公共租赁住房项目建设批复长安组办号附图项目总平面布置图区域位置图第章总论第章总论项目名称及承办单位项目名称长春南部都市经济开发区乙六路南湖中街公共租赁住房项目项目承办单位长春润德房地产开发有限公司法定地址长春市绿园区富民大街号室法人代表赵文杰项目建设性质新建可行性研究报告编制单位长春市建筑设计研究院有限公司工程咨询资质编号工咨甲项目承办单位概况长春润德房地产有限公司是年月，经长春市人民政府国有资产监督管理委员会长春市城乡建设委员会长春市工商行政管理局批准成立由长春润德投资集团有限公司出资设立国有独第章总论资有限责任公司。该房地产项目为该公司成立以来第个房地产开发建设项目。可行性研究报告编制依据和研究范围可行性研究报告编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号吉林省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见吉政发号长春市人民政府保障性住房建设与管理办法长市房改字号长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难实施意见长府发号建设用地规划许可证号长春市发展和改革委员会关于长春市乙六路地块公共租赁住房项目建议书批复长发改审批字号长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春润德房地产开发有限公司乙六路地块公共租赁住房项目建设批复长安组办号国家发展和改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家建设部审定颁布房地产开发项目经济评价方法建标号第章总论吉林省公共租赁住房管理暂行办法国家相关政策法规文件长春润德房地产开发有限公司委托长春市建筑设计研究院有限公司编制项目可行性研究报告委托书项目建设单位提供有关资料数据。可行性研究报告研究范围本可行性研究报告对位于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北规划用地范围内新建总建筑面积公租住房及配套设施进行研究。对项目建设提出理由规模方案以及投资估算等进行了研究。项目提出理由目前城镇住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下层新城镇居民，政府将把住房摆在民生重要方面。在以市场机制分配住房日益成为我国住房制度基础和房价持续高位运行情况下，政府划出土地，社会投入巨额资金，建立社会保障性住房制度，力求建立长效机制，不仅有利于构建和谐社会，让中低收入者享受经济发展成果，而且从政策和制度创新角度看，意义更为深远。年月日长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难实施意见中指出加快保障型住房建设，解决低收入家庭住房困难,是重要民生工作，是各级政府重要职责，对于促进房地产市场健康发展，维护社会稳定具有十第章总论分重要意义。各级政府和市政府有关部门要进步提高认识,统思想，积极推进，切实把这项工作落到实处。按照国务院关于扩大内需，加快建设保障性安居工程，加大对廉租公租住房建设支持力度，用年时间解决城镇低收入家庭住房困难要求，我市要进步完善多层次多渠道解决低收入家庭住房困难住房保障体系。年，将建设万套公共租赁住房和套廉租住房。并拆除栋级危险房屋，通过异地安置临时安置租房补贴等方式，妥善安置被拆除房屋居民。同时，还将完成万平方米以上未登记房屋确权工作。本公租住房项目对于长春市经济发展社会稳定以及改善中低收入人群居住条件都具有重要意义符合国家地方关于公租住房开发建设政策，是实现公租住房建设规划项重要工程。项目概况项目建设地点本项目拟建于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北规划用地范围内。项目建设规模内容南湖中街公租房建设项目，本项目为两个地块同时建设，项目总占地面积，总建筑面积，其中住宅建筑面积为，公建面积为幼儿园面积，商业面积,社区中心,物业面积为地下建筑面积为。第章总论序号地块占地住宅公建地下车库合计区区合计项目建筑最大建筑高度为米，本项目建设地上建筑物栋，其中住宅楼栋，商住楼栋，幼儿园栋，燃气调压站座，地下构筑处区各设置地下车库处。项目可容纳居住户数约户，全部为以下住户，居住人口约人。户型明细户型面积套数套数比例面积比例小于合计本小区地下室总面积为，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅基底面积多层住宅总建筑面积计算，人防总面积为。项目主要建设条件市政公用设施条件项目供水水源由前进大街城市供水管网引入，供水管径为。供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目两个地块共用个水泵房，设置于负荷中心地下建筑。水泵房按照建筑规模建筑高度和用水量，分高中低三个区设置水泵机组，其中层为低区，为中区，层为第章总论高区。本项目电力引自前进大街现有供电线路，电源电压为，经箱变输出电压等级。根据本次评估对电力消耗计算，按照本报告第五章各用能系统用电计算参数取值，本项目总用电负荷为，变压器负载率达到，小区内设置台箱式变压器，分别于区区电力负荷中心，区设置台，区设置台。可以满足区域内包括照明应急用电需要。变压器接近建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范民用建筑电气设计建筑安装工程费公共配套设施建设费建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生建筑工程费用设备采购费用和安装工程费用等。费用估算可以采用单位指标估算法,也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费是指服务配套建设各种非营利性公共配套设施建设费用，主要包括公共厕所围墙等。按规划指标和实际工程量估算。本项目建筑安装工程费为万元公共配套设施建设费为万元。财务费用财务费用是指筹集资金而发生各项费用。主要包括借款和债券利息金融机构手续费外汇汇兑净损失等本项目投资无财务费用。销售费用本项目为公租房开发，不对外销售，后期是否出售暂时无政策，本项目因此无销售费用。第八章投资估算与资金筹措其他费用其他费用主要包括招标代理费工程监理费工程保险费等。按照国家和吉林省相关规定，其他费用为万元。不可预见费不可预见预备费费率按工程费用计取，计算基数为项费用之和。本项目不可预见费为万元。经营资金开发费用是指与房地产销售有关管理费用销售费用等，本项目无经营资金。项目总投资估算经估算，项目总投资万元，其中建筑工程费万元，设备购置费万元，安装工程费万元，其他费用万元。投资计划及资金筹措项目总投资万元，拟采取申请国家补贴长春市财政拨款及建设单位自筹三种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度要求，逐步投入。第八章投资估算与资金筹措开发建设投资估算表序号工程或费用名称估算万元技术经济指标备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量指标比例开发建设投资土地费用前期工程费用规划设计费工程勘查费工程设计费项目可研报告节能编制费环评报告编制费三通平费用给水排水费供电费道路费土地平整费,基础设施建设费第八章投资估算与资金筹措供水工程元污水工程元雨水工程元供电工程元供热工程元燃气工程元通讯工程元景观绿化工程元道路及停车场工程元路灯工程消防工程含消防水池围墙及大门环卫工程房屋建筑工程费住宅建筑含简单装修元公建建筑元地下建筑元公共配套设施建设费开发间接费,项管理费,项第八章投资估算与资金筹措销售费,项其他费用各类税金项目行政性收费城市基础设施配套费元消防设施配套费元人防工程易地建设费造价咨询费新型墙体材料专项基金元供水设施费元散装水泥专项资金元项目经营性收费供电配套设施工程费元集中供热管网建设费元环境监测费元建设监理费房产面积测绘费元工程招标代理费,施工图纸审查费,施工放线及竣工测绘费元栋第八章投资估算与资金筹措项目事业性收费土地管理及登记费元防雷工程监督费元三表检测费元户不可预见费总投资合计比例第九章财务分析第九章财务分析编制依据国家发展和改革委员国有土地上房屋征收与补偿暂行办法长春市政府第号政府令。第二章项目选址及建设条件场址现状本项目拟建于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北区域内。南湖中街公租房建设项目，本项目为两个地块同时建设，项目总占地面积，总建筑面积，其中住宅建筑面积为，公建面积为幼儿园面积，商业面积,社区中心,物业面积为地下建筑面积为。区建设规模与内容如下表序号地块占地住宅公建地下车库合计区区合计项目建筑最大建筑高度为米，本项目建设地上建筑物栋，其中住宅楼栋，商住楼栋，幼儿园栋，燃气调压站座，地下构筑处区各设置地下车库处。项目可容纳居住户数约户，全部为以下住户，居住人口约人。目前已经开始进行场地平整等前期工作。项目建设条件自然环境状况气候条件长春市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温第二章项目选址及建设条件变化剧烈，有风沙。气象参数年平均气压绝对最高气温绝对最低气温年平均气温采暖室外设计温度年平均相对湿度年平均降雨量年最大冻结深度主导风向冬季西北夏季西南年平均风速最大风速地质条件根据该项目岩土工程勘察报告，拟建场地地形地貌及地层条件如下场地地形地貌条件场地位于长春南部新城开发区丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北区域内，场区地势高差变化较大，勘探孔标高在米，高差米。拟建场地地貌位于松辽平原台地地貌单元，在拟建区域内有天然形成小湖，拟建场区在南关环卫处周围为垃圾填埋区，垃圾填第二章项目选址及建设条件埋深度约米，深处达米，垃圾填埋区周围地下水水质被污染，经水质水析值为，呈弱酸性，地层结构上部为杂填土及粘性土，下部为白垩总论项目名称及承办单位可行性研究报告编制单位项目承办单位概况可行性研究报告编制依据和研究范围热管网道路绿化工程等，形成完善路水电气通信等市政设施，建设条件较好。根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土空心砌块。项目所需所有建筑材料均由长春市本地供应，长春市建筑材料市场供应充足，可以满足该项目建设需要。施工条件项目位于长春市南部都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工运营过程中运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥钢材等建筑材料当地均可提供。第三章建设方案第三章建设方案设计依据民用建筑设计通则混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范版建筑抗震设计规范砌体结构设计规范屋面工程技术规范建筑给水排水设计规范低压配电设计规范供配电系统设计规范建筑物防雷设计规范年版建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范民用建筑电气设计，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用热水。集中供热采用区域锅炉房，本项目两个地块共设个换热站，位于热负荷中心地下建筑内，建筑面积为。换热站按照建筑规模与建筑高度，分高中低三个区设置换热机组，其中层为低区，低区采暖面积约为万,为中区，中区采暖面积约为万,层为高区,高区采暖面积约为万。项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市天然气中压管网，管径，调压站设在居民用户较集中地方