注重养生。随着时代变化，人们更渴望是种时尚高雅健康享受消费形式。热带观光农业行业背景热带观光农业属于以创新理念发展现代农业。在改革开放年取得伟大成就今天，推进三农工作，促进农业和谐健康发展，首要任务是发展现代农业。推进现代农业建设，顺应我国经济发展客观规律，是促进农业结构调整必然要求，是增加农民收入基本途径，是提高农业综合生产能力重要举措，是建设社会主义新农村产业基础。建设现代农业，必须用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，提高土地产出率资源利用率和农业劳动生产率，提高农业素质效益和竞争力，加快发展农村生产力，切实转变农业增长方式，促进农业又好又快发展。热带观光农业属于产业生态旅游范畴。在发展循环经济建设生态文明大背景下，直备受关注生态旅游被赋予了更多使命和责任。生态旅游不应该仅仅限于自然生态旅游，还应该包，通过引进现代科技专家进行科学育种栽培等实验，大力发展热带高效农业，提据年月日颁布海南省征地统年产值标准，结合本项目区域内园地基本情况，园地补偿按照元亩平均水平予以补偿有大量龙眼，项目区域内有园地约亩，园地补偿费为元。耕地占用税及耕地复垦费根据海南省实施办法，耕地占用税征收标准为元亩，项目占地亩，因此耕地占用税为元。根据海南省耕地开垦费收缴使用管理办法，耕地开垦费标准为元亩。项目占地亩，因此耕地复垦费为元。土地预征补偿汇总由于本项目采用实物补偿办法，所以，土地预征补偿中没有计算拆迁安置补偿费用。汇总上述几项土地预征补偿结果，国营南平农场土地预征补偿费用共计元。新增建设用地费用前文已述，本项目新增建设用地亩，根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为万元亩。本项目新增建设用地有偿使用费为元。南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措本项目新增建设用地为亩，占总预征土地，相对应土地预征补偿费用约元，需补交土地出让金约为预征地费用，所以，需补交土地出让金费用为元。新增建设用地费用之和为元。集体土地租用费用按照集体土地租用般操作行情，公司需向相关集体土地所有者经济社，按照元亩价格次性先行支付补偿款，作为经济社清理地上附着物启动费用，然后按照元亩年费用支付年租金，每年租金递增。本项目涉及大坡本号什巴三个村委会相关经济社，共计用地亩，因此启动清理费用元，年累计租金元，共计租金费用元。土地成本汇总汇总上述三项费用之和，得出本项目土地成本为元。即共计土地成本约亿元建安成本高尔夫球场建设工程费洞高尔夫球场建设费用大致为元。其他园区及配套工程费南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措前文已经载明，除高尔夫球场外其他建筑物建筑面积之和为平方米，考虑到健康养生项目与农业观光项目对景观及设施要求较高，酒店等项目装修要求较高等诸多特点，平均每平方米造价应该不低于元。因此建安成本大约为元。项目投资估算除上述主要项目费用外，综合考虑其他费用，计算项目总投资。南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告投资估算与资金筹措项目资金来源项目总投资亿元，公司自有资金投入亿元，占项目总投资，其余所需资金在自有资金不足情况下，通过其他渠道融资解决，占项目总投资。按照次投入滚动开发，内部调配原则，亿元启动资金杠杆作用应该可以完成整个项目持续开发与经营。南平国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告经济效益分析与财务评价经济效益分析与财务评价分析评价主要依据依据原国家发展计划委员会颁布建设项目经济评价方法与参数第二版现行国家和地方有关税费征收政策和财务会计规章制度项目企业提供其他有关资料。原则财务评价遵循稳妥保守谨慎客观原则，以确保效益计算科学与可靠性动态分析为主地陵水县旅游发展目标是构造个重点突出又顾及各个层次旅游发展构思，总体上可概括为以海为载体，以山岛为两翼，以人文民族文化为铺垫，以城镇为游客集散地海山体生态旅游模式。陵水县目前旅游资源分为六大景区赤岭滨海旅游度假区南湾猴岛旅游度假区包括黎安国际旅游城香水湾滨海旅游度假区吊罗山国家森林公园县城区人文景区椰子岛旅游度假区其它景点高峰温泉红鞋温泉南平温泉等。按照海南国际旅游岛发展规划纲要，陵水县属于海南国际旅游岛发展规划中南部组团。规划纲要指出南部组团以三亚市为中心，包括陵水保亭乐东三县，面积平方公里,占海南岛面积。重点发展酒店住宿业文体娱乐疗养休闲商业餐饮等产业。根据市场需求，适度布局建设特色旅游项目，培育批文化节庆会展活动和体育赛事。南平国际温泉度假小镇项目，因为对南平温泉充分开发对热带农业观光充分发掘，属于特色旅游项目，随着高尔夫球会建立和发展，将吸引些重要赛事在这里举行，创新而积极地贯彻了海南国际旅游岛发展规划精神，必将成为海南旅游南部组团及关键旅游线路上新景点，最具魅力旅游目地。推进南平农场体制改革，改善和保障职工民生海南省国营南平农场经济和社会发展十二五规划以下称十二五规划明确指出，十二五期间南平农场要以国际旅游岛为契机，以市场经济为导向，以产业化经营为理念，以创新经营体制机制为动力，整合农场资源，优化产业结构，进步理清发展思路，充分利用农场温泉资源自然景观和人文景观，紧紧抓住建设国际旅游岛千载难逢大好机遇，大力发展有农场特色旅游项目，把农场旅游资源优势转化为产业优势，扩大职工就业，提高职工收入水平，同时加强水路桥房等基础设施建设，改善职工生活生产条件，保障社会和谐稳定，实现经济社会健康持续发展。要进步盘活农场国有土地资源，使土地资源产生更大经济效益，利用温泉资源周边亩土地作为旅游休闲开发用地报告摘要,项目总论项目概况经跃居全球经济第二位，人民生活水平已经发生了天翻地覆变化，人们开始逐步关注健康问题养生问题，人们也开始有能力有条件投入精力进入休闲体验及进行健康养生和保健活动。随着我国计划生育国策贯彻落实，我国已经逐步进入老龄化社会。随着改革开放逐步深入，当今社会中越来越多人由于工作压力增大和工作生活节奏加快，不同程度地出现健康与亚健康问题。健康养生产业发展，健康养生园区开发建设，将吸引全国乃至世界各地高净值人士到项目区域进行养生和保健，来度假小镇享受温暖阳光清洁水源富氧空气。他们到来，将极大地促进项目所在地区经济社会发展，彻底改善区域生活生产方式，造福农场职工和当地居民，为区域经济社会又好又快可持续发展带来源源不断动力。度假小镇项目所在区域农业发展基础较好，但均属于原始粗放较低效